Loi Pinel/Duflot : comment fonctionne le dispositif de réduction d’impôt ? - SGL

Loi Pinel (ex-Duflot) : le guide pour comprendre facilement le dispositif

Date de mise à jour : 12.11.21

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière permettant aux propriétaires de logements éligibles, de louer leur bien sur une période donnée. A la clé, une belle réduction d’impôt. Pour réussir son investissement Pinel, une solide connaissance des critères et des caractéristiques du dispositif est essentielle. Nous vous expliquons en détails les conditions du dispositif Pinel.   

Les avantages de la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière donnant droit à une réduction d’impôt.

Créé en 2014 par Sylvia Pinel, ce dispositif a été conçu pour favoriser l’investissement locatif et la construction de logements dans les zones tendues, en France métropolitaine et en Outre-mer. Il a évolué en 2021, suite à la validation de la loi de finances 2021. Le dispositif est disponible jusqu’au 31 décembre 2024, date butoir à partir de laquelle la loi Pinel cessera d’exister. 

Jusqu’à fin 2022, ce dispositif peut vous permettre de diminuer jusqu’à 6 000 € par an votre impôt sur le revenu. L’économie est relative à la période d’engagement sur laquelle vous vous engagez :

  • 6 ans : 12 % de réduction d’impôt maximale (soit 6 000 € par an maximum).
  • 9 ans : 18 % de réduction d’impôt maximale (soit 6 000 € par an maximum).
  • 12 ans : 21 % de réduction d’impôt maximale (soit 5 250 € par an maximum).
avantage loi pinel

A compter du 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôt ont été revus à la baisse.

  • Engagement sur 6 ans : le taux passe à 10,5 % (au lieu de 12 % à ce jour, pour un investissement en métropole) et à 21,5 % (au lieu de 23 % à ce jour, pour un investissement en Outre-mer).
  • Engagement sur 9 ans : le taux passe à 15 % (au lieu de 18 % à ce jour, pour un investissement en métropole) et à 26 % (au lieu de 29 % à ce jour, pour un investissement en Outre-mer).

A compter du 1er janvier 2024, les taux de réduction d’impôt vont encore diminuer.

  • Engagement sur 6 ans : le taux passe à 9 % (au lieu de 12 % à ce jour, pour un investissement en métropole) et à 20 % (au lieu de 23 % à ce jour, pour un investissement en Outre-mer).
  • Engagement sur 9 ans : le taux passe à 12 % (au lieu de 18 % à ce jour, pour un investissement en métropole) et à 23 % (au lieu de 29 % à ce jour, pour un investissement en Outre-mer).

A noter, que les diminutions ne sont pas applicables pour les logements Pinel « situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un certain niveau de qualité, notamment en matière de performance énergétique et environnementale, devant être défini par décret ».

Important

L’attribution des nouveaux taux concerne les logements ne respectant pas le haut niveau d’exigence concernant les performances énergétiques d’habitation, et pour ceux situés en dehors des zones prioritaires.

Pinel + à partir de 2023

Bien que la loi Pinel soit prorogée jusqu’en 2024, le dispositif de défiscalisation Pinel + fait son entrée un an avant sa disparition, avec des convictions d’habitat tournées vers l’écologie et la qualité de vie de ses résidents. Voici les caractéristiques du dispositif Pinel + qui rentreront en vigueur à partir de 2023 :

  • Des surfaces habitables minimum en fonction des typologies d’appartement.
  • La construction de maisons individuelles ne fait plus partie du projet de la h3 pour loi Pinel +.
  • Une double exposition pour les appartements T3 et plus.
  • Un extérieur (balcon, terrasse, etc…) à partir des T3.

La défiscalisation du dispositif est directement appliquée à votre impôt sur le revenu. Aucune démarche administrative n’est à réaliser afin d’en bénéficier si ce n’est remplir correctement votre déclaration d’impôt annuelle. Ainsi, la loi Pinel permet de voir son impôt sur le revenu diminuer plus ou moins fortement. Il n’est pas impossible qu’une imposition sur le revenu soit nulle dans le cas d’une forte réduction.

Attention, le dispositif Pinel est limité à deux investissements par an, avec un plafonnement à 300 000 € par an et 5 500 €/m2.

