LMNP : comment investir et défiscaliser en location meublée ? - SGL

LMNP : le guide pour comprendre facilement le statut de location meublée non professionnelle

Pour votre projet locatif, vous avez le choix entre la location d’un logement vide ou celle d’un logement meublé. En choisissant cette dernière option, vous pouvez prétendre au statut de loueur en meublé non professionnel. Il vous permet de bénéficier d’importants avantages fiscaux puisque les revenus locatifs sont imposables au titre de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces avantages varient en fonction de divers paramètres et notamment du régime adopté. Nous vous expliquons ce qu’il en est.

Les avantages de la LMNP

Les avantages perçus dépendent de plusieurs facteurs. Selon votre régime, réel ou micro-BIC, selon votre investissement, dans le neuf ou l’ancien, et même en fonction de la nature du bien immobilier, ils seront différents.

Avec le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC, accessible pour des recettes locatives qui n’excèdent pas 72 600 € par an (176 200 € pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme), donne droit à un abattement forfaitaire représentatif des charges de 50 % sur les recettes issues de la location (71 % pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme). Vous êtes donc imposé uniquement sur la moitié de vos revenus.

Avec le régime réel

Concernant le régime réel, il vous est directement attribué si vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 72 600 €. Si ce seuil n’est pas franchi, vous pouvez tout de même y recourir puisque vous avez le choix de votre régime d’imposition. Le régime réel vous permet de déduire les intérêts d’emprunt et les charges locatives diverses : taxe foncière, frais de notaire, charges de copropriété, factures d’eau, d’électricité, charges liées à l’entretien et à la réparation ou encore primes d’assurances. Vous bénéficiez ainsi d’une réduction du montant sur lequel vous êtes imposé.

Le loueur en meublé imposé d’après le régime réel peut aussi déduire l’amortissement de l’immeuble et des meubles. Cet amortissement correspond à la vétusté (perte de valeur annuelle), du bien immobilier et de ses meubles, causée par l’usage et le temps. La déduction de l’amortissement étant limitée, il ne peut pas générer de déficit.

Avantages supplémentaires

Investir dans une résidence de services (pour les étudiants, les seniors…) pour bénéficier du statut LMNP, vous donne droit à un avantage supplémentaire. Récupérer la TVA comprise dans le prix d’achat du bien acquis, est possible à certaines conditions. Notamment en cas d’acquisition d’un bien neuf ou en l’état de futur achèvement (VEFA) dont il faut être le premier propriétaire. Sous réserve que le bien immobilier soit conservé 20 ans au minimum sans être vendu et confié à un gestionnaire les 9 premières années. Néanmoins, le loueur non professionnel ne dispose pas d’avantage en ce qui concerne l’impôt sur la fortune (IFI) et la fiscalité applicable à la transmission de patrimoine.

Il est également possible de cumuler les avantages du statut de loueur en meublé non professionnel avec ceux de la loi Censi-Bouvard dans certains cas. Ce dispositif s’applique aux investissements locatifs meublés dans les résidences de services :

  • neuves
  • en l’état de futur achèvement (VEFA)
  • ou achevées depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation

Il donne droit à une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du coût de revient de l’investissement, dans la limite de 300 000 € d’investissement par an. La réduction s’étale sur 9 ans, période pendant laquelle vous vous engagez à louer le bien à un gestionnaire.

Un conseiller SGL vous accompagne à chaque étape de votre gestion locative

Les conditions d’éligibilité du statut LMNP

Pour être éligible au statut de loueur en meublé non professionnel, il faut :

  • Louer un logement meublé selon les modalités prévues par la loi. C’est-à-dire équipé de tout le nécessaire défini par le décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981), pour le rendre immédiatement habitable par le locataire : literie, vaisselle, ustensiles de cuisine, réfrigérateur, four, meubles de rangement, table et chaises, équipements nécessaires à l’entretien du logement, luminaires…
  • Ne pas dépasser 23 000 € de gains annuels obtenus grâce à la location
  • Obtenir des recettes inférieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (outre ceux de la location meublée) et des bénéfices agricoles et non commerciaux

Si les deux dernières conditions ne sont simultanément pas respectées, le loueur en question devient professionnel.

Faire de la LMNP dans l’ancien

Le logement loué ne doit pas nécessairement être neuf, investir dans l’ancien pour faire de la location meublée non professionnelle est possible. Les avantages fiscaux sont les mêmes que dans le neuf et vous pouvez profiter d’un prix d’achat plus attractif et de rendements plus importants. Cependant, il ne sera pas possible de bénéficier de la récupération de TVA étant donné que vous ne serez pas le premier propriétaire du bien.

