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Comment résilier un bail de location en tant que propriétaire ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 26 septembre 2023

Que ce soit pour des raisons personnelles, des projets de rénovation ou la simple nécessité de récupérer son bien, résilier un bail de location en tant que propriétaire ne s’improvise pas. Pour qu’un congé soit valide, la demande doit, en effet, être conforme à la législation, adaptée au type de location et être envoyée dans les délais prévus.

Dans quel cas le propriétaire peut-il résilier le bail de location ?

Il existe 3 cas de figure pour lesquels un propriétaire peut résilier un bail de location : s’il vend son bien, s’il souhaite y habiter ou si le locataire manque à ses obligations.

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Le congé pour vente

C’est l’article 15-II de la loi 1989 qui encadre strictement le congé pour vente. Il fait état de deux mentions :

1. Le propriétaire bailleur doit indiquer clairement dans sa demande de congé sa volonté de vendre son logement, le prix et les conditions de vente,
2. Le congé de vente fait état d’une offre de vente au profit du locataire.

La demande de congé doit être adressée au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance de son bail. Celui-ci dispose des 2 premiers mois du préavis pour répondre à cette demande :

• S’il l’accepte, l’acte de vente doit être signé dans les deux mois suivant l’acceptation ou 4 mois si le locataire a recours à un prêt bancaire,
• S’il la refuse, l’offre devient caduque.

Si le propriétaire décide de baisser le prix de vente ou accède à des conditions plus avantageuses en faveur d’un tiers, le locataire peut, en revanche, contester le congé, qu’il soit ou non encore dans le logement. D’autres motifs peuvent également appuyer une contestation de congé :

• Si celui-ci n’a pas été délivré par le propriétaire ou son représentant,
• S’il n’a pas été adressé à l’ensemble des locataires,
• S’il a été envoyé en lettre simple,
• Si le préavis est inférieur à 6 mois,
• Si le locataire est dit « locataire protégé »,
• S’il s’agit d’un congé de vente frauduleux.

Le congé pour reprise

Le propriétaire peut également donner congé à son locataire s’il souhaite reprendre son logement ou loger un parent proche. À noter que la loi qualifie de parent proche :

• Son époux(se),
• Sa/son concubin(e) depuis au moins 1 an à la date du congé,
• Sa/son partenaire de PACS,
• Un ascendant/descendant ou celui de son époux(se), concubin(e) ou partenaire de PACS.

Quel que soit le motif, la demande de congé doit contenir :

• Le motif,
• Le lien entre le bailleur et le parent proche,
• Le nom et l’adresse du parent proche,
• La justification de la reprise.

Le congé pour motif légitime et sérieux

L’article 15 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 donne l’autorisation à un propriétaire bailleur de donner congé à son locataire si celui-ci manque à ses obligations. Ce motif fait appel à la notion de faute de la part du locataire et celui-ci doit impérativement être mentionné sur la demande de congé. À titre d’exemple, peuvent être considérés comme fautes :

• Des impayés ou des retards de loyers répétés et avérés,
• Des nuisances et troubles du voisinage,
• La transformation du logement sans qu’une autorisation ait été donnée.

La législation ne définit pas précisément les termes du motif légitime et sérieux. Celui-ci est donc laissé à l’appréciation des juges. À noter également que si un propriétaire donne congé à son locataire sans motif ou pour un motif erroné, il risque une amende de 6 000 €.

Quand peut-il donner congé ?

Pour une location non meublée, le propriétaire doit notifier au locataire son intention de mettre fin au bail au moins six mois avant la date d’expiration du contrat. Quant aux locations meublées, ce délai de préavis est réduit à trois mois. À la réception du préavis, le locataire est libre de quitter le logement à tout moment et il ne sera responsable du paiement du loyer et des charges que pour la période pendant laquelle il a effectivement occupé le logement.

Quelle est la démarche à suivre pour donner congé à son locataire ?

Un congé doit obligatoirement être adressé à l’ensemble des locataires d’un appartement et par un des moyens suivants :

• Lettre recommandée avec accusé de réception,
• En main propre,
• Acte d’huissier.

Ce document doit mentionner :

• Le nom, l’adresse du parent proche et la nature de son lien avec le propriétaire, en cas de congé pour reprise,
• Le motif, le prix et les modalités de vente, les alinéas de l’article 15-II de la loi n°89-462 correspondant au motif et la description du bien accompagnée des éventuelles annexes, en cas de congé pour vente,
• Le motif, en cas de congé pour motif légitime et sérieux.

Quelle différence entre location vide et meublée pour la résiliation du bail ?

La résiliation d’un bail ne s’applique pas de la même manière s’il s’agit d’une location vide ou meublée. Voici les principales distinctions à retenir :

Modalités de fin de bail à l’initiative du propriétaire	Logement vide	Logement meublé
Motif de résiliation	La résiliation doit avoir lieu à l’échéance du bail et pour un des motifs suivants : congé pour habiter, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux	La résiliation doit avoir lieu à l’échéance du bail et pour un des motifs suivants : congé pour habiter, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux
Préavis	6 mois minimum	3 mois minimum
Droit de préemption en cas de congé pour vente	Droit de préemption : le locataire est prioritaire pour acheter le logement pendant les 2 premiers mois du préavis	Pas de droit de préemption

Peut-on donner congé lorsque le logement est acheté occupé ?

Lorsqu’un propriétaire achète un logement déjà occupé par un locataire, il doit se conformer à des délais spécifiques pour lui donner congé.

Pour une reprise du logement :

• Il doit attendre 2 ans, si l’échéance du contrat de location survient moins de 2 ans avant l’achat,
• Ou attendre la fin du contrat, si l’échéance survient plus de 2 ans après l’achat.

Pour la vente du logement :

• Le propriétaire doit attendre jusqu’au premier renouvellement ou la première reconduction du bail, si l’échéance du contrat de location survient moins de 3 ans après l’achat,
• Ou jusqu’à la fin du contrat de location, si l’échéance survient plus de 3 ans après l’achat.