Défiscalisation immobilière : payer moins d’impôt en investissant dans l’immobilier - SGL

Défiscalisation immobilière, les dispositifs pour payer moins d’impôt

Un investissement dans l’immobilier peut être lié à un objectif de réduction d’impôt. En effet, la défiscalisation immobilière est un bon moyen de payer moins d’impôt, d’autant qu’il existe de nombreux dispositifs permettant de défiscaliser en France. Chacun dispose de conditions d’accès particulières et offre ses propres avantages. Il est donc nécessaire de bien les comprendre et de les comparer, pour déterminer lequel sera le plus adapté à votre projet. Voici les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière pour vous aider à faire votre choix.

Les meilleurs dispositifs pour défiscaliser

La loi Pinel

La loi Pinel permet une réduction d’impôt à la suite d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf ou ancien, sous conditions. Le taux de réduction dont vous pouvez bénéficier varie en fonction de la période durant laquelle vous vous engagez à louer votre bien. Pour un engagement sur 6 ans, il est de 12 %, sur 9 ans de 18 % et sur 12 ans, de 21 %. En vigueur jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif Pinel voit néanmoins ses taux de réduction revus à la baisse à partir du 1er janvier 2023 (sauf pour certains logements situés dans des quartiers prioritaires).

Attention, multiplier les investissements Pinel est possible, mais ils sont limités. Vous ne pouvez pas dépasser deux investissements par an, avec un plafond de 300 000 € et 5 500 €/m2.

Néanmoins, pour qu’un logement soit éligible à la réduction d’impôt Pinel, il faut qu’il respecte certaines conditions. Il doit être :

  • neuf
  • ou en l’état de futur achèvement (VEFA)
  • ou construit dans le cadre de l’investissement
  • ou ancien, à condition qu’il bénéficie de travaux de rénovation ou de réhabilitation
  • ou un local transformé en habitation

Des critères spécifiques sont à remplir pour chaque type de bien. Néanmoins, ils doivent tous : se situer dans un immeuble collectif qui se trouve dans l’une des zones éligibles au dispositif Pinel, respecter les normes environnementales en vigueur et être loués nus à titre de résidence principale du locataire. Attention, pour les logements concernés, il existe des délais d’achèvement et de réalisation des travaux à ne pas dépasser afin de prétendre au dispositif Pinel.

En ce qui concerne le locataire, il doit percevoir des ressources inférieures aux plafonds en vigueur et bénéficier d’un loyer qui ne dépasse pas les plafonds Pinel.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Pour la location de votre logement, il est intéressant de choisir de le louer meublé, c’est-à-dire tout équipé conformément à la liste définie par le décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981). Vous pourrez ainsi bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), dans le cas où vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an et représentent moins de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal.

Les avantages fiscaux qui découlent du statut LMNP sont nombreux. En vous déclarant en tant que tel vous pouvez profiter de :

  • une réduction de la part imposable des recettes issues de la location
  • une exonération de la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier (sous conditions)
  • un meilleur rendement que la location nue
  • un bail moins contraignant que pour une location nue

Les modalités précises des avantages perçus varient en fonction du régime d’imposition choisi ou automatiquement attribué (régime micro-BIC ou régime réel), en fonction des revenus tirés de la location. Par ailleurs, vous avez le choix d’investir dans un logement neuf ou ancien pour bénéficier du statut LMNP ce qui aura aussi des conséquences sur vos droits.

Cumuler le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard et le statut de loueur en meublé non professionnel, vous donne droit à des avantages supplémentaires. Une réduction d’impôt à hauteur de 11 % du coût de revient de l’investissement sur 9 ans vous est accordée si vous vous engagez à louer votre bien à un gestionnaire sur cette période. D’autres conditions sont exigées, notamment concernant la nature du bien acquis qui doit être une résidence de services.

Un conseiller SGL vous accompagne à chaque étape de votre gestion locative

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)

En louant votre logement meublé et si vous n’êtes pas éligible au statut LMNP, vous pouvez prétendre à celui de loueur en meublé professionnel. Plus précisément, si vous percevez des recettes locatives supérieures à 23 000 € par an qui représentent plus de 50 % de la totalité des revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu, vous êtes considéré comme tel.

Concernant le choix du régime d’imposition, les conditions sont les mêmes pour que le statut LMNP. Et les bénéfices qu’offrent les régimes micro-BIC et réel sont également identiques.

Cependant, certains avantages fiscaux diffèrent tout de même entre LMP et LMNP. Pour une location meublée professionnelle, il n’est pas possible de cumuler le statut de LMP et le dispositif Censi-Bouvard. Néanmoins, vous avez droit à une exonération de l’IFI, des conditions de donation ou de succession favorables et à une exonération des plus-values immobilières en cas de vente, à certaines conditions. Ce dont les loueurs non professionnels ne bénéficient pas.

Questions réponses

Faire un investissement locatif pour défiscaliser est-il toujours rentable ?

Le propriétaire bailleur d’un logement a généralement des impératifs financiers comme le remboursement d’un crédit immobilier. C’est grâce à la perception du loyer qu’il respecte sereinement ses engagements. Une absence de paiement par le locataire peut donc déséquilibrer sa situation financière. C’est ce que permet d’éviter la souscription à une assurance loyer impayé puisqu’elle lui donne la possibilité d’être indemnisé à hauteur des sommes non perçues (loyers, charges et taxes comprises) sur une période limitée. D’autres frais peuvent être remboursés en fonction du contrat : frais d’avocat, d’huissier, ceux liés à la procédure d’expulsion, au recouvrement…

En souscrivant une GLI, le propriétaire peut également bénéficier de garanties supplémentaires. Une assurance de dégradation immobilière peut être comprise dans le contrat et permettre une indemnisation pour remettre le logement en état, jusqu’à un certain montant. Une prise en charge des procédures judiciaires en cas de litige avec le locataire peut aussi être incluse, comme une garantie vacance locative. C’est-à-dire que le propriétaire peut être couvert si le locataire part sans préavis ou décède et recevoir les loyers non perçus.

Existe-t-il d’autres moyens pour payer moins d’impôt ?

Outre la loi Pinel, le statut de loueur professionnel et celui de loueur non professionnel, d’autres dispositifs existent pour investir dans l’immobilier et payer moins d’impôt. Par exemple, la loi Denormandie qui permet d’investir dans l’ancien, le dispositif Censi-Bouvard dans les résidences de services, les lois Monuments historiques et Malraux, deux dispositifs qui concernent des biens à caractère historique, ou encore la loi Girardin relative aux DROM-COM. Chacun offre ses propres avantages et possède des conditions d’éligibilité spécifiques. Renseignez-vous bien sur leurs caractéristiques afin d’identifier celui correspondant le mieux à votre projet.

Mis à part la défiscalisation immobilière, d’autres possibilités s’offrent à vous pour réduire vos impôts. Investir dans les fonds communs de placement pour l’innovation (FCPI) ou d’investissement de proximité (FIP), dans un plan épargne en actions (PEA), une assurance-vie, un plan d’épargne retraite (PER) ou un plan d’épargne retraite populaire (PERP), peut vous permettre notamment de payer moins d’impôt. Un large choix de placements est à votre disposition.

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