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Quels diagnostics faire pour louer son bien ?

Rédigé par Elodie FUENTES le 27 septembre 2023

La mise en location d’un bien immobilier implique la réalisation de nombreux diagnostics qu’il est obligatoire de fournir a son locataire, souvent en annexe du contrat de location. Tous les détails.

Comment construire le dossier de diagnostic technique (DDT) ?

Le dossier de diagnostic technique (DDT) permet de protéger et de mieux informer un futur locataire sur les éléments du logement susceptibles de présenter des risques pour sa santé ou sa sécurité, mais également sur la performance énergétique du bien. Dans ce sens, le bailleur est dans l’obligation de fournir ce dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant divers documents comme le constat de risque d’exposition au plomb ou le diagnostic de performance énergétique (DPE) lors de la signature du contrat de location.

Le dossier de diagnostic technique doit être établi par des professionnels. Ces derniers doivent disposer d’un certificat de compétences émis par un organisme de certification, lui-même accrédité. Le diagnostiqueur est tenu de souscrire une assurance de responsabilité professionnelle. Pour être certifié, un diagnostiqueur doit réussir un examen théorique, puis un examen pratique. La durée de validité de cette certification est de 5 ans.

• Tout savoir sur la mise en location d’un logement

Quels sont les diagnostics obligatoires à fournir à votre locataire ?

Lors de la mise en location d’un bien, le propriétaire bailleur doit répondre à plusieurs obligations de transparence vis-à-vis de son ou ses locataires. Il est notamment tenu de présenter divers diagnostics relatifs au logement comme le DPE, le diagnostic amiante, le Crep ou encore le diagnostic des nuisances sonores. Tous les détails ci-dessous.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été créé en 2006 et permet de renseigner le futur locataire sur la performance énergétique d’un logement en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et ayant souscrit une assurance professionnelle. Le DPE a une durée de vie de 10 ans. Important, dès lors que le logement dispose d’installations de chauffage et/ou de production d’eau chaude sanitaire, le DPE doit être joint au contrat de location lors de la signature.

L’ESRIS

Le diagnostic immobilier ESRIS permet de répertorier la sismicité, l’inscription dans un secteur d’information sur les sols et les risques naturels, miniers et technologiques, ainsi que la réalisation ou non des travaux prescrits vis-à-vis de l’immeuble par le règlement du plan de prévention des risques approuvés. Le diagnostic ESRIS est valable 6 mois. Le locataire doit se voir remettre ce diagnostic immobilier ESRIS en annexe du contrat de location.

Le diagnostic surface habitable

Depuis 2009 et la loi Boutin, le propriétaire bailleur est dans l’obligation de fournir à son locataire un diagnostic de surface habitable pour la location de son bien immobilier. La superficie habitable doit être inscrite dans chaque contrat de location vide ou meublée. Attention, le diagnostic de surface habitable est différent de celui de la loi Carrez qui concerne la mesure des superficies privatives dans le cadre d’une vente.

Le Crep

Le constat de risque d’exposition au plomb (Crep), aussi appelé diagnostic plomb, donne des informations sur la présence de plomb dans un logement. Il concerne les logements construits avant 1949 et sa durée de validité est illimitée, ou de 6 ans si la présence de plomb est confirmée. Le Crep doit être intégré au dossier de diagnostic technique (DDT). Aussi, le Crep peut permettre de repérer les situations de risques de saturnisme chez les enfants ou de dégradation du logement. Ce diagnostic doit être effectué par un professionnel certifié et remis au locataire en cas de location du logement.

L’état d’installation du gaz et de l’électricité

Le bailleur est désormais obligé d’informer le locataire quant à l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité du logement loué. Ces dispositions s’appliquent à un logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, à tout contrat de location signé à compter du 1er juillet 2017 et pour les autres logements, à tous les contrats de location signés depuis le 1er janvier 2018. Cet état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité doit être réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation, à leurs dépendances et concerne la location des logements vides ou meublés. Sachez que le référentiel du diagnostic gaz location est le même que pour la vente. Les diagnostics gaz et électricité ont une durée de validité de 6 ans.

