LMP : comment investir et défiscaliser en location meublée ? - SGL

LMP : le guide pour comprendre facilement le statut de location meublée professionnelle

Vous avez choisi la location meublée pour votre investissement locatif ? Vous pouvez alors bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel et obtenir de nombreux avantages fiscaux dépendant de votre régime d’imposition. Régime micro-BIC ou régime réel, vos revenus locatifs, déclarés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC), vous conduiront vers l’un ou l’autre en fonction de leur montant. Chaque régime a ses spécificités qu’il est indispensable de connaître pour investir en LMP. Nous vous guidons dans votre démarche.

Les avantages dont vous bénéficiez grâce à la location meublée professionnelle dépendent du régime d’imposition auquel vous êtes soumis. Vous avez le choix entre régime micro-BIC et régime réel si vos revenus locatifs n’excèdent pas 72 600 € par an (ou 176 200 € pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme). Dans le cas contraire, c’est le régime réel qui vous est automatiquement attribué.

Avec le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, représentatif des charges (il s’élève à 71 % pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme). Cet abattement vous permet donc d’être imposé uniquement sur la moitié de vos revenus. Néanmoins, si vos charges s’avèrent supérieures à 50 % des revenus issus de la location, il est préférable d’opter pour le régime réel.

Avec le régime réel

Dans le cadre du régime réel, le loueur en meublé professionnel profite d’une déduction de l’ensemble des charges liées à son investissement locatif, c’est-à-dire :

  • les dépenses dédiées à l’entretien et la réparation
  • les frais de gestion (ex : charges de copropriété, eau, électricité, téléphone et internet…)
  • les taxes et impôts (ex : taxe foncière, cotisation foncière des entreprises (CFE)…)
  • les primes d’assurances (ex : Assurance loyer impayé, Propriétaire non occupant…)
  • les frais de notaire
  • les frais liés au recours à d’autres professionnels (ex : comptable, agent immobilier…)
  • les intérêts d’emprunt

Par ailleurs, le statut LMP en régime réel donne droit à une déduction de l’amortissement du bien immobilier, qui correspond à sa perte de valeur au cours du temps. L’amortissement des meubles le garnissant est également déductible des impôts. Avoir des notions de comptabilité est nécessaire pour son calcul.

Avantages supplémentaires

Une location meublée professionnelle vous offre aussi la possibilité de récupérer la TVA comprise dans le prix d’achat du bien immobilier, à condition que votre investissement corresponde aux critères en vigueur. Il vous faut opter pour une résidence de services destinée aux étudiants, aux personnes âgées ou encore aux touristes. Qu’elle soit neuve ou en l’état de futur achèvement (VEFA) et qu’elle n’ait jamais eu de propriétaire. Vous devez aussi conserver le bien au moins 20 ans, au risque de devoir rembourser une partie de la TVA récupérée et le confier à un gestionnaire les 9 premières années.

Par ailleurs, en cas de vente de votre bien, la LMP vous donne droit à une exonération totale des plus-values immobilières pour des recettes locatives inférieures à 90 000 € par an et à une exonération partielle pour des revenus supérieurs, jusqu’à 126 000 €. La seule condition à respecter et d’être en LMP depuis au moins 5 ans.

Autres avantages, en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), vous bénéficiez de son exonération, pour les biens concernés par la location meublée professionnelle. Et en cas de succession ou de donation, les droits de donation peuvent être différés puis fractionnés pour une transmission dans de bonnes conditions.

Un conseiller SGL vous accompagne à chaque étape de votre gestion locative

Les conditions d’éligibilité du statut LMP

Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel, votre logement doit disposer de tous les équipements indispensables à la location meublée permettant au locataire d’y habiter immédiatement. La liste définie par le décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) répertorie :

  • Pour la chambre : une literie avec couette ou couverture, des volets ou rideaux
  • Pour la cuisine : des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur et congélateur ou comportant un compartiment adapté, des ustensiles de cuisine, la vaisselle nécessaire, une table et des chaises
  • Dans tout le logement : des luminaires, des meubles de rangement, des équipements d’entretien spécifiques aux besoins du logement

Outre cela, deux conditions sont simultanément à remplir pour accéder à la LMP : obtenir des recettes annuelles par la location meublée d’au moins 23 000 € et supérieures aux revenus de votre foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que de ceux issus de la location) et des bénéfices agricoles et non commerciaux.

