Conflit propriétaire-locataire : procédures, recours & solutions - SGL

Que faire en cas de litiges entre propriétaire et locataire ?

Faits courants, les litiges locatifs peuvent être réglés par conciliation ou par le biais du tribunal de justice. Découvrez les différentes procédures en fonction des caractéristiques du litige engagé.

Quels sont les conflits et litiges les plus courants entre propriétaire et locataire ?

Il n’est pas rare qu’un propriétaire et un locataire soient en conflit, une situation définie de litiges locatifs par le juge. Voici les litiges les plus fréquents entre un propriétaire et son locataire :

  • Défaut de paiements de loyers et de charges ;
  • Mauvais entretien du bien ;
  • Le caractère de décence du logement est remis en cause ;
  • Troubles du voisinage (ou trouble de jouissance) ;
  • Sous-location sans l’accord du propriétaire ;
  • Le dépôt de garantie non restitué dans les temps ;
  • Les sinistres, la plupart du temps concernant les dégâts des eaux.

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Privilégier la conciliation pour un règlement à l’amiable

La plupart des litiges entre propriétaire et locataire peuvent être réglés légalement lorsque des assurances loyers impayés ont été souscrites et si les garanties ont été vérifiées minutieusement dans le dossier de location du candidat. Mais pour éviter d’avoir à faire intervenir la justice, mieux vaut tenter de régler la situation directement avec la partie concernée. Par exemple, lorsqu’un propriétaire n’a pas reçu le loyer de son locataire à temps, il est recommandé de contacter ce dernier afin de comprendre pourquoi le règlement n’a pas été effectué et s’assurer que la situation sera régularisée le plus vite possible. Dans une grande majorité des cas, il s’agit d’un simple retard de quelques jours dû à des décalages exceptionnels de paiement de salaire ou des problèmes administratifs.

Le propriétaire peut également faire appel à une conciliation afin d’éviter de passer devant les tribunaux. Pour cela, deux recours sont possibles :

  • La Commission Départementale de Conciliation (CDC) ;
  • Le conciliateur de justice.

Chacune des deux conciliations correspond à un litige Par exemple, s’il s’agit d’un litige pour loyer impayé, le propriétaire devra joindre le conciliateur de justice. Pour les conflits concernant le règlement des charges ou encore les réparations a effectuer dans le logement, c’est le CDC qui sera en charge de la conciliation entre les deux parties.

Quelle procédure judiciaire suivre en cas de litige ?

Que ce soit le propriétaire ou le locataire qui engagent la procédure judiciaire locative, plusieurs étapes sont à respecter. Selon le cas de figure et les montants réclamés en cas de loyers impayés, il existe différentes procédures judiciaires auxquelles le propriétaire peut avoir recours.

Demander une mise en demeure

Envoyée par lettre recommandée à la partie adverse, la mise en demeure est primordiale pour la suite de la procédure judiciaire. Elle doit contextualiser la situation par écrit et reprendre clairement les points qui sont reprochés à son destinataire.

L’assignation à comparaître

Le propriétaire ou le locataire qui engage une procédure judiciaire contre l’autre, le prévient par une assignation à comparaître par le biais d’un huissier de justice. L’assignation invite la personne concernée à comparaître devant le tribunal judiciaire, dans les deux à trois mois suivant la réception du courrier. Lorsque le propriétaire a demandé une assignation à comparaître à son locataire pour loyers impayés, ce dernier peut faire saisir les comptes de son créancier et enclencher également une saisie de ses meubles par un huissier.

Déclaration au greffe

Cette procédure judiciaire locative, également appelée, procédure simplifiée, s’applique lorsque le montant impayé est inférieur à 4 000 €. Dans ce cas, le propriétaire effectue une déclaration de loyer impayé au greffe du tribunal judiciaire, à la suite de quoi les parties opposées recevront une convocation de la part du greffe par lettre recommandée.

L’ordonnance de référé

Appliquée dans le cadre d’une procédure d’urgence, l’ordonnance de référé est sollicitée lorsque le caractère vital peut être mis en danger. C’est le cas par exemple en cas de coupure de chauffage, d’équipement défectueux dangereux dans le logement, etc.

Qu’est-ce que l’injonction de faire ?

Seuls les litiges de moins de 7 600 € pourront prétendre à l’injonction de faire. C’est au greffe du tribunal judiciaire d’apprécier la demande et d’accepter ou non d’ordonner une demande d’injonction de faire à la partie inverse, dans laquelle sera précisée la sentence pour remédier au litige.

Qu’est-ce que l’injonction de payer ?

Il s’agit ici de la même procédure que pour l’injonction de faire. À la différence que l’injonction de payer concerne les litiges portant sur le refus de régler ce qui est du et non sur un conflit remettant en cause la somme à payer. Dans ce cas, la personne à qui l’injonction de payer est accordée, doit prévenir la partie adverse par un huissier.

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