Investissement locatif : nos conseils pour réussir un investissement immobilier - SGL

Investissement locatif, tout ce qu’il faut savoir pour bien investir

Investir dans un bien immobilier n’est pas un acte anodin, d’autant plus si c’est pour un bien destiné à la location. En effet, si concrétiser un projet d’investissement locatif est certes judicieux et peu s’avérer très avantageux, il ne faut pas pour autant se lancer tête baissée sans avoir anticipé certains aspects. Retrouvez ci-dessous l’ensemble de nos conseils pour que votre investissement immobilier locatif soit une réussite.

Les avantages d’investir dans l’immobilier

Ce n’est un secret pour personne : la pierre est une véritable valeur refuge lorsque l’on souhaite placer son argent, et ce, à bien des niveaux.

En effet, il n’existe à ce jour aucun placement plus sûr que la pierre ! Il s’agit, certes, de l’argument qui revient le plus souvent et pourtant ce n’est pas le seul avantage à investir dans l’immobilier :

  • Profitez d’une rentabilité très correcte.
  • Devenez propriétaire à crédit, sans forcément d’apport financier.
  • La mensualité est en partie remboursée par le loyer.
  • Bénéficiez d’avantages fiscaux selon le dispositif choisi.
  • Anticipez votre retraite.
  • Développez votre patrimoine et mettez vos proches à l’abri en facilitant la transmission.

Vous l’aurez compris, choisir d’investir dans l’immobilier peut donc répondre à plusieurs besoins qui peuvent survenir tout au long de votre vie. 

Un conseiller SGL vous accompagne à chaque étape de votre gestion locative

Définir quels sont vos objectifs

Vous n’allez pas investir de la même manière selon les buts que vous souhaitez atteindre !

C’est pourquoi il est important, avant de se lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier pour la location, de bien définir les objectifs de cet investissement :

  • Réalisez un placement financier rentable
  • Profitez de revenus dès la première location
  • Bénéficiez d’une réduction d’impôt
  • Construirez un patrimoine
  • Optimisez un patrimoine

Réaliser une telle opération mérite de prendre le temps de se poser les bonnes questions et de réfléchir à vos objectifs sur le court terme, mais également à long terme. Tel est le rôle de nos équipes, chez SGL : vous accompagner dans cette réflexion.

Faire un investissement locatif sur de la courte ou de la longue durée ?

Encore une fois, la réponse à cette question dépendra des objectifs que vous vous êtes fixé. Bien que les placements en immobilier soient réputés être prévus pour être rentables sur la durée, il existe des solutions pour rentabiliser sur le court terme. En immobilier, il est important de s’imprégner du fait que la notion de court terme n’est pas la même que dans le jargon de placements financiers. Lorsque l’on parle de court terme la période envisagée se situe entre 2 et 5 ans. Au-delà de 5 ans de détention du bien, on parlera alors de long terme.

Le champ des possibles est donc vaste, le mieux est donc de bien déterminer le but de votre projet immobilier et d’investir en conséquence.

  • Anticipez la transmission à ses enfants

Réaliser une telle opération mérite de prendre le temps de se poser les bonnes questions et de réfléchir à vos objectifs sur le court terme mais également à long terme. Tel est le rôle de nos équipes, chez SGL : vous accompagner dans cette réflexion.

Faire un investissement locatif sur de la courte ou de la longue durée ?

Encore une fois, la réponse à cette question dépendra des objectifs que vous vous êtes fixé. Bien que les placements en immobilier soient réputés être prévus pour être rentables sur la durée, il existe des solutions pour rentabiliser sur le court terme. En immobilier, il est important de s’imprégner du fait que la notion de court terme n’est pas la même que dans le jargon de placements financiers. Lorsque l’on parle de court terme la période envisagée se situe entre 2 et 5 ans. Au-delà de 5 ans de détention du bien on parlera alors de long terme.

Le champ des possibles est donc vaste, le mieux est donc de bien déterminer le but de votre projet immobilier et d’investir en conséquence.

Réduire ses impôts grâce aux dispositifs de défiscalisation immobilière

La réduction d’impôt est un des objectifs récurrents lorsque l’on parle d’investissement immobilier et pour cause, il existe plusieurs dispositifs en France qui permettent de défiscaliser tout en améliorant le déficit structurel de logement du pays.

Le mécanisme est simple : vous faites le choix d’investir dans l’immobilier via un dispositif de défiscalisation proposé par l’Etat et en contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction de votre impôt sur le revenu. Attention, chaque dispositif a ses propres conditions et les montants des réductions d’impôt varient. À vous de déterminer quel dispositif sera le plus adapté à votre objectif parmi les dispositifs suivants :

  • Loi Pinel
  • Pinel Outre-Mer
  • LMNP
  • LMP
  • Denormandie
  • Malraux
  • Monuments Historiques
  • Censi-Bouvard…

Un panel donc assez large de dispositifs de défiscalisation permettant, chacun à leur manière, de répondre à une (ou plusieurs) problématiques patrimoniales. Il ne vous reste plus qu’à choisir !

Générer du cashflow

Qu’est-ce que le cashflow ? Il s’agit de la notion qui va permettre de mesurer, dans la durée, la performance de l’investissement réalisé tout en ajoutant des variables financières.

Concrètement, il s’agit de calculer le flux de trésorerie que va rapporter votre investissement tous les mois. Une simple opération qui consiste à soustraire les dépenses (frais divers liés à l’investissement) des recettes. Le résultat peut donc être positif, négatif ou nul. Évidemment, l’idéal est d’avoir un cashflow positif, ce qui prouve que votre investissement vous rapporte directement ! Il vous permettra de réinvestir et d’améliorer votre niveau de vie. Encore une fois, un investissement locatif ne s’improvise pas, il s’anticipe et s’étudie avec précision !

