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Comment mettre en location son appartement ou sa maison ?

Pour réussir la mise en location de son bien immobilier, il est important de soigner chacune des étapes avant de céder les clés à un locataire. De la préparation du bien, en passant par la rédaction du contrat de location et l’organisation des visites, découvrez comment s’y prendre.

1/ Vérifier l’état du bien

Les propriétaires bailleurs ont l’obligation de mettre sur le marché locatif des biens décents. Pour cela, ils doivent répondre à certaines normes, à commencer par la superficie minimale de 9 m² loi Carrez et 2,20 m de hauteur sous plafond. Le bien en location ne doit pas mettre en danger l’habitant qui l’occupe, par une installation électrique défectueuse ou la présence d’équipements dangereux. Si le futur bien en location n’est pas aux normes, le propriétaire doit réaliser des travaux avant de le louer. Sans oublier l’interdiction de louer des passoires thermiques qui débuteront en 2025 pour les logements au DPE classé G. Le propriétaire dans ce cas, devra s’engager dans des travaux d’isolation pour pouvoir louer son bien.

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2/ Choisir quel type de location proposer

Avant de mettre un bien immobilier en location, il faudra déterminer le format du bail de location, soit une location nue ou une location meublée. Ce choix doit être réalisé en fonction de la cible du secteur et de la typologie du logement. Les biens situés à proximité des universités ou en centre-ville, attirent généralement des étudiants à la recherche d’une location meublée. Loin d’être anodin, choisir entre une location meublée ou vide aura également des conséquences sur la fiscalité du propriétaire bailleur. Le bail lui aussi sera différent d’un type de location à l’autre, son contenu, sa durée, etc…

3/ Faire les diagnostics immobiliers

La liste des diagnostics pour une location comporte 6 critères incontournables :

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
Le risque d’exposition au plomb ;
Le diagnostic d’amiante ;
Un compte rendu de l’installation électrique pour les équipements de plus de 15 ans ;
L’état des risques et des pollutions ;
Le diagnostic bruit.

Elle doit être remise au locataire lors de la visite du bien, lui permettant de se projeter et d’être informé sur les performances techniques du logement, qui ne sont pas visibles à l’œil nu.

4/ Déterminer le montant du loyer

La première des étapes pour fixer un loyer, c’est de vérifier si le secteur géographique est concerné par un encadrement des loyers, dont le montant est fixé par la loi. Tous les propriétaires bailleurs dont le bien se situe en zone A, B ou C doivent respecter les plafonds de loyers mis à jour régulièrement, sous peine de sanctions et d’interdiction de louer.
Dans le cas contraire, le propriétaire est en droit de fixer le loyer qu’il désire. Toutefois, il est conseillé de bien se renseigner sur le prix au m² dans le secteur afin d’éviter le risque de vacance locative et pour louer son bien au juste prix. Une surcote peut s’appliquer en fonction des prestations du logement, s’il dispose d’annexes, comme un garage ou une cave ou encore d’un extérieur.

5/ Préparer l’annonce de location

C’est la première porte d’entrée d’un bien sur le marché locatif. Si l’annonce de location n’est pas correctement pensée, elle risque de desservir le potentiel du logement. Pour commencer, le texte de présentation doit être complet, indiquant tous les aspects techniques de la location, la superficie, le nombre de pièces, les annexes quand il y en a. Le DPE (diagnostic de performance énergétique) doit également être indiqué dans l’annonce d’une location. Point important également, la qualité des photos. Pour que les candidats puissent se projeter facilement, il faut privilégier une prise de vue le jour, en tenant compte de la luminosité et des angles les plus flatteurs. Les photos dans une annonce de location vont permettre de déclencher un appel, ou à l’inverse repousser les futurs locataires.
Enfin, la publication de l’annonce doit avoir lieu sur les plateformes les plus virales, comme Leboncoin, Seloger ou encore Bienici, largement utilisées également par les agences immobilières.

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6/ Faire visiter le bien

Lorsque le bien n’est pas en gestion locative, c’est également au propriétaire bailleur de se charger des visites. Cette étape est importante et déterminante sur le choix du locataire. Il faudra penser à réclamer aux candidats qui souhaitent se positionner sur le bien un dossier de locataire, muni d’un maximum d’éléments permettant au bailleur de faire son choix. Fiches de paie, contrat de travail, justificatif de domicile, garant, mieux le dossier du locataire est complété, plus il permettra aux propriétaires d’évaluer sa solvabilité et le sérieux de sa candidature. Les visites avec plusieurs candidats peuvent être effectuées le même jour pour trouver rapidement un locataire.

