En France, chaque copropriété doit être représentée par un syndic de copropriété. Ses missions principales sont : la gestion administrative et la gestion financière de résidences. Ce syndic est élu pour un ou trois ans par l’assemblée des copropriétaires. Il est donc nécessaire de nommer un syndic expert dans son domaine. SGL vous accompagne pour tout comprendre sur le syndic de copropriété et vous aider à choisir le syndic le plus adapté à vos attentes.
Les missions du syndic dans votre immeuble
Le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat de copropriétaires, c’est-à-dire de l’assemblée constituée par l’ensemble des propriétaires d’un lot dans une résidence. Le syndic est mandaté pour veiller à la bonne conservation et au maintien de la copropriété dans un bon état d’usage, notamment les parties communes et les équipements. Pour ce faire, le syndic est amené à gérer l’aspect financier et l’aspect administratif de la copropriété.
En ce qui concerne la gestion administrative de l’immeuble, le syndic doit :
- Gérer les formalités administratives relatives à la vie courante de l’immeuble (liste des copropriétaires, fiches signalétiques, règlement de la copropriété, etc.).
- S’assurer que la copropriété reste en bon état d’usage ; le syndic doit envisager et gérer le bon déroulement de travaux si nécessaire et tenir un carnet d’entretien de l’immeuble.
- Être le représentant en justice de la copropriété.
Pour la gestion financière de l’immeuble, il est obligatoire de tenir une comptabilité. Ainsi, le syndic doit :
- Définir un budget prévisionnel de la copropriété pour chaque exercice fiscal.
- Présenter à chaque assemblée générale les comptes du syndicat qui doivent être validés par les copropriétaires ; on dit que les copropriétaires donnent quitus.
- Ouvrir un compte en banque dont le titulaire est le syndicat de copropriété et qui servira pour toutes les dépenses et entrées d’argent relatives à la copropriété ; ce compte est obligatoire si l’immeuble compte 16 lots principaux ou plus.
Le conseil syndical de copropriété
Le conseil syndical de copropriété regroupe plusieurs copropriétaires désignés lors de l’assemblée générale. La mission est dans un premier temps d’ordre consultatif : le conseil donne son avis au syndic concernant les décisions relatives à la copropriété. Le conseil syndical est aussi porté par une réelle collaboration avec le syndic : préparation de l’ordre du jour de l’assemblée générale, validation ou invalidation des travaux à réaliser, etc.
Le conseil syndical est obligatoire dans une copropriété, sauf si l’assemblée générale des copropriétaires s’y oppose. Le conseil syndical est ainsi élu pour une durée de trois ans lors de l’assemblée générale, à la majorité des voix. Le règlement de la copropriété détermine les règles (nombre de membres et modalités de convocation aux réunions).
Faites le choix d’un syndic rigoureux et transparent.
Les différences entre le syndic de copropriété professionnel et le syndic de copropriété non professionnel
La gestion de votre immeuble peut être confiée à un syndic de copropriété professionnel ou non professionnel. Un syndic de copropriété professionnel est détenteur d’une carte de gestion immobilière et est généralement présenté sous la forme d’un cabinet immobilier. Un syndic non professionnel est un copropriétaire de l’immeuble qui propose ses services pour la gestion de la résidence de manière « bénévole ». Afin d’être nommé syndic de copropriété non professionnel, il est nécessaire d’avoir le temps de s’occuper de la gestion, d’être persévérant, d’agir dans l’intérêt commun et non pour son propre intérêt et d’avoir des connaissances juridiques et comptables pour mener à bien ces tâches.
Un syndic professionnel et un syndic non professionnel ont des points communs : ils sont élus par le syndicat des copropriétaires et sont soumis aux mêmes obligations de gestion administrative et financière.
Toutefois, des divergences existent. Dans un premier temps, d’un point de vue rémunération, le syndic professionnel est rémunéré par la perception d’honoraires. Le syndic non professionnel ne perçoit pas de rémunération : il se voit confier la gestion de manière bénévole. Dans un second temps, le syndic non professionnel n’est pas soumis aux mêmes obligations contractuelles de déclaration d’activité à la préfecture qu’un syndic professionnel. Il n’est également responsable devant un juge qu’en cas de faute grave.
Comment choisir son syndic ?
Pour choisir son syndic dans les meilleures dispositions, il faut, en premier lieu, faire un choix entre syndic professionnel et syndic bénévole. Mandater un syndic professionnel est nécessaire dans le cadre de copropriétés de taille moyenne ou importante, dont les intérêts de chaque copropriétaire sont différents. Faire appel à un syndic professionnel est également à privilégier dans le cadre de relations conflictuelles préexistantes entre copropriétaires. Nommer un copropriétaire syndic bénévole est donc uniquement intéressant dans le cadre de petites copropriétés et dont la résidence est en très bon état, sans travaux importants nécessaires.
Si vous désirez faire appel aux services d’un syndic professionnel, il convient de choisir un syndic qui vous corresponde. Si vous portez plus d’intérêt à l’accompagnement proposé que le gestionnaire soit à votre écoute et à votre disposition, il convient de choisir un syndic de petite ou moyenne taille. Si vous désirez surtout une sécurité financière et un cabinet ayant des moyens techniques et matériels plus importants, nous vous conseillons de faire appel à un cabinet de taille plus grande. Ce choix sera à effectuer en fonction des besoins et des attentes de chaque copropriétaire et de la renommée des syndics.
