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Louer vide ou meublé : quel choix est le plus rentable ?

Rédigé par Elodie FUENTES le 12 février 2024

Modifié par Maeva FLORICOURT le 27 août 2026

Qu’il s’agisse de la location meublée ou de la location vide, ces deux modes de location requièrent des avantages pour les propriétaires bailleurs. Dépendant de la situation de chacun et des données fiscales particulières, nous revenons sur les caractéristiques des deux types de location pour vous permettre de faire votre choix avant la mise sur le marché de votre bien.

Quels sont les 4 avantages de la location meublée ?

1/ La rentabilité locative

En 2026, l’écart de rentabilité entre location vide et location meublée dépend surtout du type de logement. Les données nationales SeLoger montrent que les loyers au m² restent généralement plus élevés en meublé : 22,1 €/m² contre 20,5 €/m² pour un studio, 15,5 €/m² contre 14,8 €/m² pour un deux-pièces, 12,5 €/m² contre 12 €/m² pour un trois-pièces et 12,8 €/m² contre 11,8 €/m² pour un quatre-pièces.

En rapportant ces niveaux de loyers au prix moyen national d’un appartement utilisé comme référence, l’avantage brut du meublé apparaît surtout marqué sur les petites surfaces : autour de 6,8 % de rendement brut théorique pour un studio meublé contre 6,3 % en vide, puis environ 4,7 % contre 4,5 % pour un deux-pièces. Pour les surfaces plus grandes, l’écart se réduit.

Ces chiffres ne signifient pas pour autant que le meublé est toujours plus rentable. Le rendement net dépend aussi du coût du mobilier, de son renouvellement, des charges, de la vacance locative et de la fiscalité. Le meublé peut donc offrir un avantage de rendement brut, particulièrement sur les petites surfaces, tandis que la location vide peut présenter une gestion plus simple et une occupation plus longue.

2/ Le statut LMNP

Les propriétaires de locations meublées se tournent généralement vers le statut de loueur en meublé non professionnel, pour les avantages fiscaux qu’il propose. Deux choix de régime fiscal sont envisageables avec le statut LMNP, le régime réel ou le régime forfaitaire. 

Dans le premier cas, la moitié des loyers perçus sont imposés. Dans l’autre cas, le propriétaire pourra déduire les charges de son investissement, comme les meubles, les intérêts du prêt immobilier, les travaux, etc. Ce mécanisme fiscal permet aux propriétaires bailleurs de logements meublés de réaliser d’importantes économies d’impôt chaque année sur leur investissement immobilier locatif. 

3/ L’abattement forfaitaire

Que ce soit en location vide ou meublée, l’abattement forfaitaire est un mécanisme fiscal autorisé lorsque le contribuable opte pour une déclaration au régime forfaitaire. Pour pouvoir y accéder, celui-ci doit respecter un montant de déclaration des loyers maximal, imposé dans chacun des cas. En location meublée, l’abattement forfaitaire est de 50 % (pour le régime micro-BIC) contre 30 % en location nue (régime micro-foncier). Ce système de déclaration d’impôt des revenus locatifs en meublé s’adresse aux propriétaires pour qui le montant des charges locatives (travaux, intérêts, etc.) ne dépasse pas celui de l’abattement fiscal. 

4/ Un type de bien recherché

Pour les locataires, louer meublé présente également de nombreux avantages. Que ce soit grâce aux meubles mis à disposition par le propriétaire ou pour le délai du bail réduit en moyenne à un an. S’adressant généralement aux étudiants, la demande locative de logements meublés est particulièrement forte en France. De ce fait, les locations meublées échappent au risque de vacance locative. Par ailleurs, il n’est pas rare de pouvoir augmenter sa rentabilité en louant son bien après le départ des étudiants durant les vacances scolaires d’été. 

Dans ce cas, il peut être intéressant de proposer le logement en location saisonnière avant la rentrée et l’affluence de nouveaux locataires étudiants.  

Quels sont les avantages de la location vide ?

1/ Un bail plus long

En location vide, le bail est conclu pour une durée minimale de 3 ans lorsque le bailleur est un particulier et de 6 ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale. En location meublée classique, la durée minimale est de 1 an, réduite à 9 mois lorsque le locataire est étudiant. Le bail mobilité constitue un régime distinct : il peut être conclu pour une durée de 1 à 10 mois et n’est ni renouvelable ni reconductible. Le locataire d’un logement meublé bénéficie d’un préavis d’un mois. En location vide, le préavis est en principe de 3 mois mais peut être réduit à 1 mois dans plusieurs situations prévues par la loi, notamment en zone tendue ou dans certaines situations personnelles ou professionnelles.