Concrètement, la loi Pinel permet de :

  • Se construire un patrimoine certain et pérenne dans le temps.
  • Devenir propriétaire et rentabiliser votre projet sur le temps avec les loyers perçus et l’avantage fiscal.  
  • Protéger votre entourage. Le logement peut être loué à vos proches. L’assurance de prêt garantit leur sécurité en cas d’accident de la vie.
  • Se projeter pour votre retraite : vous êtes libre de disposer de votre bien immobilier à la fin de votre période d’engagement. Vous pouvez en faire votre logement principal ou secondaire, ou même continuer de le louer.

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Les conditions d’éligibilité du dispositif Pinel

Comme pour tout dispositif de défiscalisation immobilière, des critères sont à respecter afin de pouvoir bénéficier des avantages du dispositif Pinel.

  • Tout logement neuf ou en l’état de futur achèvement (VEFA), situé dans un bâtiment collectif est éligible au Pinel. Les logements individuels sont, eux, exclus du dispositif depuis le 1er janvier 2021 (loi de finances 2021). Un propriétaire dispose d’un délai de 12 mois après l’acquisition ou la livraison du bien, pour trouver un locataire et réaliser la signature du bail Pinel. Si cette échéance est dépassée, la recevabilité du bien immobilier est nulle.
  • L’investissement pour l’achat d’un bien immobilier en Pinel doit être inférieur ou égal à 300 000 €. Si le bien dépasse ce montant, le propriétaire du logement ne bénéficiera de la réduction d’impôt uniquement à hauteur de 300 000 €.
  • Une limitation à deux investissements par an et par foyer fiscal est appliquée. Si un investisseur défiscalise avec la loi Pinel, son investissement total (les deux logements) ne doit pas dépasser la limite de 300 000 €. 
  • Les logements Pinel doivent être respectueux des normes environnementales en vigueur. Les labels écologiques BBC 2012, RT 2012 et RT 2020 sont obligatoires pour avoir la classification basse consommation et ainsi, bénéficier de la réduction fiscale Pinel.
  • Dans le cadre d’une construction, le propriétaire doit obligatoirement s’assurer que son bien sera prêt dans les 30 mois qui suivent le démarrage du chantier. Si le délai est dépassé, la résidence ne fait plus partie des biens éligibles à la loi Pinel.
  • Le propriétaire doit s’engager à louer son bien sur un période d’engagement. Elle peut être de 6, 9 ou 12 ans.
  • Le logement neuf doit être nu, non habité et loué en tant que résidence principale afin d’être éligible au dispositif Pinel.
  • Un logement en cours d’achèvement doit être terminé, au maximum 30 mois après l’acte authentique de vente.
  • Un logement en construction doit être achevé dans les 30 mois qui suivent l’obtention du permis de construire.
  • Un logement ancien peut bénéficier de travaux de rénovation ou de réhabilitation pour être recevable au dispositif Pinel. Cependant, ils doivent être réalisés avant la fin de la deuxième année qui suit l’acquisition du bien immobilier.
  • Un local transformé en habitation peut également devenir un logement Pinel. Les travaux doivent être achevés avant le 31 décembre de la deuxième année de l’acquisition du bien.

A noter que les baux concernant les locations en Pinel sont identiques aux baux pour des locations classiques. Vous pouvez également réaliser une simulation Pinel pour connaître votre éligibilité à un investissement en loi Pinel.

Les plafonds en 2021

La loi Pinel favorise l’accès aux logements pour les foyers modestes. Afin d’éviter une spéculation des prix, le propriétaire d’un logement Pinel est contraint de respecter des plafonds de loyers.

ZONESAbisAB1B2
PRIX AU M217.55 €13.04 €10.51 €9.13 €

Date de mise à jour : 08/04/2021 – Source : Bofip

Pour les locataires, l’objectif du dispositif Pinel est de donner l’accès à des logements décents pour les ménages les plus modestes. Dans cette optique, des plafonds de ressources sont actés, afin de privilégier ces profils lors de la location de ce type de logement. Les plafonds varient également en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien Pinel.

Pour savoir si le dossier d’une personne est recevable, le propriétaire du logement doit vérifier que le revenu de référence de l’année N-2 (ou N-1 si plus avantageux) du candidat est inférieur au seuil. Le montant de ce revenu ne doit pas être supérieur aux plafonds établis par le dispositif Pinel, en fonction de la composition du foyer fiscal.