Le diagnostic des nuisances sonores

Le diagnostic des nuisances sonores est un document qui permet de faire connaître au locataire l’existence de nuisances sonores aériennes. Il est obligatoire si le bien est loué dans les zones dites d’exposition au bruit des aéroports. Ce dernier n’a qu’une valeur informative. Attention, le locataire peut faire un recours auprès du tribunal et demander l’annulation du bail ou une réduction du prix du loyer si vous ne lui transmettez pas ce document.

Quels sont les diagnostics à mettre à disposition du locataire ?

Dès la mise en location de son logement, le bailleur doit annexer au bail un dossier complet de diagnostics. Ces documents obligatoires sont à remettre avant ou au lors de la signature du contrat. Dans l’idéal, il sont délivrés dès la mise en ligne de l’annonce pour ceux comportant des informations obligatoires (DPE notamment). Voici le tableau récapitulatif des diagnostics à annexer au bail :

Tableau récapitulatif des diagnostics à annexer au bail

Diagnostic	Logements concernés	Durée de validité	Qui peut le réaliser ?
DPE : Diagnostic de Performance Énergétique	Tous les logements (sauf occupés < 4 mois/an ou monument historique)	10 ans (DPE avant juillet 2021 : caducs)	Diagnostiqueur certifié COFRAC obligatoire
Surface habitable loi Boutin	Locations vides à usage de résidence principale	Illimitée (à refaire si surface modifiée)	Propriétaire bailleur ou professionnel
ERP : État des Risques et Pollutions (ex-ESRIS, ex-ERNMT)	Logements situés en zone à risques (PPR, sismicité ≥ 2, radon niveau 3, recul du trait de côte, SIS)	6 mois – à renouveler à chaque nouveau bail	Propriétaire bailleur (formulaire en ligne sur georisques.gouv.fr) ou professionnel
Diagnostic électricité	Installations intérieures de plus de 15 ans	3 ans (ou attestation de conformité < 3 ans)	Diagnostiqueur certifié COFRAC obligatoire
Diagnostic gaz	Installations intérieures de plus de 15 ans	3 ans (ou attestation de conformité < 3 ans)	Diagnostiqueur certifié COFRAC obligatoire
CREP : Constat de Risque d’Exposition au Plomb	Logements dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949	Illimitée si absence de plomb ; 6 ans si présence confirmée	Diagnostiqueur certifié COFRAC obligatoire
ENSA : Information sur les Nuisances Sonores Aériennes (diagnostic bruit)	Logements situés dans une zone PEB (Plan d’Exposition au Bruit d’un aérodrome)	Variable selon arrêté préfectoral	Propriétaire bailleur ou professionnel

Le diagnostic amiante

Le diagnostic amiante indique si l’amiante est présent ou non dans un logement. Il est valable pour tout logement construit avant juillet 1997 et sa durée de vie est illimitée, ou contrainte à 3 ans seulement si de l’amiante est présente. La réalisation de ce diagnostic est obligatoire. La mention de l’état d’amiante dans le dossier de diagnostic technique (DDT) est également obligatoire.

Diagnostic amiante des parties privatives (DAPP)

Le Diagnostic Amiante des Parties Privatives (DAPP) est un document obligatoire pour tout logement situé dans un immeuble collectif d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il porte sur les parties à usage exclusif du propriétaire, comme le logement, la cave ou le garage.

Ce diagnostic doit être tenu à délivré au locataire lorsque celui-ci le demande. Il ne doit pas être systématiquement annexé au bail, mais le bailleur a l’obligation de le réaliser et de pouvoir le communiquer en cas de demande. Il a une durée illimitée lorsqu’aucune présence d’amiante n’est détectée (pour les diagnostics réalisés après le 1er avril 2013). Dans le cas contraire, un contrôle périodique de 3 ans doit être effectué pour contrôler l’état de l’amiante.

