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Bail de location : typologie et règles

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 05 février 2024

Modifié par Maeva FLORICOURT le 28 août 2026

Relu et validé par Lia FLORES

La location d’un bien implique de rédiger un contrat adapté. Celui-ci se doit de tenir compte de différents facteurs, notamment l’usage prévu du bien ou encore l’ameublement ou non de celui-ci. Selon ces paramètres, les modalités et garanties vont différer. Tout propriétaire se doit donc de les considérer attentivement afin de bien choisir le type de contrat qui correspond à sa location.

Qu’est-ce qu’un bail de location ?

Un bail de location est un contrat écrit entre un propriétaire (ou un bailleur) et un locataire, qui établit les conditions légales et financières pour la location d’un bien immobilier. Ce document détaille les droits et les obligations de chaque partie pendant toute la durée contractuelle.

Quels sont les différents types de baux locatifs ?

Il existe plusieurs catégories de baux, dont les règles varient selon l’usage du bien loué.

• Le bail d’habitation concerne les logements occupés à titre de résidence principale. Il peut notamment s’agir d’une location vide ou meublée.
• Le bail commercial concerne principalement les locaux dans lesquels est exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal.
• Le bail professionnel s’adresse notamment aux personnes exerçant une activité libérale dans les locaux loués.

D’autres régimes spécifiques existent également, comme le bail rural ou la location d’un garage ou d’une place de stationnement.

Bail de location vide

Le bail de location vide offre au locataire la possibilité d’occuper un logement nu, sans mobilier fourni par le bailleur. Ce type de bail offre une grande liberté au locataire quant à l’aménagement et à l’équipement de l’espace loué. Il l’engage néanmoins sur une durée relativement longue, généralement trois ans, lorsque le bailleur est une personne physique et de 6 ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale, sauf exceptions prévues par la loi.

Bail de location meublée

Par opposition au bail vide, le bail de location meublée propose un logement équipé (meubles, électroménagers, literie, etc.). Il est assorti d’une durée plus courte, généralement un an renouvelable. Lorsque le logement est loué à un étudiant, la durée peut être ramenée à 9 mois, sans reconduction tacite. Il offre toutefois une protection légale moindre pour le locataire par rapport au contrat de location vide.

• Tout savoir sur le bail de location meublée

Bail de location semi-meublée

La location semi-meublée ne constitue pas une catégorie juridique autonome. Un logement est juridiquement considéré comme meublé lorsqu’il comporte un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences réglementaires. La liste minimale des meubles et équipements obligatoires est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Si le logement ne remplit pas les conditions permettant de le qualifier de location meublée, il relève en principe du régime de la location vide, même si le propriétaire laisse certains meubles à la disposition du locataire. Dans les faits, l’appellation « semi-meublé » ne crée donc pas un régime juridique particulier.

Colocation

La colocation implique la location d’un logement par plusieurs locataires. Dans cette configuration, soit celle-ci est encadrée par un contrat qui regroupe l’ensemble des colocataires, soit chacun dispose d’un bail individuel pour la chambre qu’il loue et l’utilisation des espaces communs. Ce bail permet de diviser les charges et donc de réduire les frais pour chaque occupant. Il peut également prendre la forme d’une colocation intergénérationnelle, entre un étudiant et une personne âgée.

• Retrouvez notre modèle de bail pour une colocation

Bail étudiant

Adapté aux besoins spécifiques des étudiants, ce bail leur offre une plus grande souplesse en termes de durée. Il est souvent conclu dans le cadre d’une année scolaire, soit pour une période allant de neuf mois à un an. Ces logements sont souvent meublés et conçus pour répondre aux besoins des locataires étudiants.

• Tout savoir sur le fonctionnement du bail étudiant

Bail mobilité

Le bail mobilité est un contrat de location qui a été pensé pour les étudiants et les professionnels afin de simplifier la location de logements meublés à courte durée (entre 1 et 10 mois). Il n’est ni renouvelable ni reconductible. Des dispositions particulières peuvent toutefois prévoir une durée différente pour certains logements relevant d’un régime spécifique.

• En savoir plus sur le bail mobilité

Bail commercial

Le bail commercial concerne la location de locaux destinés à des activités professionnelles ou commerciales. Il offre une certaine négociabilité et des protections spécifiques pour le locataire. Il s’accompagne souvent d’une durée plus longue et d’obligations financières importantes pour l’occupant des lieux. Le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de 6 ans.

Bail rural

Le bail rural est un accord de location où un propriétaire loue des terres ou des bâtiments agricoles à un exploitant moyennant un loyer. Cette mise à disposition permet à l’exploitant de mener une activité agricole. Le bail rural peut se présenter sous la forme d’un bail à ferme, ou plus rarement, d’un bail à métayage, où les récoltes sont partagées entre le propriétaire et l’exploitant.

Bail Parking/Garage

Ce type de bail concerne la location d’espaces de stationnement ou de garages. Il offre une protection pour les véhicules à proximité du domicile, mais ne permet pas un usage résidentiel. Les durées de ces baux sont généralement courtes et renouvelables.

Que doit contenir un bail de location ?

Un bail de location doit être clair, précis et complet pour éviter tout malentendu ou litige entre les deux parties. Avant de le signer, il est donc fortement recommandé de lire attentivement chaque clause et, si nécessaire, de demander des clarifications ou des modifications pour garantir une compréhension mutuelle des termes du bail.

Quelles sont les clauses obligatoires à insérer ?

Pour une location vide ou meublée constituant la résidence principale du locataire, le contrat de location doit être établi par écrit et respecter le modèle réglementaire applicable. Il doit notamment préciser

• L’identité du bailleur et du locataire,
• La date de prise d’effet et la durée du bail,
• La description du logement,
• Sa surface habitable,
• Le montant du loyer et des charges ainsi que leurs modalités de paiement.

Selon la situation, le bail doit également mentionner certaines informations complémentaires, comme le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, la nature et le montant de certains travaux réalisés dans le logement ainsi que, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu, son montant. Les documents obligatoires, notamment le dossier de diagnostic technique, doivent également être remis au locataire dans les conditions prévues par la réglementation. Le contrat ne peut pas contenir de clauses contraires à la loi. Par exemple, un bailleur ne peut pas interdire de manière générale au locataire de détenir un animal de compagnie, sous réserve notamment des règles applicables à certains chiens dangereux et de la responsabilité du locataire en cas de nuisances ou de dégradations.

Retrouvez notre modèle de reçu du dépôt de garantie