Composition du foyer du locataireZone AbisZone AZone B1Zone B2 et C
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €28 152 €
Couple57 357 €57 357 €41 772 €37 594 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge75 188 €68 946 €50 233 €45 210 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge89 769 €82 586 €60 643 €54 579 €
Personne seule ou couple ayant 3 personne à charge106 807 €97 766 €71 340 €64 206 €
Personne seule ou couple ayant 4 personne à charge120 186 €110 017 €80 399 €72 359 €
Personne à charge supplémentaire+ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 969 €+ 8 070 €

Date de mise à jour : 08/04/2021 – Source : Bofip

Dans le cadre du dispositif, le territoire français est découpé en cinq zones : A, Abis, B1, B2 et C. De la plus tendue à la moins tendue, chaque zone correspond à un degré de tension du marché immobilier, calculé en fonction de l’offre et la demande du marché. En fonction de votre investissement, il est donc primordial de vérifier dans quelle zone se situe votre futur bien.

Pour information :

  • La zone A correspond aux grandes villes françaises, avec une forte demande de logement.
  • La zone A bis comprend la ville de Paris et certaines de ses communes limitrophes (29).
  • La zone B1 correspond aux villes de plus de 250 000 habitants.

Depuis 2020, le dispositif Pinel est uniquement autorisé pour les logements situés en zone A, A bis et B1. La zone C est exclue depuis 2017 et la zone B2 n’entre plus dans le dispositif depuis début 2020.

La loi Pinel dans l’ancien

La loi Pinel est également accessible à certains logements anciens. En effet, l’immobilier ancien est éligible  au dispositif de défiscalisation immobilière s’il respecte certaines conditions. Ainsi, le bien doit faire état de travaux. Une inspection du bien avant et après travaux sera réalisée, ainsi que le contrôle d’un certain nombre de justificatifs, permettant de prouver l’exactitude des informations.  

De plus, le dispositif Denormandie, actif depuis le 1er janvier 2019, vient enrichir le dispositif Pinel dans l’immobilier ancien. Cet outil administratif  a pour objectif de favoriser et amplifier le développement du marché locatif dans les villes labélisées « Cœur de ville »  et présentant une pénurie de logements. A ce jour, le dispositif est disponible dans 245 communes. Les avantages fiscaux sont identiques aux avantages proposés par la loi Pinel dans l’immobilier ancien.

Nos conseils pour préparer la déclaration fiscale d’un bien en loi Pinel

Afin de bénéficier de l’avantage fiscal procuré par le dispositif Pinel, l’investisseur d’un logement Pinel doit réaliser une déclaration à l’administration fiscale. Cette première déclaration est très importante. Pour que la réduction fiscale soit appliquée, il faut remplir différents documents. Le formulaire cerfa 2044 EB permet de renseigner les différentes informations (durée d’engagement, …) et les caractéristiques du logement.

Cette manipulation est à réaliser qu’une seule fois. Cependant, le dispositif Pinel vous demande de faire un bilan foncier de votre bien via la déclaration 2044 ou 2044-SPE. Elle correspond aux loyers perçus moins les frais, charges et taxes. Enfin, vous devez reporter ce bilan foncier sur l’imprimé 2042 dans la rubrique « revenus fonciers » et indiquer le montant de votre réduction d’impôt sur le formulaire 2042 C.

Questions réponses

Quelle est la différence avec la loi Duflot ?

La différence avec le dispositif Pinel se situe dans la période d’engagement : un bien neuf devait être loué sur une période de neuf ans et non-meublé. Ces conditions permettaient de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 %. Cette loi concerne les investissements immobiliers réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

La loi Duflot est à l’origine du dispositif Pinel. En effet, la loi Duflot est venue remplacer le dispositif Scellier en janvier 2013, dans le but d’augmenter le secteur de l’investissement locatif intermédiaire. L’objectif étant de proposer une offre importante de logements situés dans des zones tendues à des ménages avec des revenus modestes.

Comment fonctionne une SCPI Pinel ?

Contrairement au dispositif Pinel classique, une SCPI Pinel (société civile en placement immobilier) permet d’investir dans une multitude de biens. Et cela, tout en bénéficiant des mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel classique. Les conditions d’éligibilités sont également identiques au Pinel classique.

Au niveau de l’investissement, les conditions sont semblables : deux biens immobiliers maximum et un montant plafonné à 300 000 € par an et 5 500 € par m2.

Lorsque vous investissez dans des parts SCPI, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt proportionnelle à votre investissement de base. Il est donc impératif de s’engager sur l’intégralité de la durée de location choisie et ne pas rompre le contrat.  

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