Qui peut réaliser les diagnostics immobiliers ?

En règle générale, les diagnostics immobiliers obligatoires doivent être réalisés par un diagnostiqueur professionnel certifié. Voici les conditions à respecter :

• Certification : le diagnostiqueur doit être titulaire d’un certificat de compétences délivré par un organisme de certification, lui-même accrédité par le COFRAC (Comité français d’accréditation). Cette certification couvre des domaines spécifiques (DPE, plomb, amiante, électricité, gaz…). Elle est valable 5 ans, puis renouvelable.
• Assurance : le professionnel doit disposer d’une assurance de responsabilité civile professionnelle en cours de validité. Cette assurance protège le bailleur en cas d’erreur ou d’omission dans le diagnostic délivré au propriétaires.

Il faut bien vérifier la certification du diagnostiqueur avant de le mandater. Il est préférable de s’assurer de la validité de sa certification sur le site du COFRAC ou sur les registres officiels des organismes de certification.

Il existe une exception où deux diagnostics peuvent être établis directement par le propriétaire bailleur sans faire appel à un professionnel certifié :

• L’ERP (État des Risques et Pollutions): via le formulaire disponible sur georisques.gouv.fr
• Le diagnostic bruit aérien (ENSA), à partir des données du Plan d’Exposition au Bruit consultable en mairie ou en ligne

Pour tous les autres diagnostics (DPE, CREP, gaz, électricité, DAPP), le recours à un professionnel certifié est obligatoire pour la mise en location d’un bien immobilier. Un diagnostic établi par une personne non habilitée est considéré comme caduque et peut exposer le bailleur à des poursuites.

Combien coûte la réalisation des diagnostics ?

Le prix des diagnostics est fixé librement par chaque professionnel. Il est toutefois tenu de prendre en compte la surface du bien évalué. Attention, ne vous faites pas avoir par des tarifs trop attractifs qui pourraient cacher des errances, ou des oublis. Par exemple, pour un studio construit avant 1949 avec une installation gaz de plus de 15 ans, comptez un budget de 150 € tous diagnostics compris. Pour un 2 pièces, la note peut rapidement grimper à 200 €. Enfin, pour des logements plus grands, le package de diagnostics peut atteindre plus de 300 € au delà de 4 pièces.

Qui doit payer les diagnostics de location ?

Les frais de diagnostics immobiliers sont exclusivement à la charge du propriétaire bailleur. Le locataire ne peut en aucun cas régler ces prestations, et ce, même au moment de la signature du bail.

Les coûts des diagnostics sont par ailleurs déductibles fiscalement des revenus locatifs dans le cadre du régime réel d’imposition (revenus fonciers pour une location nue, BIC pour une location meublée). Pour les bailleurs qui relèvent du régime micro-foncier ou micro-BIC, ces charges sont forfaitairement couvertes par l’abattement réglementaire.

Quelle est la durée de validité des diagnostics ?

La durée de validité des diagnostics immobiliers, varie selon chaque document. Un certificat périmé est juridiquement assimilé à un document absent. Il est donc important de vérifier la date de chaque diagnostic avant toute mise en location ou renouvellement de bail.

Tableau récapitulatif des durées de validité des diagnostics de location

Diagnostic	Durée de validité	Conditions particulières
DPE	10 ans	Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont caducs depuis le 1er janvier 2025. À refaire après travaux impactant la performance énergétique.
ERP (État des Risques et Pollutions)	6 mois	Diagnostic à courte validité : à renouveler à chaque nouveau bail. À réaliser juste avant la mise en ligne de l’annonce.
Diagnostic électricité	3 ans	Peut être remplacé par une attestation de conformité < 3 ans.
Diagnostic gaz	3 ans	Peut être remplacé par une attestation de conformité < 3 ans.
CREP (Plomb)	Illimitée si absence de plomb	6 ans si présence de plomb confirmée.
DAPP (Amiante parties privatives)	Illimitée si absence d’amiante (après 2013)	Contrôle périodique tous les 3 ans si présence détectée. Les diagnostics réalisés avant le 1er avril 2013 doivent être renouvelés.
Surface habitable loi Boutin	Illimitée	À refaire si des travaux modifient la surface du logement.
ENSA (Bruit aérien)	Variable	Dépend de l’arrêté préfectoral ; à vérifier à chaque nouveau bail.