Faire de la LMP dans l’ancien

Investir dans un bien immobilier ancien est possible pour bénéficier du statut du loueur en meublé professionnel. L’ancien offre les mêmes avantages fiscaux que le neuf, tout en étant plus attractif à l’achat puisqu’il permet de bénéficier d’un prix de départ intéressant, de rendements importants et de plus de liberté dans le choix de la localisation du logement.

Pour vous accompagner dans votre investissement dans l’ancien, SGL vous propose un large choix de biens immobiliers éligibles au statut LMP. Soigneusement sélectionnés, ils répondront à vos exigences qualitatives. N’hésitez pas à consulter nos offres.

Vous souhaitez investir dans l’ancien pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel ? SGL vous propose une large sélection de biens immobiliers éligibles à ce statut. N’hésitez pas à consulter nos offres.

Nos conseils pour préparer la déclaration fiscale d’un bien en LMP

Choisir son régime. Si vos recettes locatives sont inférieures à 72 600 € par an, vous avez le choix entre régime micro-BIC et régime réel. Étant donné qu’ils offrent des bénéfices différents, il est important de les comparer. Identifiez le plus avantageux par rapport à votre situation. Le montant de vos charges est notamment un critère à prendre en considération.

Remplir le formulaire P0i. Il vous faut ensuite renseigner votre choix sur le formulaire P0i qui vous permet de vous déclarer en tant que loueur en meublé professionnel. Il doit être envoyé au Greffe du Tribunal de Commerce dont votre bien dépend, dans un délai de 15 jours à compter du début de la location. Vous recevrez alors votre numéro de SIRET.

Comprendre la déclaration d’impôt d’un bien en LMP. Les revenus issus de la location sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) quel que soit votre régime. Néanmoins, la démarche de déclaration est différente d’un régime à l’autre. Elle s’avère plus complexe pour le régime réel puisqu’il nécessite la prise en compte de toutes les charges et de l’amortissement. Tenir une comptabilité est donc primordial, c’est pourquoi il est conseillé d’être accompagné d’un professionnel afin de ne commettre aucune erreur.

Questions réponses

Quelle est la différence entre LMP et LMNP ?

Un loueur en meublé non professionnel obtient, par la location de son bien, des revenus annuels inférieurs à 23 000 € qui ne constituent pas sa source principale de revenus. Il est considéré comme professionnel dans le cas contraire. C’est-à-dire, lorsque ses recettes sont supérieures au seuil et aux revenus de son foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (non issus de la location) et des bénéfices agricoles et non commerciaux.

Que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non professionnel, vous pouvez dans tous les cas bénéficier des régimes micro-BIC et réel, dans les mêmes conditions et avec les mêmes avantages. Néanmoins, les bénéfices qui ne dépendent pas du régime choisi, sont eux différents. Une LMP vous donne droit à une exonération de l’IFI, des conditions de donation ou de succession favorables et à une exonération des plus-values immobilières, à certaines conditions. Ce qui n’est pas le cas en LMNP. Néanmoins, en location meublée non professionnelle, il est possible de cumuler vos avantages avec ceux de la loi Censi-Bouvard sous conditions. Vous pouvez alors profiter d’une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du coût de revient de l’investissement, possibilité dont ne dispose pas le loueur en LMP.

Peut-on cumuler le statut d’auto-entrepreneur avec le statut LMP ?

Depuis le 1er janvier 2016, il n’y a plus de différence entre le régime d’auto-entrepreneur et le régime micro-BIC.Étant donné que le loueur en meublé professionnel peut prétendre au régime micro-BIC, il peut cumuler LMP et statut de micro-entrepreneur.

Il existe tout de même une condition à respecter pour pouvoir être imposé sous le régime de la micro-entreprise. Vos revenus annuels tirés de la location meublée doivent être inférieurs à 72 600 € (ou 176 200 € pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme). Vous en bénéficiez en tant que loueur professionnel si vos recettes constituent votre principale source de revenus et sont supérieures au moins à 23 000 €. Sinon, vous êtes considéré comme non professionnel.

Par ailleurs, être éligible au régime micro-BIC ne vous empêche pas de choisir le régime réel, s’il s’avère plus adapté à votre projet locatif. Pour rappel, le régime micro-BIC vous donne droit à un abattement forfaitaire, représentatif des charges, de 50 % sur vos revenus issus de la location et avec le régime réel, vous bénéficiez d’une déduction de l’ensemble des charges et de l’amortissement du bien et des meubles.

Autres dispositifs de defiscalisation immobilier

  • Loi Pinel
  • LMNP

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