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Comment bien déclarer ses revenus fonciers ?
Rédigé par Maxime KEROYANT le 27 septembre 2023
La déclaration des revenus fonciers s’adresse aux propriétaires et peut notamment s’effectuer via la notice 2044 et le formulaire 2042. Micro-foncier, régime réel, exonérations… Tout savoir.
Quels sont les revenus fonciers à déclarer ?
Les revenus dits « fonciers » correspondent aux sommes perçues des biens immobiliers dont vous êtes propriétaire et que vous mettez en location. Ils comprennent les revenus provenant de la location de locaux non meublés comme les redevances d’affichage, l’usage de certains biens comme les étangs ou les cours d’eau, ainsi que les revenus fonciers des parts issues d’une SCI ou SCPI.
- En savoir plus sur l’imposition des revenus locatifs
Comment remplir sa déclaration de revenus fonciers (Notice 2044)
La déclaration des revenus fonciers est obligatoire. Pour ce faire, vous devrez remplir la case 4BE du formulaire 2042. Ensuite, en fonction de votre régime d’imposition, il peut également être nécessaire de remplir le formulaire 2044. Justement, le revenu foncier (RF) déterminera en partie le régime fiscal auquel vous serez rattaché. Si votre RF est inférieur à 15 000 €, vous serez soumis au micro-foncier. Si le régime réel est plus avantageux pour vous, vous pouvez toutefois le choisir. En revanche, si votre RF est supérieur à 15 000 €, vous serez soumis au régime réel directement.
La déclaration de revenus en régime micro-foncier
Si vos revenus locatifs, hors charges, sont inférieurs à 15 000 € par an, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier. Vous pouvez cependant opter de votre propre chef pour le régime réel (si vous estimez que vos charges sont importantes et supérieures à l’abattement de 30 % proposé dans le régime micro-foncier).
Pour bénéficier du régime micro-foncier, vos biens en location ne doivent pas être déjà soumis à un régime fiscal imposé comme le dispositif Besson ou Borloo. Concernant votre déclaration d’impôt, vous devez remplir la case 4BE du formulaire 2042 et la case 4BK si nécessaire. La somme inscrite dans la case 4BE doit correspondre au montant brut des revenus fonciers perçus sur l’année civile. Le fisc procède à un abattement fiscal de 30 % sur ces recettes pour déterminer le montant réel d’impôt sur les revenus fonciers.
La déclaration de revenus en régime réel
Vos revenus fonciers hors charges dépassent les 15 000 € sur l’année civile ? Alors, le régime réel s’applique. Vous pouvez alors déduire certaines charges de vos recettes locatives. Ces fameuses charges sont soumises à conditions et sont définies par les articles 29 et 31 du Code Général des Impôts. Pour déclarer vos revenus fonciers au régime réel, vous devez tout d’abord remplir les informations dans la catégorie « Régime du bénéfice réel » sur le formulaire 2042. Vous êtes aussi tenu de remplir le formulaire 2044 dans les catégories correspondantes en fonction de vos locations (adresses des biens détenus, noms et prénoms des locataires, dates d’acquisition des logements, revenus encaissés, charges supportées, déficit foncier généré).
Comment déclarer les revenus issus d’une SCI ? (déclaration 2044 et 2072)
Chaque année, la société souscrit une déclaration de résultats grâce aux formulaires 2072 C ou 2072 S. Si les associés de la SCI sont des particuliers, des entreprises relevant des Baux Non Commerciaux (BNC), ou assujettis aux régimes micro-BIC ou forfait BA (Bénéfices Agricoles), alors chaque associé doit déclarer les revenus correspondant à cette activité en revenus fonciers pour sa quote-part sur la notice 2044.
En revanche, si les associés de la SCI sont des sociétés, entreprises industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles relevant d’un régime de bénéfices réels, alors, chaque associé doit déclarer les revenus correspondant à cette activité pour sa quote-part suivant les règles applicables au régime fiscal d’imposition de ses bénéfices sur sa déclaration de résultats.
Attention, les SCI optant pour l’impôt sur les sociétés (IS) doivent télédéclarer leur déclaration de résultats n°2065 dans les trois mois qui suivent la date de clôture de l’exercice.
Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?
La majorité des charges qui ne sont pas imputables au locataire sont déductibles de vos revenus fonciers si vous avez opté pour le régime réel. On parle notamment des frais liés à un prêt immobilier destiné à l’acquisition, la construction, la rénovation ou la conservation d’un logement dont les intérêts d’emprunt et les frais d’assurance. Sont également déductibles des revenus fonciers : les frais liés aux travaux d’entretien et de réparation qui sont effectués pour conserver la qualité d’un bien, ceux liés aux cotisations d’assurance souscrites pour couvrir votre logement, ceux liés aux provisions pour charges de copropriété, ainsi que les frais inhérents à la gestion du bien quand il est géré par une agence immobilière.
Quelles sont les taxes sur le foncier ?
Le fait d’être propriétaire implique le règlement de certaines taxes sur le foncier. Elles sont au nombre de trois : la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Elles varient en fonction du type de propriétaire et peut également donner lieu à diverses exonérations en fonction de votre statut. Les voici en détails.
La taxe foncière
Chaque propriétaire est tenu de payer sa taxe foncière au mois d’octobre. Le montant varie en fonction de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que les taux votés par les différentes collectivités locales, notamment. Toutefois, certains profils sont exonérés de taxe foncière : les propriétaires de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition aux revenus modestes, les propriétaires ayant fait des travaux de rénovation énergétique, ceux dont le logement a été acquis avec un prêt aidé par l’État, les propriétaires d’un logement construit à côté d’une installation classée « Seveso3 », les propriétaires de constructions neuves (exonération de 2 ans) et les titulaires de l’ASPA ou de l’ASI.
La CFE (Cotisation foncière des entreprises)
La CFE est due à toutes les entreprises qui louent des bureaux. Elle est calculée en fonction de la valeur du bien et du taux d’imposition fixé par la ville. Pour connaître le montant que vous devez régler, vous devez remplir le questionnaire 751-sd après avoir fait une déclaration d’activité au Tribunal de Commerce. Pour être exonéré de cette cotisation, vous devez posséder une location immobilière nue à usage d’habitation et réaliser moins de 5 000 € de CA à l’année. Si vous êtes au régime réel, déduisez le montant de votre cotisation foncière des entreprises (CFE) de vos recettes locatives.
La taxe d’habitation sur les logements vacants
Vous êtes propriétaire d’un logement habitable et vacant depuis plus d’un an au 1er janvier de l’année d’imposition ? Alors vous êtes normalement assujetti à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Attention, d’après l’article 232 du Code Général des Impôts, cette taxe est applicable dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants avec un déséquilibre prononcé entre l’offre et la demande de logements. De facto, une liste officielle des communes concernées par le paiement de la THLV a été établie dans le décret n°2013-392 du 10 mai 2023.
