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Quelles sont les règles pour les parties communes en copropriété ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 29 avril 2024

Modifié par Maeva FLORICOURT le 15 octobre 2026

Relu et validé par Alexandre Berges

Quel est le point commun entre les escaliers, les couloirs, les caves, les ascenseurs et les halls d’entrée d’un immeuble ? Ces espaces sont des parties communes partagées entre tous les copropriétaires. Ils sont sous la gestion du syndic et ils sont régis par le règlement de copropriété. Quelles sont les règles et obligations concernant ces parties communes ?

Qu’est-ce qu’une partie commune de copropriété ?

La loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes comme des zones d’un bâtiment dont l’usage et l’utilité bénéficient à tous les copropriétaires ou à plusieurs d’entre eux. Ces zones sont spécifiées dans le règlement de copropriété et concernent entre autres :

• Le sol de la copropriété,
• Les cours, parcs, jardins, voies d’accès,
• Les éléments structurels des bâtiments, les équipements communs, les canalisations traversant des locaux privés,
• Les coffres, les gaines et les têtes de cheminées,
• Les locaux des services communs,
• Les couloirs et les corridors,
• Et tous les équipements incorporés dans ces parties communes (réseau électrique, ascenseurs, chaudière, chauffage collectif, etc.).

La loi Élan n°2018-1021 du 23 novembre 2018 est venue préciser cette définition : sont communes les parties affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, et tout élément incorporé dans les parties communes est réputé partie commune. Elle a également inscrit dans la loi les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative (articles 6-2 à 6-4 de la loi du 10 juillet 1965).

À qui incombe l’entretien des parties communes ?

L’entretien des parties communes incombe à l’ensemble des copropriétaires, qui doivent y participer financièrement. En règle générale, les frais engendrés sont divisés selon les tantièmes détenus par chaque copropriétaire. La gestion courante est toutefois confiée à un syndic de copropriété. Le gestionnaire de copropriété est ainsi chargé de veiller au maintien en bon état des parties communes. Cet entretien comprend :

• Le nettoyage des espaces intérieurs,
• La tonte de la pelouse dans les jardins communs,
• La taille des arbustes présents dans la copropriété,
• Etc.

À noter que pour certaines interventions, comme le remplacement d’une ampoule défectueuse, par exemple, il n’est pas nécessaire d’obtenir une autorisation des copropriétaires.

Qu’est-ce que l’usage privatif des parties communes ?

Par défaut, les parties communes d’un immeuble sont accessibles à tous les copropriétaires. Certaines zones peuvent toutefois être réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. C’est ce qu’on appelle l’usage privatif des parties communes. Il s’agit d’un droit de jouissance exclusif attaché à un lot, qui doit être expressément mentionné dans le règlement de copropriété (articles 6-3 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965). Ces parties restent la propriété indivise de tous les copropriétaires. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges d’entretien qui incombent au titulaire de ce droit. Les règles de sécurité applicables à l’immeuble (électricité, éclairage, prévention incendie) restent en revanche à respecter.

Il existe une autre spécificité appelée parties communes spéciales. Celles-ci sont définies par l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 : il s’agit de parties communes, comme un parking ou un local à vélos, affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires, qui en sont propriétaires indivis. Leur existence doit être expressément mentionnée dans le règlement de copropriété (article 6-4). À noter que seuls les copropriétaires concernés supportent les charges spéciales liées à ces parties communes.

Peut-on acheter une partie commune ?

Pour agrandir son lot et valoriser son bien, un copropriétaire peut parfaitement envisager d’acheter une partie commune (des combles, une cave, un jardin, etc.). Certaines étapes sont en revanche à suivre :

• Préparer un dossier solide pour convaincre les autres copropriétaires et informer le syndic de copropriété de son projet par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Fixer un prix en tenant compte du prix au mètre carré pratiqué dans le quartier ou l’immeuble, ainsi que de la plus-value potentielle pour son lot.
• Obtenir l’accord de la copropriété lors de l’assemblée générale par un vote à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. À noter qu’un vote à l’unanimité est obligatoire si la conservation de la partie commune est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Si la copropriété accepte le projet d’achat :

• La vente sera conclue chez le notaire en pratique après l’expiration du délai de deux mois dont disposent les copropriétaires opposants ou défaillants pour contester la décision (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
• Les charges de copropriété seront ajustées en fonction de la nouvelle répartition, entraînant généralement une augmentation des charges pour l’acquéreur en fonction de la surface acquise.

Que contiennent les frais de copropriété ?