Les compétences de notre syndic de copropriété
Une gestion rigoureuse et transparente
- Un gestionnaire local dédié pour simplifier l’administration de votre immeuble.
- Des visites de votre immeuble régulières, avec compte-rendu diffusé à tous les copropriétaires.
- Le traitement des réclamations copropriétaires, pannes et incidents.
- Un espace client en ligne, afin de suivre en temps réel toutes les démarches.
La préservation de votre patrimoine
- L’administration, l’entretien des parties communes, l’amélioration et la mise en conformité réglementaire de votre immeuble.
- La réception des parties communes (si immeuble neuf) intégrant le suivi et réception des levées de réserves.
- La participation aux expertises (MRI, DO, judiciaire).
- Le suivi et la réception des travaux votés en AG avec rapport.
- Le conseil et la mise en œuvre des actions préventives de maintenance du patrimoine.
- Le suivi des conventions signées par le syndic de copropriété (fibre optique, convention EDF…).
La maîtrise de vos charges
- Une négociation au plus juste des devis avec les divers fournisseurs afin d’optimiser le montant et la répartition de vos charges de copropriété, en comparaison avec les charges moyennes d’immeubles similaires.
- La bonne application des contrats fournisseurs et le suivi des factures.
- Un état des charges transparent communiqué à tous les copropriétaires.
- La gestion comptable des budgets et le contrôle des bilans comptables.
Le suivi juridique de votre copropriété et des contentieux
- La préparation et tenue des conseils syndicaux avec rédaction de rapports.
- La préparation et tenue des assemblées générales avec rédaction des convocations et des Procès Verbaux.
- Le gestionnaire dédié assurant le rôle de conciliateur afin de limiter les risques de contentieux.
- La gestion de vos assurances et sinistres (MRI, DO).
- La gestion des dossiers impayés copropriétaires et contentieux (litiges voisinage, résidence…).
Questions réponses
Est-il obligatoire d’avoir un syndic ?
Il est nécessaire et obligatoire que chaque copropriété ait un syndic de copropriété. Cette obligation est pour toutes les copropriétés, indépendamment du nombre de logements et copropriétaires. Un syndic est indispensable pour la bonne gestion et le maintien en bon état d’usage de votre résidence.
Il est toutefois possible qu’une résidence connaisse une carence de syndic. Cette carence peut avoir lieu lors d’une dénonciation du mandat du syndic en place, lors de la fin d’un mandat ou à la livraison d’un immeuble. Dans les cas précédemment énoncés, la carence prend fin au cours de la prochaine assemblée générale de copropriétaires, où un syndic sera élu. Une carence de syndic peut également être liée à un désaccord lors de l’assemblée générale et une impossibilité de la part des copropriétaires d’élire à la majorité absolue un nouveau syndic. Dans ce cas précis, les copropriétaires sont convoqués en assemblée générale jusqu’à la nomination d’un syndic.
Comment devenir syndic ?
Pour devenir syndic d’une copropriété, il est nécessaire d’être désigné lors de l’assemblée générale de la copropriété. Le vote pour élire un syndic est à majorité absolue : plus de la moitié des suffrages sont nécessaires. Un syndic est nommé en règle générale pour 3 ans. Cette durée de mandat est ramenée à 1 an dans le cas où le syndic a participé à la construction de l’immeuble en tant que promoteur ou architecte, lui ou toute personne à qui il est lié (conjoint, employé, etc.).
Une reconduction tacite du mandat de gestion pour un syndic est impossible. Une réélection doit avoir lieu tous les trois ans ou tous les ans.
Comment obtenir la carte professionnelle de syndic ?
Pour être syndic professionnel, il est obligatoire de détenir une carte professionnelle de gestion immobilière, détenir une assurance responsabilité civile et avoir une garantie financière permettant de rembourser les fonds.
Pour obtenir la carte professionnelle, un particulier doit déposer un dossier auprès de la CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie) à laquelle il est rattaché territorialement. Pour pouvoir exercer en tant que syndic, le dossier doit être fait pour demander la carte S. Le dossier doit notamment contenir les documents suivants :
- Attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle.
- Attestation de garantie financière.
- Attestation d’ouverture d’un compte dédié à l’activité exclusivement.
- Extrait de casier judiciaire.
Le demandeur doit également être en possession d’un diplôme lui permettant d’exercer la profession. Le demandeur doit être au minimum titulaire d’un Bac +3 en études juridiques, économiques ou commerciales, ou d’un diplôme RNCP, ou BTS Immobilier. Si le demandeur ne possède pas ces diplômes, il peut effectuer la demande s’il témoigne d’une expérience professionnelle de 3 ans ou plus rattachée à l’activité désirée et s’il est titulaire d’un baccalauréat. Si le demandeur ne possède aucun diplôme, il doit faire part de plus de 10 ans d’expérience en tant que non-cadre, 4 ans en tant que cadre, pour une activité rattachée à celle désirée.
Les autres domaines d’expertise de SGL