Vous souhaitez investir dans l’ancien pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel ? SGL vous propose une large sélection de biens immobiliers éligibles à ce statut. N’hésitez pas à consulter nos offres.

Nos conseils pour préparer la déclaration fiscale d’un bien en LMNP

N’oubliez pas de vous déclarer en tant que loueur en meublé non professionnel. Pour bénéficier des avantages fiscaux liés au statut de LMNP, vous devez vous déclarer en tant que tel dans un délai de 15 jours à compter du début de la location de votre bien. Pour cela, il suffit de remplir le formulaire P0i et de l’envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce dont le bien dépend pour obtenir votre numéro de SIRET.

Évaluez le montant de vos recettes locatives. Si vos revenus issus de la location ne dépassent pas le seuil en vigueur, vous pouvez choisir entre régime micro-BIC et régime réel (dans le cas contraire le régime réel vous sera attribué). Comparez alors les caractéristiques de chacun afin de faire le meilleur choix. Votre préférence sera à indiquer sur le formulaire P0i.

Déclarez vos revenus locatifs. En fonction du régime choisi, la procédure de déclaration fiscale diffère. Elle peut s’avérer complexe notamment pour le régime réel qui requiert la prise en compte des charges et de l’amortissement. La maîtrise de quelques notions de comptabilité est nécessaire. Faire appel à un professionnel pour vous accompagner dans les démarches est donc un bon moyen pour éviter les erreurs et vous faciliter la tâche.

Questions réponses

Quelles charges déduire en LMNP ?

La déduction des charges en location meublée non professionnelle concerne uniquement le régime réel puisque le régime micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus issus de la location, qui se veut représentatif des charges. Elles ne sont donc pas déduites dans ce cas.

Pour le régime réel, il n’existe pas de liste officielle des charges déductibles des loyers mais en règle générale toutes celles engagées dans le cadre de la location en meublé sont concernées, à savoir :

  • les intérêts d’emprunt
  • les primes d’assurances (ex : Assurance loyer impayé, Propriétaire non occupant…)
  • les taxes et impôts (ex : la taxe foncière, cotisation foncière des entreprises (CFE)…)
  • les frais d’entretien et de réparation
  • les frais de gestion (ex : charges de copropriété, eau, électricité, téléphone et internet…)
  • les frais de notaire
  • les frais engendrés par le recours à d’autres professionnels (ex : comptable, agent immobilier…)

Pour rappel, le régime réel vous est imposé si vos revenus locatifs dépassent 72 600 € par an. Dans le cas contraire, vous avez le choix entre régime réel et régime micro-BIC, proposant des avantages différents. Dans le cadre de la déduction des charges, il est nécessaire de tenir une comptabilité, le recours à un expert dans le domaine est donc fortement conseillé. Assurez-vous de bien prendre en considération l’ensemble de vos factures dans le calcul.

Est-ce que l’on peut combiner SCI avec le statut LMNP ?

Une société civile immobilière (SCI) est une société non commerciale qui a pour but la gestion d’un patrimoine immobilier acquis par au moins deux associés qui se partagent les bénéfices. La création d’une telle société peut permettre de se construire un patrimoine en vue d’une succession, ou encore de percevoir des revenus supplémentaires par la revente ou la location.

La location, si elle est meublée, ne devrait en principe pas être compatible avec le statut LMNP puisqu’il permet de générer des revenus à titre de bénéfices industriels et commerciaux, alors que la SCI est civile et soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Cependant, il n’est pas impossible de cumuler SCI et LMNP à quelques conditions :

  • Remplir les conditions d’éligibilité au statut LMNP
  • Se soumettre à l’impôt sur les sociétés (IS), normalement destiné aux sociétés commerciales, lorsque les revenus issus de la location excèdent 10 % du chiffre d’affaires annuel de la SCI

Pour que l’association de SCI et LMNP soit plus profitable, il est préférable que la société reste soumise aux règles fiscales liées au régime de l’IR. Sa taille doit donc être suffisamment importante pour que les revenus de la location meublée représentent moins de 10 % de son chiffre d’affaires. Vous pourrez alors bénéficier pleinement des avantages du statut du loueur en meublé non professionnel. En cas de passage à l’IS, des avantages subsistent mais de nouveaux inconvénients apparaissent.

Autres dispositifs de defiscalisation immobilier

  • Loi Pinel
  • LMNP

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