Les frais de copropriété, également appelés charges de copropriété, comprennent diverses dépenses liées à la gestion, à l’entretien et au fonctionnement de l’immeuble en copropriété. Voici ce qu’ils peuvent inclure :

• L’entretien des parties communes qui englobe le nettoyage des parties communes, la maintenance des ascenseurs, des espaces verts, des couloirs, des escaliers, du local poubelle, etc.
• Les services et équipements communs, tels que la chaudière, le chauffage collectif, l’électricité des parties communes, l’eau, etc.
• La gestion administrative et plus spécifiquement les frais de gestion du syndic de copropriété qui assure la gestion administrative courante, la tenue des comptes, l’organisation des assemblées générales, etc.
• Les primes d’assurance pour l’immeuble, couvrant généralement la responsabilité civile, les dommages aux biens, etc.
• Les fonds destinés aux travaux de réparation, de rénovation ou d’amélioration de l’immeuble, conformément aux décisions prises en assemblée générale.
• Les frais liés à l’intervention de professionnels tels que les avocats, les experts-comptables, les géomètres, etc., en cas de besoin.
• Les charges spéciales pour des services ou équipements particuliers tels que la piscine, le gardien, la conciergerie, etc.

Que faire en cas de dégradations dans les parties communes ?

Si l’entretien des parties communes d’une copropriété relève de la responsabilité du syndic de copropriété, il en va de même en cas de dégradations. Si le syndic parvient à identifier clairement le responsable de ces dégradations, celui-ci sera donc tenu d’assumer les frais des travaux. Sinon, il a la possibilité de déposer une plainte contre X auprès des services de police ou de gendarmerie. Même si l’auteur n’est pas identifié, cette démarche peut être demandée par l’assureur de l’immeuble pour déclarer le sinistre et permet d’éviter que le syndic de copropriété soit accusé de négligence.

De plus, si l’auteur des dégradations refuse de régler le montant du devis présenté par le syndic de copropriété, celui-ci peut saisir le tribunal compétent. Depuis le 1er janvier 2020, les tribunaux d’instance et de grande instance ont fusionné au sein du tribunal judiciaire : les litiges jusqu’à 10 000 € peuvent être portés devant le tribunal de proximité (ou la chambre de proximité du tribunal judiciaire), tandis que ceux dépassant ce montant sont du ressort du tribunal judiciaire.

• En savoir plus sur les dégradations en copropriété

Que faire en cas d’usage abusif des parties communes ?

En cas d’usage abusif des parties communes, il est essentiel de se référer au règlement de copropriété pour remédier à la situation avec le copropriétaire fautif. Souvent, un simple rappel des règles suffit à résoudre le problème. Si le dialogue ne suffit pas, le syndic peut alors tenter de résoudre le conflit par la médiation et si nécessaire, adresser une mise en demeure au copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

En cas de persistance du conflit, il est possible d’engager une action en justice. Le syndic peut agir au nom du syndicat des copropriétaires après autorisation en assemblée générale. Un copropriétaire peut également intenter une action en justice de manière indépendante. Il sera toutefois impératif de disposer de preuves solides pour étayer la plainte, comme un constat de commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Une fois le jugement rendu, le copropriétaire fautif peut être contraint à remettre en état les lieux et à verser des dommages et intérêts à la victime du préjudice.

Quelles sont les normes à respecter pour les parties communes ?

Le rôle du syndic de copropriété est crucial dans la sécurité des parties communes. Celui-ci est, en effet, chargé de veiller au respect des normes en matière d’électricité, de prévention des incendies et d’éclairage.

Le syndic de copropriété doit notamment vérifier que les installations électriques répondent aux normes de sécurité pour assurer la protection des occupants. De la même manière, les normes d’éclairage sont essentielles pour assurer une visibilité adéquate dans les parties communes et ainsi prévenir les accidents.

Par ailleurs, pour prévenir les incendies, il est nécessaire de disposer d’équipements, comme des extincteurs et des systèmes de désenfumage dans les parties communes. Ces mesures contribuent à renforcer la sécurité globale de la copropriété et à protéger ses habitants.

• En savoir plus sur les normes à respecter en copropriété

Quelle assurance pour les parties communes de copropriété ?

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque syndicat des copropriétaires de souscrire une assurance responsabilité civile. Cette assurance, souscrite par le syndic au nom du syndicat, vise à protéger les copropriétaires en cas de sinistre, assurant ainsi une réparation rapide des dommages sans frais supplémentaires pour eux. En cas d’incident, la copropriété est également couverte, permettant ainsi aux propriétaires de recevoir une indemnisation.

Le règlement de copropriété peut également inclure une garantie étendue aux dommages. Dans ce cas, le syndic de copropriété contracte une assurance multirisque immeuble, ce qui lui permet de déclarer les sinistres à la compagnie d’assurance en cas de besoin.