7/ Sélectionner le locataire

Après les visites, c’est l’heure d’éplucher les dossiers et de choisir le candidat qui occupera la location. C’est une décision très importante, déterminante pour la rentabilité du bien. Le propriétaire doit s’assurer d’un maximum de garanties pour éviter de se retrouver avec des loyers impayés ou un logement saccagé. Il doit notamment vérifier la véracité des fiches de paie du locataire et de son avis d’imposition.

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8/ Prendre les précautions en cas de loyers impayés

Malgré une sélection méticuleuse et un choix réfléchi concernant le profil du locataire, aucun propriétaire n’est à l’abri de vacance locative. Or, dans un projet d’investissement locatif, les revenus réguliers sont indispensables à la réussite du projet. C’est pourquoi, bien que non obligatoire, la souscription d’une garantie loyers impayés (GLI) est primordiale pour se couvrir en cas de mauvais payeur. La GLI permet également de percevoir le remboursement de dommage en cas de détérioration du bien par le locataire, ainsi qu’une couverture financière pour couvrir des frais de justice engagés après un litige judiciaire.

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9/ Rédiger le contrat de location

Il excite des modèles de contrat de location pour faciliter la tâche aux propriétaires bailleurs et leur permettre de ne rien oublier. En effet, le bail qui doit être signé par les deux parties lors de l’état d’entrée des lieux du locataire, doit impérativement comporter les éléments suivants :

Identité des deux parties (noms, prénoms) ;
La date de début du bail ;
L’adresse du logement loué ;
La typologie du logement et sa description et s’il s’agit d’un logement meublé ou vide ;
Le montant du loyer et les charges ;
Le mode de paiement ;
Le montant du dépôt de garantie ;
Le DPE annexé au bail ;
Le détail du mobilier lorsqu’il s’agit d’un contrat de location meublé.

10/ Réaliser l’état des lieux avec le locataire

Cette ultime étape, consiste à faire le tour du logement avec le locataire afin de constater et noter dans le bail l’état du bien. Toutes les pièces doivent être scrupuleusement vérifiées ainsi que l’état de fonctionnement des équipements (volets, interrupteurs, robinetterie, porte d’entrée, etc…). Les défauts doivent être inscrits dans le bail de location lorsqu’ils ne sont pas nuisibles pour le quotidien et n’entachent pas la décence du bien. Lors du départ du locataire, au moment de l’état de lieux de sortie, ce même document permettra de vérifier si le bien est rendu dans le même état qu’à l’entrée du locataire ou si des travaux de remise en état doivent être effectués. Dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois pour rendre la caution à son locataire. À l’inverse, le locataire a 10 jours après la signature du bail pour demander des modifications à son contrat. S’il constate qu’un défaut n’a pas été relevé lors de l’état des lieux, il doit alors informer son propriétaire bailleur pour l’ajouter au bail dans ce délai.

11/ Faire appel à une agence spécialisée en gestion locative

Les étapes de mise en location d’un appartement ou d’une maison sont nombreuses et peuvent paraître fastidieuses aux yeux d’un grand nombre de propriétaires. C’est pourquoi il existe une alternative de plus en plus plébiscitée, la gestion locative. En confiant la gestion d’un bien immobilier en location à une agence de confiance comme SGL, les propriétaires s’épargnent l’intégralité des étapes listées ci-dessus, nécessitant un gain de temps et des compétences en droit de l’immobilier particulières.

Un conseiller SGL vous accompagne
à chaque étape de votre gestion locative.

Questions réponses

Quels sont les justificatifs à demander au locataire ?

Pour évaluer la solvabilité d’un locataire, le propriétaire bailleur demande à chaque candidat de constituer un dossier avec les pièces suivantes :

Une photocopie de la carte d’identité
Un justificatif de domicile ou une attestation d’hébergement sur l’honneur
Un contrat de travail
Les 3 derniers bulletins de salaires

Je suis locataire, comment avoir un justificatif de domicile ?

Il existe plusieurs façons d’obtenir un justificatif de domicile quand on est locataire. Une quittance de loyer peut être demandée à son bailleur, une facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois ou encore l’attestation d’assurance de moins de 3 mois également seront valables comme justificatifs de domicile.

Je suis locataire, comment ouvrir mon compteur EDF ?

Pour commencer, il faut choisir un fournisseur d’énergie parmi de nombreux concurrents présents sur le marché, comme EDF, Engie, Eni, Total Énergie ou encore Happ-E. Il est conseillé de prendre contact par téléphone 15 jours avant l’entrée dans le logement. Il faudra se munir de quelques informations qui seront réclamées lors de la souscription, comme le numéro de point de livraison (PDL), l’adresse, le nom de l’ancien occupant, le relevé électrique puis le numéro d’IBAN pour procédé au prélèvement.

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