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Louer vide ou meublé : quel choix est le plus rentable ?

Rédigé par Elodie Fuentes le 12 février 2024

Qu’il s’agisse de la location meublée ou de la location vide, ces deux modes de location requièrent des avantages pour les propriétaires bailleurs. Dépendant de la situation de chacun et des données fiscales particulières, nous revenons sur les caractéristiques des deux types de location pour vous permettre de faire votre choix avant la mise sur le marché de votre bien.

Les 4 avantages de la location meublée : une meilleure fiscalité

La rentabilité locative

Les locations meublées se louent généralement entre 5 et 30 % de plus qu’un logement vide. En proposant au locataire l’ensemble des meubles nécessaires pour vivre, le propriétaire met à disposition un service qu’il peut considérer comme un argument valable pour augmenter le loyer. Ainsi, si le loyer d’un logement meublé est généralement supérieur à la moyenne du marché immobilier, la rentabilité locative sera, elle aussi, plus performante. 

C’est d’autant plus vrai, qu’en location meublée, le propriétaire peut amortir le coût de ses meubles et faire baisser sa charge fiscale. Un avantage non-négligeable, unique à la location en LMNP. 

Le statut LMNP

Les propriétaires de locations meublées se tournent généralement vers le statut de loueur en meublé non professionnel, pour les avantages fiscaux qu’il propose. Deux choix de régime fiscal sont envisageables avec le statut LMNP, le régime réel ou le régime forfaitaire. 

Dans le premier cas, la moitié des loyers perçus sont imposés. Dans l’autre cas, le propriétaire pourra déduire les charges de son investissement, comme les meubles, les intérêts du prêt immobilier, les travaux, etc. Ce mécanisme fiscal permet aux propriétaires bailleurs de logements meublés de réaliser d’importantes économies d’impôt chaque année sur leur investissement immobilier locatif. 

L’abattement forfaitaire

Que ce soit en location vide ou meublée, l’abattement forfaitaire est un mécanisme fiscal autorisé lorsque le contribuable opte pour une déclaration au régime forfaitaire. Pour pouvoir y accéder, celui-ci doit respecter un montant de déclaration des loyers maximal, imposé dans chacun des cas. En location meublée, l’abattement forfaitaire est de 50 % (pour le régime micro-BIC) contre 30 % en location nue (régime micro-foncier). Ce système de déclaration d’impôt des revenus locatifs en meublé s’adresse aux propriétaires pour qui le montant des charges locatives (travaux, intérêts, etc.) ne dépasse pas celui de l’abattement fiscal. 

Un type de bien recherché

Pour les locataires, louer meublé présente également de nombreux avantages. Que ce soit grâce aux meubles mis à disposition par le propriétaire ou pour le délai du bail réduit en moyenne à un an. S’adressant généralement aux étudiants, la demande locative de logements meublés est particulièrement forte en France. De ce fait, les locations meublées échappent au risque de vacance locative. Par ailleurs, il n’est pas rare de pouvoir augmenter sa rentabilité en louant son bien après le départ des étudiants durant les vacances scolaires d’été. 

Dans ce cas, il peut être intéressant de proposer le logement en location saisonnière avant la rentrée et l’affluence de nouveaux locataires étudiants.  

Les 3 avantages de la location vide : moins de frais et des délais allongés

Un bail plus long

En location vide, le bail doit être obligatoirement de 3 ans minimum avec une tacite reconduction, contrairement aux meublés qui sont de plus courte durée, entre 9 mois et 1 an selon le cas de figure (dans le cas d’une location étudiante ou un bail mobilité réduite par exemple). Cette spécificité concernant les locations vides permettent aux propriétaires bailleurs d’éviter un turnover récurent et de sécuriser au maximum leurs revenus locatifs durant plusieurs années.

Cet allongement des délais est applicable également sur les préavis, que ce soit pour le départ du locataire ou lorsque le propriétaire souhaite récupérer la jouissance de son bien. Pour une location vide, le locataire doit donner son congés à son propriétaire 3 mois avant la date à laquelle il souhaite rompre son bail. A contrario, le préavis d’une location meublée est de 1 mois.

Le déficit foncier

Grâce au régime réel, le propriétaire bailleur d’une location vide peut déduire une partie de ses charges comme les travaux effectués dans le logement ou encore les intérêts d’emprunt. Contrairement au régime micro-foncier, l’autre option de déclaration offerte aux bailleurs de location vide, le régime réel permet de créer du déficit foncier.

Pour ce mécanisme fiscal réservé aux logements loués vides, la charge imposable des revenus globaux du propriétaire peut être considérablement réduite.

Une gestion locative simplifiée

Contrairement aux locations meublées, les locations nues demandent moins d’investissement de temps. C’est le cas notamment grâce aux durées des baux plus importantes. Ainsi, la logistique de mise en location du bien (annonces, recherches du locataire, visites, rédaction du bail, etc.) est moins régulière. 

C’est également le cas pour les démarches administratives moins contraignantes pour le propriétaire bailleur en location vide qu’en location meublée. La déclaration fiscale en LMNP est, par exemple, plus fastidieuse et nécessite une immatriculation au SIE (Service des impôts des Entreprises).

Récapitulatif des différences entre louer meublé et louer vide

Afin de vous aider à visualiser rapidement la différence entre une location meublée et une location nue, nous avons réalisé un comparatif des caractéristiques de chaque modèle locatif :

Caractéristiques	Location vide	Location meublée
Mobilier	Non obligatoire	Liste de meubles obligatoires dans le bail
Durée du bail	3 ans, reconductible automatiquement	1 an, reconductible automatiquement
Préavis du locataire	3 mois (contre 1 mois si le logement est situé en zone tendue)	1 mois
Préavis du propriétaire	6 mois	3 mois
Prix du loyer	Libre dans les zones détendues Plafonné dans les zones tendues Encadré à Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, dans l’Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux	Libre dans les zones détendues Plafonné dans les zones tendues Encadré à Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon, dans l’Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux
Dépôt de garantie	1 mois de loyer (hors charges)	2 mois de loyer (hors charges)
Déclaration fiscale	Catégorie des revenus fonciers	Catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Régime fiscal	Micro-foncier	Micro-BIC

Louer meublé ou vide : l’avis de notre expert SGL

Pour savoir quel est le meilleur choix a adopter en tant que propriétaire bailleur entre la mise en location d’un bien en meublé ou vide, nous avons sollicité l’expertise de Julien Pélissier, responsable Transaction chez SGL :

« Les deux statuts de location sont intéressants, pour des raisons distinctes. C’est pourquoi il est important de se faire accompagner et conseiller par un agent immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine avant de se lancer dans l’investissement locatif. 

La location meublée avec tel ou tel régime fiscal et ses propres particularités ne correspondra pas forcément à tous les bailleurs privés et inversement pour la location vide. Il faut étudier les besoins et les attentes de chacun et prendre le temps de comparer les avantages à la fois fiscaux, mais aussi en termes de logistique de gestion du bien avant d’opter pour une location meublée ou une location vide. 

En tant qu’experts, nos agents immobiliers accompagnent régulièrement leurs clients dans leurs démarches et ce, dès le début du lancement du projet. De l’achat du bien en passant par le choix du type de logement, mais aussi la gestion locative, chez SGL, nous avons à cœur de vous guider de A à Z. »