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Comment fonctionne l’imposition sur les revenus locatifs ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 26 septembre 2023

Propriétaire bailleur, les gains que vous percevez mensuellement de vos locations sont considérés sur le plan fiscal comme étant des revenus fonciers ou encore des revenus du patrimoine. Ainsi, comme toute autre forme de revenus, ceux-ci doivent être déclarés aux autorités fiscales. Pour ce faire, plusieurs options s’offrent à vous en fonction du montant de vos revenus locatifs.

Quelle est la fiscalité des revenus issus d’une location meublée ?

Selon le montant de vos revenus de location meublée, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime d’imposition appelé bénéfice réel.

• Tout savoir sur la gestion locative

L’imposition des revenus locatifs au régime micro-BIC

Si vos revenus locatifs annuels ne surpassent pas 72 600 € pour les recettes de 2022 ou 77 700 € pour les recettes de 2023, vous serez alors soumis au régime micro-BIC, également appelé micro-entreprise. Sous ce régime, le bénéfice imposable correspond aux revenus réduits par un abattement forfaitaire de 50 %. Ce régime ne permet pas, en revanche, de déduire vos charges.

• À lire sur ce sujet : comment bien déclarer ses revenus fonciers ?

L’imposition au régime réel

Deux situations permettent l’application du régime réel :

1. Si vous décidez d’opter volontairement pour ce régime et que vos revenus ne dépassent pas 72 600 € ou 77 700 €.
2. Ou si vos recettes locatives excèdent ce seuil.

Dans ce dernier cas, le régime réel s’applique alors par défaut. Ce régime vous permet de calculer votre revenu net imposable en déduisant les frais et charges de vos revenus. Concrètement, cela signifie que vous pouvez déduire certaines charges liées à vos locations meublées, pour autant que vous puissiez en fournir la justification et que ces charges aient été réellement supportées dans le cadre de votre activité.

Si vous observez un déficit, c’est-à-dire si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous avez la possibilité de l’imputer sur vos revenus de location meublée non professionnelle de l’année en cours, ainsi que sur les revenus des 10 années à venir.

Cette déduction peut, en revanche, s’appliquer sur votre revenu global, uniquement si vous avez le statut de loueur en meublé professionnel.

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Quelle est la fiscalité des revenus issus d’une location vide ?

De la même manière que pour une location meublée, la location vide donne accès aux mêmes régimes fiscaux : réel et micro-foncier. En revanche, les plafonds diffèrent.

Le régime d’imposition micro-foncier (moins de 15 000 €)

Le régime micro-foncier s’applique lorsque le revenu brut provenant de la location (ou des locations) ne dépasse pas 15 000 € (charges non comprises) pour l’ensemble du foyer fiscal, quelle que soit la durée de la location au cours de l’année. À noter que le régime micro-foncier ne s’applique pas dans certaines situations, notamment pour les monuments historiques ou les logements bénéficiant de régimes de déduction spécifiques.

À noter que votre revenu brut se calcule de la manière suivante :
Revenu brut = montant des loyers encaissés – les charges supportées par le locataire + montant des dépenses normalement à la charge du propriétaire et payées par les locataires + les subventions et indemnisations reçues.

Un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement déduit du montant déclaré en micro-foncier. Cet abattement est considéré comme couvrant toutes les charges supportées par le propriétaire.

Le revenu brut, après abattement est ensuite ajouté aux autres revenus afin d’être soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

L’imposition au régime réel (plus de 15 000 €)

Le régime réel s’applique :

• Lorsque le revenu locatif brut dépasse 15 000 €.
• Si vous êtes spécifiquement exclu du régime micro-foncier, notamment pour les biens classés monuments historiques ou les logements bénéficiant de régimes de déduction particuliers.
• Sur option, si vous êtes un loueur qui, normalement, relèverait du régime micro-foncier.

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Comment remplir sa déclaration d’impôt ?

Voici un aperçu des notions essentielles pour réussir votre déclaration d’impôt selon votre régime fiscal.

Réel pour location meublée	Micro-BIC	Micro-foncier	Réel pour location nue
Vous êtes tenu de compléter le formulaire n°2031-SD, puis de transférer les montants correspondants sur votre déclaration de revenus n°2042 C-PRO.	Les revenus locatifs sont à renseigner sur le formulaire n°2042 C-PRO.	Le montant du revenu brut doit être inscrit dans la case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042. Il n’est pas nécessaire de remplir une déclaration annexe de revenus fonciers, c’est-à-dire la déclaration n° 2044.	Vous devez remplir une déclaration de revenus fonciers, soit la déclaration n° 2044 ou n° 2044 spéciale selon le dispositif de défiscalisation choisi.

• À lire également : peut-on vivre uniquement de ses revenus locatifs ?