DPE et interdiction de louer : ce qui change en 2026

Le DPE est devenu un critère primordial de la politique du logement depuis la loi Climat et résilience de 2021. Il est désormais opposable juridiquement : un locataire qui prouve que le DPE de son logement est faux, peut demander l’annulation du bail ou une réduction de loyer.

Le calendrier progressif d’interdiction de location des passoires thermiques

Classe DPE	Interdiction (nouveaux baux)	Statut
G	Depuis le 1er janvier 2025	En vigueur
F	À partir du 1er janvier 2028	À venir
E	À partir du 1er janvier 2034	À venir

Ce règlementation s’applique aux nouvelles signatures de bail. Les contrats de location en cours ne sont pas concernés par l’interdiction de louer, et ce, jusqu’à leur renouvellement.

Les DPE ancienne génération sont caducs

Tous les DPE datant d’avant le 1er juillet 2021 (ancienne méthode de calcul), sont invalides depuis le 1er janvier 2025. Les propriétaires bailleurs dans ce cas de figure doivent impérativement faire réaliser un nouveau DPE avant de louer ou de renouveler un bail.

Ce qui change pour le DPE en 2026

Une réforme du coefficient de conversion de l’électricité a été instaurée. Le coefficient est passé de 2,3 à 1,9, améliorant mécaniquement la note DPE des logements chauffés à l’électricité. Selon les estimations, environ 850 000 logements peuvent voir leur classe énergétique progresser sans réaliser de travaux necessaires. Les propriétaires de biens chauffés à l’électricité classés F ou G ont tout intérêt à se rapprocher d’un diagnostiqueur certifié pour évaluer l’impact de cette évolution sur leur bien.

Gel des loyers pour les passoires thermiques

Depuis août 2022, les logements classés F et G sont soumis à un gel des loyers. Les propriétaires concernés ne sont pas autorisés à augmenter leur loyer à l’occasion d’un renouvellement de bail ou d’un changement de locataire. Cette mesure s’applique dans toute la France, en zones tendues ou non.

Quels sont les risques en cas de diagnostic manquant ou erroné ?

Un bien loué sans diagnostic, avec des diagnostics périmés ou erroné dans le DDT engage la responsabilité civile du propriétaire bailleur. Les conséquences peuvent être sérieuses, tant sur le plan financier que juridique.

Les sanctions encourues par le bailleur

Sanctions à l’initiative du locataire :

• Demande de réduction du loyer auprès du tribunal judiciaire ;
• Demande d’annulation du bail (notamment en cas de dissimulation ou de fausse information sur le DPE, le plomb ou les risques) ;
• Demande de dommages-intérêts si un préjudice est prouvé (exposition au plomb, à l’amiante, sinistre lié à un risque non signalé).

Sanctions spécifiques selon le diagnostic :

Diagnostics absents ou erronés	Risques pour le bailleur
DPE manquant ou falsifié	Annulation du bail ou réduction de loyer ; action en justice du locataire
ERP non remis	Dommages-intérêts si sinistre survenu dans une zone à risques ; annulation du bail possible
CREP plomb non remis	Responsabilité pénale du bailleur en cas d’intoxication (saturnisme)
Diagnostic gaz/électricité manquant	Réduction de loyer ; responsabilité en cas d’accident
DAPP amiante non disponible	Amende et mise en conformité obligatoire ; responsabilité en cas d’exposition
Location d’un logement classé G (depuis 2025)	Interdiction légale de louer ; risque de nullité du bail