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Comment fixer le prix d’un loyer ?

Rédigé par Maxime KEROYANT le 01 mars 2021

Dans le cadre de la première mise en location de votre bien ou d’un changement de locataire, la question du montant du loyer se pose. SGL vous explique comment déterminer le montant idéal et dans quelles conditions un propriétaire peut modifier le loyer.

Les principaux critères de fixation du loyer

Il est préférable de fixer un loyer dont le montant n’est pas trop supérieur à celui du marché locatif, afin de pouvoir louer facilement votre bien. Pour déterminer le meilleur loyer pour votre appartement ou votre maison, les experts se basent sur plusieurs critères : la superficie du bien, le nombre de pièces, la localisation, l’état général, les services (parking, ascenseur, …).

1/ La superficie du bien

Quand on parle de marché immobilier, le premier indicateur pour connaître le prix d’un bien se base sur la surface habitable, le nombre de m² de celui-ci, c’est-à-dire. En immobilier, on dit qu’on vend des m², ce n’est pas pour rien ! Le prix d’une location se base donc sur le prix au m² du bien proposé. Il varie en fonction du secteur où il se situe.

2/ L’emplacement

La ville, le quartier, mais également l’exposition du bien vont être des critères déterminants pour fixer le prix d’une location immobilière. Un appartement de 20 m² à Paris dans le Marrais ne se louera nécessairement pas le même prix qu’une même typologie de bien dans la périphérie. 

3/ Le nombre de pièces

La typologie d’un bien en location à son importance. Si ce dernier dispose d’une chambre, il sera alors considéré comme un T1 et pourra potentiellement se louer plus cher. En revanche attention ! Ce n’est pas parce qu’une location est plus grande qu’elle appliquera proportionnellement un tarif plus élevé ! Le loyer d’un studio ou d’un T1 sera plus élevé au m² que celui d’un T2 ou un T3. Les petites surfaces locatives sont ainsi plus avantageuses pour les propriétaires bailleurs en règle générale. 

4/ Les annexes

La présence d’une cave, d’un box, d’un garage ou d’une place de parking, peuvent faire grimper le prix de la location, surtout en centre-ville de grande métropole où les rangements et les stationnements de véhicules sont une denrée rare.

5/ L’étage

Là encore, en immobilier tous les étages ne se valent pas en matière de prix. Un rez-de-chaussée est loué moins cher qu’un premier, deuxième ou troisième étage. En réalité, plus on monte, plus le loyer peut augmenter. Là encore, la surcote locative pourra s’appliquer si l’immeuble dispose d’un ascenseur. Dans le cas contraire, cela peut être un inconvénient à la location et donc un motif pour abaisser le prix du loyer. 

6/ La présence d’un extérieur

Depuis les confinements à répétitions et l’expérience parfois traumatisante de la pandémie pour les personnes vivant en appartement, le prix des locations avec un extérieur a grimpé. C’est une véritable surcote pour louer un appartement dans une grande ville, qu’il s’agisse d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin.

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Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Dans les zones tendues, l’évolution du prix des loyers est soumise à deux dispositifs différents. Le premier concerne l’ensemble des zones tendues et encadre l’évolution du loyer au moment d’une relocation ou d’un renouvellement du bail, selon des règles fixées par décret. Le second, c’est l’encadrement du niveau des loyers. Il ne s’applique que dans certains secteurs spécifiquement qui expérimentent ce dispositif, comme Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, certaines communes de Plaine Commune et d’Est Ensemble, ainsi que des territoires du Pays basque et de Grenoble-Alpes Métropole. Dans ces villes, les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés sont fixés tous les ans par arrêté préfectoral. Les critères pour fixer le prix du loyer sont le secteur géographique, la typologie du logement, du nombre de pièces et de l’année de construction. Le loyer de base réclamé au locataire ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement, sauf lorsque le complément de loyer est autorisé dans les conditions prévues par la réglementation.

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Comparer avec les loyers de biens équivalents

Un des indicateurs pour savoir quel prix pratiquer pour son logement locatif, c’est avant tout la concurrence ! Les candidats à la location vont forcément comparer les biens disponibles au même moment et écarter ceux qui ne répondent pas au prix du marché. Un loyer trop cher est un risque de vacance locative pour le propriétaire bailleur et par conséquent de perte de rendement. À l’inverse, fixer un prix de loyer trop bas peut susciter les soupçons sur la qualité du bien et faire fuir certains candidats. C’est pour cela qu’il est important de vérifier et de comparer les loyers pratiqués dans le quartier, voire dans la même rue !

La définition du montant par SGL

Les loyers des biens loués par l’intermédiaire de SGL sont définis suite à une étude de marché précise. Nos gestionnaires locatifs sont mandatés pour définir le loyer adapté à votre logement, afin de trouver un locataire tout en répondant à votre projet immobilier.

Une étude de marché est donc réalisée, portant sur la localisation de votre bien. Nous affinons ensuite ce prix en fonction des plafonds fixés par vos éventuels dispositifs de défiscalisation et les lois d’encadrement de loyer régissant certaines agglomérations. Nous apportons une attention tout particulière au respect des différentes législations, telles que la loi ALUR et la loi ELAN.

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La révision d’un loyer

Chaque année, une révision de loyer du bien immobilier est possible (uniquement si le bail contient une clause de révision). Cette révision est à effectuer à la date d’anniversaire du bail de location. Cette revalorisation du loyer doit être en adéquation avec l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice se base sur l’évolution de l’inflation au cours de l’année écoulée.

Un loyer peut également être révisé dans le cadre d’un bail locatif arrivant à son terme ou d’un changement de locataire. Cette revalorisation est aussi conditionnée par l’évolution de l’IRL pour les logements situés en zone tendue.

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