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Comment louer un bien immobilier meublé ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 26 septembre 2023

La location meublée signifie pour un propriétaire de mettre à disposition d’un locataire un logement doté du mobilier essentiel pour son quotidien. Les modalités de cette location sont régies par des dispositions légales qui englobent la durée et le modèle du bail, les délais et procédures de résiliation, mais également l’inventaire des meubles inclus dans la location.

Quelles sont les conditions du bail meublé ?

Dans le cas de la gestion locative d’une location meublée, un bailleur a des responsabilités bien spécifiques à respecter :

• Tout d’abord, il doit garantir la conformité du logement aux normes de décence et donc assurer la santé et la sécurité physique du locataire, en veillant notamment à une ventilation adéquate et un éclairage suffisant dans l’appartement à louer.
• Un appartement meublé doit également répondre à certaines exigences en termes de superficie. La surface habitable doit être d’au moins 9 mètres carrés, avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ce qui équivaut à une surface habitable minimale de 20 mètres cubes.
• Une autre condition essentielle pour la location d’un appartement meublé est le bail lui-même. Le contrat de location doit avoir une durée minimale d’un an (neuf mois dans le cas d’un étudiant ou un mois avec un bail mobilité).
• En matière de dépôt de garantie, un bailleur ne peut pas exiger plus de deux mois de loyer en guise de caution.
• Concernant les préavis, le locataire doit donner un préavis d’au moins un mois pour résilier le bail, tandis que le propriétaire doit respecter un préavis d’au moins trois mois.

Les conditions s’appliquant à toute location, nue, semi-meublée ou meublée, s’applique également, à savoir la nécessité de rédiger un bail et le fournir avec les éléments obligatoires (DPE, état d’amiante, etc.), réaliser un état des lieux, etc.

Quels sont les avantages de louer son appartement meublé ?

La location meublée est particulièrement plébiscitée par les investisseurs, en opposition à la location nue, pour ses multiples avantages, à savoir :

• Les meublés génèrent des loyers plus élevés par rapport aux non meublés.
• Les locataires d’appartements meublés ont souvent des besoins temporaires (des professionnels en déplacement, des étudiants, ou des voyageurs d’affaires), ce qui réduit le taux de vacance locative.
• Les locations meublées offrent une plus grande flexibilité pour le propriétaire. Si celui-ci a besoin de récupérer l’appartement pour un usage personnel ou souhaite le vendre, cela peut être plus facile avec une location meublée, car les locataires sont généralement prêts à partir plus rapidement que dans le cas d’un bail à long terme.
• Cette forme de location peut donner droit à des avantages fiscaux, comme des déductions pour l’amortissement des meubles et des équipements.
• Le marché du meublé attire un public plus large, à la fois des personnes qui ont besoin d’un logement temporaire ou encore ceux qui préfèrent ne pas investir dans des meubles. Cela signifie qu’il peut y avoir plus de locataires potentiels.

Pour en savoir plus : faut-il louer un logement vide ou meublé ?

Quels sont les équipements obligatoires en meublé ?

Conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le logement doit offrir au locataire la possibilité de « dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Parmi les équipements obligatoires se trouvent :

• Une literie comprenant une couette ou une couverture ;
• Des rideaux ou volets pour les fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher ;
• Une cuisine équipée avec des plaques de cuisson ;
• Un four traditionnel ou four micro-ondes ;
• Un réfrigérateur avec congélateur ou un compartiment congélation (avec température inférieure ou égale à -6 °C) ;
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• Une table et des sièges ;
• Des étagères de rangement et des luminaires ;
• Du matériel d’entretien (balai, aspirateur, serpillière pour du carrelage, seau, etc.).

Retrouvez tous les éléments obligatoires pour la location meublée

Quelle différence entre la LMP et la LMNP ?

La LMP (Location Meublée Professionnelle) et la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) sont deux régimes fiscaux différents qui s’appliquent aux propriétaires qui louent des biens immobiliers meublés en France.

	Location meublée professionnelle	Location meublée non professionnelle
Revenus locatifs	Revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 € et qui représentent plus de 50 % des revenus globaux.	Les revenus locatifs ne doivent pas excéder l’un de ces deux seuils.
Fiscalité	Le régime réel. Impôt sur les sociétés si l’activité est exercée via une société. Le régime micro-entreprise si les recettes locatives, hors taxes, ne dépassent pas 188 700 € pour les meublés classés et 77 700 € pour les meublés non classés. Déficit imputable sur le revenu global du foyer ou reportable sur le revenu global des six années suivantes. Pas de TVA.	Le régime micro-BIC : pour les revenus locatifs annuels inférieurs à 72 600 €. Une réduction forfaitaire de 50 % sur les loyers peut s’appliquer. Les charges des revenus locatifs ne sont pas déductibles. Le régime réel : pour les revenus locatifs annuels supérieurs à 72 600 €. Possibilité de déduire les charges (comme les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt, les frais d’entretien, les travaux de réparation, les impôts locaux, les assurances et les amortissements). En cas de déficit, ce dernier peut être reporté et déduit sur une période de 10 ans.
Prélèvements sociaux	Cotisations sociales SSI (environ 32 %)	CSG / CRDS sur les revenus du capital (17,2 %)
Comptabilité	Tenue d’une comptabilité complète	Comptabilité simplifiée

Quelle fiscalité pour une location meublée ?

Comme vu précédemment, les bailleurs de biens meublés sont répartis en deux catégories : les professionnels (LMP) et les non professionnels (LMNP). Le statut LMNP offre aux bailleurs la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux différents : le régime micro-BIC, lorsque leurs revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € (ou 176 200 € pour les meublés de tourisme ou les chambres d’hôtes) et le régime réel pour les revenus dépassant ce seuil. Si, en revanche, vous remplissez les critères pour être considéré comme un Loueur Meublé Professionnel, vous aurez le choix entre le régime réel (avec déduction des charges réelles), le régime micro-entreprise et l’impôt sur les sociétés.