Pour les propriétaires bailleurs, les loyers impayés représentent un véritable fléau. Ayant souvent un crédit immobilier à rembourser, l’absence de ressources locatives peut mettre en péril leur sécurité financière. Il existe néanmoins des moyens de s’en prémunir, tels que l’assurance loyer impayé. Optionnelle, elle peut être souscrite par le propriétaire qui souhaite louer ou mettre en gestion locative son bien, à certaines conditions que nous vous présentons.
Les conditions d’application
La garantie loyer impayé (GLI) assure au propriétaire bailleur de recevoir la totalité de la somme qui lui est due, en cas d’absence de paiement de loyer par le locataire. Elle comprend, au-delà du loyer, les taxes, les charges et éventuellement des coûts supplémentaires, selon le contrat d’assurance. Frais d’avocat, d’huissier, de recouvrement ou encore frais liés à la procédure d’expulsion si elle est engagée, peuvent être remboursés au souscripteur de la GLI. Attention, l’indemnisation des loyers est limitée dans le temps. La période prévue dans le contrat peut être comprise entre 12 et 36 mois en fonction de l’assureur choisi.
D’autres garanties peuvent être proposées dans le cadre d’une GLI. Le propriétaire peut bénéficier d’une assurance de dégradation immobilière, en cas de détérioration de son logement par le locataire, qui lui permet d’être indemnisé pour la remise en état. Les procédures judiciaires en cas de contentieux avec le locataire peuvent aussi être prises en charge. Par ailleurs, le propriétaire peut être couvert pour les pertes de revenus liées à une vacance locative, si le locataire part sans préavis ou décède.
À savoir
Généralement, les loyers, charges et taxes comprises, ainsi que les dégradations immobilières pris en charge par l’assurance, le sont à condition de ne pas dépasser les plafonds appliqués par l’assureur.
D’autres conditions existent. La garantie loyer impayé ne s’applique pas à tous les types d’investissements locatifs. Pour pouvoir en bénéficier, le propriétaire doit généralement mettre en location un logement destiné à être occupé à titre de résidence principale par le locataire. Il ne peut donc pas s’agir d’un commerce, sauf dans les rares cas où l’assurance couvre les loyers impayés de locaux commerciaux. Le logement loué doit également être conforme aux normes en vigueur (énergétiques, environnementales…)
Pour faire face aux impayés de loyer, d’autres solutions peuvent être envisagées par le propriétaire bailleur, comme la garantie Visale ou encore la caution solidaire. Cependant, elles ne sont généralement pas cumulables avec la garantie loyer impayé.
Les obligations du locataire et du propriétaire
En ce qui concerne le locataire, il faut qu’il soit éligible à la GLI, en fonction des conditions fixées par l’assureur, pour que le propriétaire puisse y avoir droit. Son dossier est étudié avant tout octroi de garanties. Deux cas de figure peuvent se présenter :
- Le locataire est installé depuis moins de 6 mois ou est un nouvel arrivant : il doit alors être solvable. Un CDI est généralement requis et la somme comprenant loyer, charges et taxes ne doit pas représenter plus du tiers de ses revenus.
- Le locataire est installé depuis au moins 6 mois : il doit uniquement ne pas avoir connu de manquement dans le paiement de son loyer.
Dans le premier cas, il doit fournir tous les documents nécessaires à l’étude de sa solvabilité : une pièce d’identité, ses trois derniers bulletins de salaire et un duplicata de son contrat de travail ou l’attestation de l’employeur.
Pour le bailleur, la GLI représente une charge puisque c’est lui qui souscrit l’assurance. Tous les mois, il doit donc payer les cotisations qui s’élèvent entre 2,5 % et 5 % du montant du loyer, charges et taxes comprises.
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La procédure à suivre pour mettre la GLI en application
Lorsque le propriétaire bailleur est confronté à un loyer impayé, la première étape est de relancer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception. Dans le cas où il ne parvient pas à un règlement du problème à l’amiable, après 2 mois d’impayés, il fait alors parvenir à l’assureur auprès duquel il a souscrit une GLI, une déclaration de sinistre. L’indemnisation débute en général au bout du 3ème mois d’absence de paiement. Elle est rétroactive, les premières échéances seront indemnisées à ce moment.
Attention toutefois, la procédure à suivre peut varier d’une assurance à l’autre. Spécifiée sur le contrat, elle devra être suivie à la lettre pour que la garantie loyer impayé puisse jouer.
- En savoir plus sur la procédure à suivre en cas de loyer impayé
Questions réponses
Pourquoi souscrire une assurance de loyer impayé ?
Le propriétaire bailleur d’un logement a généralement des impératifs financiers comme le remboursement d’un crédit immobilier. C’est grâce à la perception du loyer qu’il respecte sereinement ses engagements. Une absence de paiement par le locataire peut donc déséquilibrer sa situation financière. C’est ce que permet d’éviter la souscription à une assurance loyer impayé puisqu’elle lui donne la possibilité d’être indemnisé à hauteur des sommes non perçues (loyers, charges et taxes comprises) sur une période limitée. D’autres frais peuvent être remboursés en fonction du contrat : frais d’avocat, d’huissier, ceux liés à la procédure d’expulsion, au recouvrement…
En souscrivant une GLI, le propriétaire peut également bénéficier de garanties supplémentaires. Une assurance de dégradation immobilière peut être comprise dans le contrat et permettre une indemnisation pour remettre le logement en état, jusqu’à un certain montant. Une prise en charge des procédures judiciaires en cas de litige avec le locataire peut aussi être incluse, comme une garantie vacance locative. C’est-à-dire que le propriétaire peut être couvert si le locataire part sans préavis ou décède et recevoir les loyers non perçus.
Comment souscrire une GLI ?
La garantie loyer impayé est souscrite auprès d’un assureur privé par le propriétaire ou le gestionnaire du logement. Deux types de contrat peuvent être signés :
- un contrat individuel : signé par le bailleur lui-même auprès de l’assureur. Il a alors la possibilité de comparer les offres et les tarifs appliqués par plusieurs organismes d’assurance.
- un contrat collectif : signé par une société de gérance, dans le cas où le bailleur délègue la gestion de son logement à un mandataire. Les tarifs de groupe négociés seront plus avantageux mais en contre partie, le bailleur devra accepter la durée du contrat ainsi que ses modalités.
Une fois le choix effectué, la garantie ne s’applique pas immédiatement. Elle prend effet après un délai de carence compris entre 60 et 90 jours après la souscription du contrat.
