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Quelle procédure suivre en cas de loyers impayés ?

Payer le loyer fait partie des obligations du locataire auxquelles il ne peut déroger. Lorsqu’il ne procède pas au règlement, le propriétaire, en l’absence de conciliation avec lui, doit agir selon une procédure bien précise. Si le logement est confié à des experts en gestion locative comme SGL, c’est le gestionnaire lui-même qui s’assure du bon paiement du loyer et se charge de lancer les recours contre le locataire après en avoir informé le propriétaire. De la tentative de règlement à l’amiable au lancement d’une procédure d’expulsion, plusieurs étapes se succèdent et sont autant de chances pour le locataire de couvrir à nouveau ses engagements.

Trouver une solution à l’amiable

En cas de loyers impayés, il est conseillé, dans un premier temps, de privilégier la communication en tant que propriétaire. Avant de lancer la procédure de la GLI, mieux vaut entrer en contact avec son locataire par mail, par sms ou par téléphone pour comprendre ce qui se passe. Dans la plupart des cas, il peut s’agir d’un problème lié au virement bancaire ou à un événement imprévu qui peut décaler de quelques jours la transaction. En privilégiant l’accord à l’amiable, le propriétaire évite les conflits avec son locataire et de déclencher sa garantie loyers impayés lorsqu’une solution peut être trouvée rapidement.

Faire appel à l’assurance garantie loyers impayés

La première étape en cas d’absence de règlement de loyer est de relancer le locataire et de lui demander des explications afin de tenter de trouver une solution pour le remboursement du loyer à l’amiable.

Si toutefois il n’entend pas remédier à son manquement, après 2 mois d’impayés, une déclaration est faite à l’assurance garantie loyers impayés. Cette assurance permet au propriétaire de percevoir une indemnisation dès le premier impayé et couvre aussi les frais des démarches entreprises contre le locataire.

Le gestionnaire locatif peut également, dès le premier impayé, faire appel à la personne qui s’est portée caution s’il en existe une ou à Action logement dans le cas où le locataire a souscrit à la caution gratuite couvrant les impayés (garantie Visale). Par ailleurs, si l’occupant du bien bénéficie d’une aide au logement, il est nécessaire de prévenir la CAF (ou MSA).

Prendre contact avec un huissier

Lorsqu’aucune entente n’a pu être conclue entre le propriétaire et le bailleur après le lancement de la garantie loyers impayés, le bailleur doit contacter un huissier de justice pour réclamer les loyers impayés ou lancer une procédure d’expulsion. Faire appel à un huissier pour un recouvrement de loyers est payant, mais les frais seront remboursés par la garantie loyers impayés. L’huissier permettra d’enclencher une procédure judiciaire contre le locataire mauvais payeur et de trouver une solution juridique avant la fin des versements de la GLI au propriétaire bailleur. 

Demander l’envoi d’un commandement de payer

En mandatant un huissier chargé de délivrer un commandement de payer au locataire, il faut lui préciser les sommes dues. Cela ne peut être entrepris que si le contrat contient une clause résolutoire permettant de résilier le bail de location en cas de non-paiement des loyers. L’envoi du commandement de payer représente le dernier recours avant le passage devant un juge pour une éventuelle expulsion.

Il accorde au locataire 2 mois pour solder sa dette ou la contester en saisissant le juge du tribunal de son domicile. Il peut faire appel à ce même juge pour demander des délais de paiement.

Engager une procédure d’expulsion du locataire

Lorsqu’un locataire ne paye plus ses loyers et qu’il s’oppose à toute conciliation, le propriétaire n’a d’autres choix que de lancer une procédure d’expulsion. Si la démarche est délicate, elle doit surtout être menée par un huissier. Régis par la loi, la procédure d’expulsion répond à des règles strictes, comme la protection hivernale qui interdit toute expulsion durant 5 mois dans l’année. La démarche d’expulsion est longue et peut parfois décourager les propriétaires, mais la voix légale est la seule issue possible lorsque le locataire se montre récalcitrant pour quitter le logement. 

L’assignation au tribunal

Si le locataire refuse toujours de payer, la procédure se poursuit devant le Tribunal de proximité. Le juge prononce alors la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupant du logement. Il peut tout de même lui accorder un délai supplémentaire s’il se trouve dans la capacité de rembourser sa dette locative.

L’expulsion du locataire

Après réception de la décision, si procédure d’expulsion il y a, elle doit être réalisée par un huissier. La présence d’une autorité de police peut cependant être nécessaire notamment lorsque le locataire est absent ou refuse d’ouvrir la porte.

Néanmoins, aucune expulsion locative ne peut être effectuée pendant la période de trêve hivernale. Elle va généralement du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, même si en 2021, elle a été prolongée jusqu’au 31 mai inclus.

Quelle est la durée moyenne d’un jugement d’expulsion ?

Avec ses 10 étapes obligatoires, la procédure d’expulsion est une démarche très longue. Signature du commandement, assignation du locataire devant le tribunal, l’audience au tribunal judiciaire, la signification du jugement et le commandement de quitter les lieux, le procès-verbal de tentative d’expulsion et la réquisition de force publique, toutes ces étapes incontournables finissent par mener à l’expulsion définitive du locataire au moins 6 mois plus tard. 

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