Étudier le marché immobilier par villes et faire des visites

Investir dans un bien pour du locatif nécessite de prendre le temps de bien analyser les critères de sélection pour acheter et surtout ne pas se tromper quant au bien en lui-même bien évidement, mais également quant à la zone géographique choisie. En effet, il est très important de définir, dans un premier temps, la ville que vous allez choisir pour réaliser votre investissement. Il est important d’analyser l’état du marché immobilier dans la ville, l’offre et la demande locative et surtout s’arrêter sur le taux de vacance locative. Il ne faut pas perdre de vue l’objectif de votre investissement : la rentabilité ! Une fois que votre destination sera choisie, n’hésitez pas à multiplier les visites, en présentiel, en visioconférence, comme vous préférez, mais faites-le ! Vous pouvez passer à côté de la perle rare si vous ne le faites pas. Rien de mieux que de se rendre compte par soi-même du potentiel d’un bien immobilier.

Souscrire un prêt avec un bon taux

L’aspect financement doit également faire partie des priorités lorsque vous vous lancez dans l’investissement locatif. L’avantage, vous pouvez vous faire financer la quasi-totalité de votre projet immobilier si vous arrivez à bien négocier avec les établissements financiers.

Pour plus de sérénité et pour être sûr de bénéficier des meilleures conditions du marché et donc des meilleurs taux de crédit, nous vous conseillons à faire appel à un courtier immobilier qui, en tant qu’expert dans le domaine sera à même de vous faire profiter de montages financiers et donc de taux intéressants.

Conseil : faire les comptes de tous les frais

L’erreur la plus courante réalisée lors d’un investissement immobilier est de ne pas répertorier l’intégralité des frais qui devront être supportés par l’investisseur. En effet, outre le prix du bien, le projet dans son intégralité comporte d’autres frais comme : les frais de gestion locative, les frais d’assurance, les frais de réparation, d’entretien… L’idéal étant de se faire accompagner pour être sûr de ne rien oublier !

Choisir la bonne fiscalité et définir le prix du loyer

Lorsque vous décidez d’investir dans le locatif, c’est souvent dans un but bien particulier et l’économie d’impôt sur le revenu revient régulièrement dans le top 3 des objectifs visés. C’est pourquoi il est primordial de bien choisir le dispositif de défiscalisation qui vous correspond le mieux. Ce n’est qu’une fois que celui-ci sera déterminé que vous pourrez alors vous mettre en quête du juste loyer à appliquer. Car certains dispositifs, comme par exemple le dispositif Pinel, imposent des plafonds de loyer à respecter. Si vous louez sans contrainte de plafond, alors il faudra vous référer aux prix pratiqués dans votre secteur.

Mettre en valeur son bien immobilier

De manière générale, faire appel à des professionnels facilite grandement la tâche. En effet, les agences immobilières ont l’habitude de mettre en avant les biens qu’elles ont en gérance afin d’attirer les potentiels locataires. Il y a certains critères qui font mouche et il faut savoir les valoriser. Le « home staging » par exemple peut être une bonne solution à moindre coût. Vous mettrez ainsi toutes les chances de votre côté pour éviter la vacance locative et louer rapidement votre logement.

Bien choisir ses locataires

Il est illusoire de croire qu’un bon locataire se trouve à tous les coins de rue. Il n’est pas si évident de trouver des « bons » locataires et la définition de « bon » locataire peut être différente d’un bailleur à l’autre. Pour être serein quant au choix que vous allez devoir faire, vous pouvez faire appel aux professionnels qui, de par leur expérience, pourront voir en quelques critères si votre candidat est le bon ou non. Ce choix n’est pas anodin, il va conditionner les futures années (6, 9, 12 voire plus) à passer avec votre locataire et il en va de votre sérénité tant financière, que morale !

Faire gérer son bien et l’assurer

Vous l’aurez compris, il est évident que mettre son bien en gérance auprès d’une agence de professionnels vous évitera pas mal d’écueils et vous permettra d’envisager l’avenir plus sereinement avec vos futurs locataires. Vous aurez non seulement la tranquillité d’esprit d’avoir votre bien géré par des tiers de confiance, experts en leur domaine, mais vous aurez également l’assurance d’avoir des locataires de qualité. Au-delà de la simple gestion, l’assurance du bien est primordiale, elle vous permet d’être indemnisé en cas d’incidents comme un loyer impayé ou une vacance locative. C’est un point à ne pas négliger.

Questions réponses

Quel est l’intérêt d’acheter pour louer ?

Acheter un bien pour ensuite le mettre en location vous permet de répondre à plusieurs objectifs de vie comme : devenir propriétaire, se construire un patrimoine, bénéficier d’un complément de revenus pour la retraite, profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu, mettre à l’abri ses proches. Selon votre profil et vos besoins, l’investissement locatif peut être la réponse !

Qu’est-ce qu’une opération blanche ?

Lors d’un investissement locatif, on parle d’opération blanche quand les sommes versées sont identiques aux sommes perçues. De manière plus simple, lorsque le loyer perçu est égal au montant des mensualités de prêt immobilier prélevées. Ainsi, l’effort d’épargne est nul et votre investissement ne vous « coûte » rien hormis les frais annexes.

Peut-on réaliser un investissement locatif sans apport ?

La réponse est oui ! Les établissements bancaires sont de moins en moins frileux à financer à 100 %, voire même au-delà, les investissements locatifs. Si vous n’avez pas d’épargne pour constituer votre apport personnel pas de panique, vous pourrez tout de même vous lancer dans l’aventure.

A lire également avant d’acheter un bien :

  • Maison à vendre
  • Acheter un appartement
  • Devenir propriétaire

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