Qu'est-ce que le dispositif Loc'Avantages ? [Louer Abordable, loi Cosse] - SGL

Qu’est-ce que le dispositif Loc’Avantages (ex-Louer Abordable) ?

Le dispositif Loc’Avantages permet de mettre en location un bien en dessous du prix du marché pour bénéficier d’une réduction d’impôt. Fonctionnement, Louer abordable, conditions… Tout savoir.

Quel est l’objectif du dispositif Loc’Avantages ?

Le dispositif Loc’Avantages permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils mettent en location leur bien à un montant inférieur aux loyers du marché local. Le locataire, lui, est soumis à certaines conditions de ressources. Avec Loc’Avantages, plus le loyer est réduit, plus la réduction d’impôt est importante. Ce dispositif permet de mettre à disposition des ménages modestes davantage de logements à loyers modérés. C’est une logique de gagnant-gagnant.

Comment fonctionne le dispositif Loc’Avantages ?

Pour espérer bénéficier du dispositif Loc’Avantages, un propriétaire doit respecter plusieurs conditions inhérentes à la mise en location de son bien. D’abord, louer un bien non meublé pour une durée minimale de 6 ans, ne pas dépasser un montant minimum de loyer, louer en tant que résidence principale à un locataire dont les revenus sont inférieurs aux plafonds en vigueur, passer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et ne pas louer à un membre de sa famille.

Un propriétaire a le choix entre trois niveaux de loyer en dessous du prix du marché pour la mise en location de son bien. Ce qui déterminera le montant de la réduction d’impôt. Ces niveaux sont calculés en appliquant une décote aux loyers du marché sur la commune du logement.

  • LOC 1 : -15 %
  • LOC 2 : -30 %
  • LOC 3 : -45 % (seulement en intermédiation locative)

Tout bail signé à partir du 1er janvier 2022 peut être éligible au Loc’Avantages. Pour l’année 2023, la demande de convention doit être déposée sur la plateforme de l’Anah avant le 1er mai 2023 pour les baux signés avant le 1er mars 2023, dans un délai de 2 mois pour les baux signés après le 1er mars 2023. Concernant le montant de la réduction d’impôt, il dépend du montant du loyer demandé au locataire et du recours à une intermédiation locative pour louer votre logement.

NIVEAU DE LOYERRéduction d’impôt sans intermédiation locativeRéduction d’impôt avec intermédiation locative
LOC 115 %20 %
LOC 220 %40 %
LOC 365 %

Avant Mars 2022 : la loi Cosse ou dispositif Louer Abordable

L’ancien dispositif Louer Abordable reste en vigueur pour les conventions déposées jusqu’au 28 février 2022. Ici, le logement mis en location doit être non meublé, être affecté à l’habitation principale du locataire, respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par arrêté et être mis en location selon un loyer ne devant pas dépasser certains plafonds.

Le dispositif Cosse ou Louer Abordable était réservé aux propriétaires ayant signé une convention avec l’Anah. Le logement ne pouvait pas être loué aux membres du foyer fiscal, ascendants ou descendants du propriétaire, ni à une personne occupant déjà le logement, sauf pour un renouvellement du bail. Le propriétaire avait le choix entre trois niveaux de loyer : intermédiaire, social ou très social. Les ressources du locataire, elles, ne devaient pas dépasser un seuil établi en fonction de la composition du foyer et du type de convention passée avec l’Anah.

La déduction fiscale pour le propriétaire dépendait du loyer mais aussi de la zone du bien. Pour les zones A bis, A, ou B1, 30 %, 70 % et 85% en fonction des différents niveaux de loyer. La déduction de 85 % correspond, en revanche, à une situation d’intermédiation locative. En zone B2, les paliers s’établissaient à 15 %, 50 % et 85 % de réduction d’impôt. Enfin, en zone C : 50 % pour tous les niveaux de loyer et 85 % en intermédiation locative.

Comment fonctionnait le dispositif Louer Abordable ?

Le dispositif Louer Abordable était un système d’incitation fiscale à l’investissement locatif qui permettait de bénéficier d’une déduction fiscale relative aux revenus issus de la location. Ce dispositif s’appliquait aux conventions déposées auprès de l’Anah entre le 1er janvier 2017 et le 28 février 2022. Pour l’imposition de 2023, le total des avantages fiscaux cumulés est plafonné à 10 000 € en France métropolitaine et 18 000 € en Outre-mer.

Quelles sont les conditions d’investissement ?

L’investissement immobilier dans le cadre du dispositif Loc’Avantages, anciennement Cosse ou « Louer Abordable » répond à plusieurs spécificités, que ce soit du côté du propriétaire ou du locataire. Pour bénéficier du dispositif Loc’Avantage, il est obligatoire de respecter scrupuleusement ces conditions.

Les conditions liées au propriétaire

Pour effectuer un investissement immobilier tout en profitant du dispositif Loc’Avantages, le propriétaire doit respecter certaines conditions bien précises :

  • Fixer un loyer dont le montant est inférieur au prix du marché local ;
  • Louer pour une durée minimum de 6 ans ;
  • Proposer à la location un bien non meublé ;
  • Passer une convention avec l’Anah ;
  • Ne pas prendre comme locataire un membre de sa famille ;
  • Ne pas louer un logement classé E ou F concernant la performance énergétique (passoire thermique).

Les conditions liées au locataire

De son côté, le locataire est également tenu de respecter quelques engagements pour que le propriétaire puisse bénéficier de Loc’Avantages :

  • Le logement doit être la résidence principale du locataire ;
  • Le locataire doit respecter les plafonds de ressources fixés par l’État.

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