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Que faire en cas de litiges entre propriétaire et locataire ?

Faits courants, les litiges locatifs peuvent être réglés par conciliation ou devant le tribunal judiciaire. Découvrez les différentes procédures en fonction des caractéristiques du litige engagé.

Quels sont les conflits et litiges les plus courants entre propriétaire et locataire ?

Il n’est pas rare qu’un propriétaire et son locataire entrent en conflit. Voici les litiges locatifs les plus fréquents :

le défaut de paiement des loyers et des charges ;
le mauvais entretien du logement ;
la non-décence du logement ;
les troubles du voisinage ou de jouissance ;
la sous-location sans l’accord du propriétaire ;
le dépôt de garantie non restitué dans les délais ;
les sinistres, le plus souvent des dégâts des eaux.

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Privilégier la conciliation pour un règlement à l’amiable

Souscrire une garantie loyers impayés (GLI) et vérifier avec soin le dossier du candidat permet de limiter les risques. En cas de difficulté, mieux vaut d’abord chercher une solution directement avec l’autre partie. Par exemple, lorsqu’un loyer n’est pas payé à temps, le propriétaire a intérêt à contacter son locataire pour en comprendre la raison et convenir d’une régularisation rapide. Il s’agit souvent d’un simple retard de quelques jours, dû à un décalage dans le versement du salaire ou à un problème administratif.

Si le dialogue échoue, deux instances gratuites de conciliation existent :

La commission départementale de conciliation (CDC) : elle traite notamment les litiges sur les charges, le dépôt de garantie, l’état des lieux, la révision du loyer, les congés, la décence du logement et les réparations. Sa saisine est obligatoire avant tout procès pour certains litiges liés au montant du loyer (réévaluation d’un loyer sous-évalué, complément de loyer…).
Le conciliateur de justice : il peut être saisi pour tout litige locatif, y compris les loyers impayés.

À SAVOIR

Pour une demande en paiement d’au plus 5 000 €, ou pour un trouble anormal de voisinage, il faut en principe tenter un règlement amiable (conciliation, médiation ou procédure participative) avant de saisir le juge, sauf exceptions prévues par la loi.

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Quelle procédure judiciaire suivre en cas de litige ?

Que ce soit le propriétaire ou le locataire qui engage la procédure, plusieurs étapes sont à respecter. Les litiges liés au bail d’habitation relèvent du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

Adresser une mise en demeure ou un commandement de payer

Envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, la mise en demeure est une étape importante avant toute action en justice. Elle expose la situation par écrit et précise clairement ce qui est reproché à son destinataire.

En cas de loyers impayés, si le bail contient une clause résolutoire, le propriétaire fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Le locataire dispose alors de six semaines pour régler sa dette. Ce délai remplace les deux mois prévus avant la loi du 27 juillet 2023. Pour les baux signés avant cette loi, le délai prévu au contrat peut continuer à s’appliquer.

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L’assignation à comparaître

La partie qui engage la procédure fait délivrer à l’autre une assignation par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Cet acte l’informe de la date d’audience devant le juge des contentieux de la protection. Lorsque le propriétaire demande la résiliation du bail pour impayés, l’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience.

Saisir les comptes ou les biens du locataire n’est possible qu’une fois obtenue une décision de justice exécutoire (jugement, ordonnance d’injonction de payer…). Ces saisies sont alors réalisées par un commissaire de justice.

Déclaration au greffe

Pour une demande ne dépassant pas 5 000 €, le juge peut être saisi par une simple requête déposée ou envoyée au greffe du tribunal judiciaire, sans passer par un commissaire de justice. Les parties sont ensuite convoquées à l’audience par le greffe. La requête doit mentionner les démarches amiables tentées au préalable ou la raison pour laquelle elles n’ont pas eu lieu.

L’ordonnance de référé

Le référé est une procédure d’urgence : le juge peut ordonner rapidement des mesures provisoires en cas d’urgence ou de trouble manifestement illicite. C’est par exemple le cas d’une panne de chauffage en hiver ou d’un équipement dangereux dans le logement. Le propriétaire peut aussi passer par le référé pour faire constater l’application de la clause résolutoire.

Qu’est-ce que l’injonction de faire ?

L’injonction de faire permet d’obtenir l’exécution d’une obligation (réaliser des travaux, restituer un bien…) pour un litige d’une valeur de 10 000 € maximum. La demande est déposée au greffe, mais c’est le juge qui l’examine, sans audience, au vu des pièces fournies. S’il l’accepte, il rend une ordonnance qui précise l’obligation à exécuter et le délai pour le faire.

Qu’est-ce que l’injonction de payer ?

L’injonction de payer permet de récupérer une somme d’argent dont le montant n’est pas contesté. La créance doit être certaine, liquide et exigible, comme un arriéré de loyers. Il n’y a pas de montant maximum. Pour des loyers, la requête est adressée au juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu où habite le débiteur. Le juge statue sans audience.

Si l’injonction est accordée, le créancier doit faire signifier l’ordonnance au débiteur par un commissaire de justice dans un délai de trois mois. Ce délai s’applique aux ordonnances rendues depuis le 1er septembre 2026. Il était de six mois auparavant. Le débiteur dispose ensuite d’un mois pour faire opposition.

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