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Quelle procédure suivre en cas de loyers impayés ?

Payer le loyer fait partie des obligations du locataire auxquelles il ne peut déroger. Lorsqu’il ne procède pas au règlement, le propriétaire, en l’absence de conciliation avec lui, doit agir selon une procédure bien précise. Si le logement est confié à des experts en gestion locative comme SGL, c’est le gestionnaire lui-même qui s’assure du bon paiement du loyer et se charge de lancer les recours contre le locataire après en avoir informé le propriétaire. De la tentative de règlement à l’amiable au lancement d’une procédure d’expulsion, plusieurs étapes se succèdent et sont autant de chances pour le locataire de couvrir à nouveau ses engagements.

Faire appel à l’assurance garantie loyers impayés

La première étape en cas d’absence de règlement de loyer est de relancer le locataire et de lui demander des explications afin de tenter de trouver une solution pour le remboursement du loyer à l’amiable.

Si toutefois il n’entend pas remédier à son manquement, après 2 mois d’impayés, une déclaration est faite à l’assurance garantie loyers impayés. Cette assurance permet au propriétaire de percevoir une indemnisation lorsqu’il ne reçoit plus le loyer et couvre aussi les frais des démarches entreprises contre le locataire.

Le gestionnaire locatif peut également, dès le 1er impayé faire appel à la personne qui s’est portée caution s’il en existe une ou à Action logement dans le cas où le locataire a souscrit à la caution gratuite couvrant les impayés (garantie Visale). Par ailleurs si l’occupant du bien bénéficie d’une aide au logement, il est nécessaire de prévenir la CAF (ou MSA).

Demander l’envoi d’un commandement de payer

La prochaine étape consiste à mandater un huissier chargé de délivrer un commandement de payer au locataire, précisant les sommes dues. Cela ne peut être entrepris que si le contrat contient une clause résolutoire permettant de résilier le bail de location en cas de non-paiement des loyers. L’envoi du commandement de payer représente le dernier recours avant le passage devant un juge pour une éventuelle expulsion.

Il accorde au locataire 2 mois pour solder sa dette ou la contester en saisissant le juge du tribunal de son domicile. Il peut faire appel à ce même juge pour demander des délais de paiement.

Engager une procédure d’expulsion du locataire

L’assignation au tribunal

Si le locataire refuse toujours de payer, la procédure se poursuit devant le Tribunal de proximité. Le juge prononce alors la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupant du logement. Il peut tout de même lui accorder un délai supplémentaire s’il se trouve dans la capacité de rembourser sa dette locative.

L’expulsion du locataire

Après réception de la décision, si procédure d’expulsion il y a, elle doit être réalisée par un huissier. La présence d’une autorité de police peut cependant être nécessaire notamment lorsque le locataire est absent ou refuse d’ouvrir la porte.

Néanmoins, aucune expulsion locative ne peut être effectuée pendant la période de trêve hivernale. Elle va généralement du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, même si en 2021, elle a été prolongée jusqu’au 31 mai inclus.

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