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Dans quels cas le propriétaire peut-il réviser ou augmenter le loyer ?
Rédigé par Maxime KEROYANT le 26 septembre 2023
Modifié par Maeva FLORICOURT le 10 septembre 2026
L’amélioration du logement dans les parties privatives et communes, ou la sous-évaluation d’un loyer, peuvent donner raison à un propriétaire bailleur d’augmenter le loyer de son bien. Découvrez les conditions et les démarches à suivre pour changer le prix d’un loyer à la hausse.
Qu’est-ce que la révision annuelle du loyer ?
Le loyer d’un logement peut être révisé chaque année en cours de bail ou à la fin de celui-ci entre deux locataires. Le propriétaire bailleur est en droit d’augmenter son loyer après avoir engagé des travaux d’amélioration dans l’habitation, comme une rénovation énergétique, un changement d’équipements de cuisine ou une rénovation de salle de bain par exemple. Cependant, l’augmentation annuelle d’un loyer n’est pas systématique. Si le bail contient une clause de révision, le loyer peut, en effet, être révisé une fois par an à la date prévue au contrat ou, à défaut, à l’issue de chaque année du bail. Le bailleur dispose d’un an pour demander la révision, qui s’applique uniquement à compter de sa demande.
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Le rôle de l’IRL
L’IRL permet de contrôler l’augmentation des loyers. L’indice de référence des loyers a pour rôle de limiter la hausse du prix en cours de bail ou lors du renouvellement de celui-ci. Les propriétaires bailleurs ne sont donc pas autorisés à augmenter un loyer au-delà du plafond de l’IRL. Il est révisé chaque année à la même date et publié au Journal Officiel. À noter que lors du renouvellement, un loyer manifestement sous-évalué peut toutefois faire l’objet d’une procédure distincte de réévaluation, dans les limites prévues par la loi.
À SAVOIR
Attention : les logements classés F ou G au DPE sont soumis au gel des loyers dans les conditions prévues par les articles 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.
- Découvrez notre modèle de lettre pour la révision du montant du loyer
Comment réévaluer le loyer pour travaux ?
La réalisation de travaux peut permettre une augmentation du loyer, mais les règles diffèrent selon que le locataire reste dans le logement ou qu’un nouveau bail est conclu après son départ.
Travaux réalisés en cours de bail
En cours de bail, le propriétaire ne peut pas augmenter unilatéralement le loyer au seul motif qu’il a réalisé des travaux. Lorsque le bailleur et le locataire conviennent expressément de travaux d’amélioration du logement, le contrat de location ou un avenant peut prévoir une majoration du loyer applicable après leur réalisation.
Dans ce cas, aucun seuil général imposant que les travaux représentent 50 % d’une année de loyer n’est prévu par l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Le montant et les modalités de la majoration doivent être convenus entre les parties.
À SAVOIR
Cette majoration ne peut pas être appliquée aux logements classés F ou G au DPE, dans les conditions prévues par l’article 17-1.
Travaux réalisés avant une relocation en zone tendue
Les règles sont différentes lorsqu’un logement situé en zone tendue est reloué à un nouveau locataire. En principe, le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, sous réserve notamment de sa révision selon l’IRL. Des dérogations sont toutefois prévues lorsque le propriétaire a réalisé certains travaux.
Si des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les critères de décence ont été réalisés et que leur montant atteint au moins 50 % de la dernière année de loyer hors charges, le loyer annuel peut être augmenté dans la limite de 15 % du coût réel TTC des travaux.
Par exemple, si la dernière année de loyer représente 12 000 € et que le propriétaire réalise 7 000 € de travaux éligibles, le seuil de 50 % est dépassé. L’augmentation annuelle liée aux travaux ne pourra alors pas excéder 1 050 €, soit 15 % de 7 000 €.
Lorsque le logement est également situé dans une commune appliquant un encadrement du niveau des loyers, le nouveau loyer doit en outre respecter le loyer de référence majoré applicable.
À SAVOIR
Le seuil de 50 % ne constitue donc pas une règle générale applicable à toute augmentation après travaux. Il concerne notamment la relocation d’un logement en zone tendue. En cours de bail, c’est l’accord exprès entre le bailleur et le locataire, formalisé dans le bail ou par avenant, qui permet de prévoir une majoration du loyer.
Comment augmenter le loyer lors du changement de locataire ?
Lorsque le logement locatif ne se trouve pas en zone tendue, ni dans une commune imposant l’encadrement des loyers, le propriétaire bailleur peut augmenter le loyer entre deux locataires. Dans ce cas, le prix de la hausse du loyer est libre. Mais dans la réalité des faits, il est conseillé de ne pas augmenter le loyer de façon abusive, au risque de se placer au-dessus du prix du marché locatif du secteur et de basculer dans une période de vacance locative.
Loyer sous-évalué : comment augmenter le loyer ?
Si le même locataire reste dans le logement, le propriétaire ne peut augmenter le loyer au renouvellement que s’il est manifestement sous-évalué. La proposition doit être envoyée au moins 6 mois avant la fin du bail et être justifiée par des loyers comparables : 3 références minimum, ou 6 dans certaines communes. Elle doit respecter les mentions prévues par l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. En cas de désaccord ou d’absence de réponse, la commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie, puis le juge si nécessaire.
À savoir
Cette procédure ne doit pas être confondue avec la fixation du loyer entre deux locataires, qui obéit à d’autres règles, notamment en zone tendue.