2/ Le déficit foncier

En location vide imposée au régime réel, certaines charges déductibles peuvent générer un déficit foncier lorsque leur montant dépasse les revenus fonciers perçus. La fraction du déficit provenant des charges déductibles autres que les intérêts d’emprunt peut, sous conditions, être imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

La fraction excédentaire et celle provenant des intérêts d’emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des années suivantes selon les règles fiscales applicables. Le relèvement temporaire du plafond jusqu’à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique concernait les dépenses éligibles payées au plus tard le 31 décembre 2025 et ne constitue donc plus un avantage applicable à de nouvelles dépenses réalisées en 2026.

3/ Une gestion locative simplifiée

Contrairement aux locations meublées, les locations nues demandent moins d’investissement de temps. C’est le cas notamment grâce aux durées des baux plus importantes. Ainsi, la logistique de mise en location du bien (annonces, recherches du locataire, visites, rédaction du bail, etc.) est moins régulière. 

C’est également le cas pour les démarches administratives moins contraignantes pour le propriétaire bailleur en location vide qu’en location meublée. Cette dernière comporte, en effet, certaines formalités spécifiques. Le propriétaire doit notamment déclarer le début de son activité dans les 15 jours suivant le premier jour de location sur le guichet des formalités des entreprises. Cette démarche permet d’obtenir un numéro SIRET et d’indiquer le régime fiscal choisi. Au régime réel, des obligations comptables et déclaratives supplémentaires s’appliquent.

Récapitulatif des différences entre louer meublé et louer vide

Afin de vous aider à visualiser rapidement la différence entre une location meublée et une location nue, nous avons réalisé un comparatif des caractéristiques de chaque modèle locatif :

Caractéristiques	Location vide	Location meublée
Mobilier	Non obligatoire	Liste de meubles obligatoires dans le bail
Durée du bail	3 ans, reconductible automatiquement	1 an, reconductible automatiquement
Préavis du locataire	3 mois (contre 1 mois si le logement est situé en zone tendue)	1 mois
Préavis du propriétaire	6 mois	3 mois
Prix du loyer	Libre dans les zones détendues Plafonné dans les zones tendues Encadré à Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Bordeaux, Grenoble-Alpes Métropole, Lille-Hellemmes-Lomme, Lyon-Villeurbanne, Montpellier et dans certaines communes du Pays Basque.	Libre dans les zones détendues Plafonné dans les zones tendues Encadré à Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Bordeaux, Grenoble-Alpes Métropole, Lille-Hellemmes-Lomme, Lyon-Villeurbanne, Montpellier et dans certaines communes du Pays Basque.
Dépôt de garantie	1 mois de loyer (hors charges)	2 mois de loyer (hors charges)
Déclaration fiscale	Catégorie des revenus fonciers	Catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Régime fiscal	Micro-foncier jusqu’à 15 000 € de revenus fonciers bruts, sous conditions, avec abattement de 30 %, ou régime réel permettant la déduction des charges selon les règles applicables.	Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour les revenus perçus en 2026, micro-BIC jusqu’à 83 600 € de recettes pour une location meublée d’habitation de longue durée, avec abattement de 50 %, ou régime réel permettant notamment la déduction des charges et la pratique d’amortissements selon les règles fiscales applicables.

Louer vide ou meublé en 2026: quels critères faut-il prendre en compte ?

En 2026, le choix entre location vide et location meublée ne doit pas reposer uniquement sur le niveau de loyer ou la fiscalité. La performance énergétique du logement est devenue un critère déterminant : en métropole, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location, renouvelé ou reconduit avec un bail d’habitation depuis le 1er janvier 2025. Cette interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028 puis aux logements classés E en 2034.

Le propriétaire doit également comparer la demande locative locale, la durée prévisible d’occupation, les coûts d’ameublement et de renouvellement du mobilier, la vacance locative, les contraintes de gestion et la fiscalité applicable. Une location meublée peut être particulièrement adaptée à certains marchés étudiants ou à forte mobilité, tandis qu’une location vide peut offrir une occupation plus longue et une gestion plus stable. Le choix doit donc être effectué en fonction du bien, de sa localisation et de la stratégie patrimoniale du bailleur.

L’avis de notre expert SGL : faut-il louer meublé ou vide ?

Pour savoir quel est le meilleur choix a adopter en tant que propriétaire bailleur entre la mise en location d’un bien en meublé ou vide, nous avons sollicité l’expertise de Julien Pélissier, responsable Transaction chez SGL :

« Les deux statuts de location sont intéressants, pour des raisons distinctes. C’est pourquoi il est important de se faire accompagner et conseiller par un agent immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine avant de se lancer dans l’investissement locatif. 

La location meublée avec tel ou tel régime fiscal et ses propres particularités ne correspondra pas forcément à tous les bailleurs privés et inversement pour la location vide. Il faut étudier les besoins et les attentes de chacun et prendre le temps de comparer les avantages à la fois fiscaux, mais aussi en termes de logistique de gestion du bien avant d’opter pour une location meublée ou une location vide. 

En tant qu’experts, nos agents immobiliers accompagnent régulièrement leurs clients dans leurs démarches et ce, dès le début du lancement du projet. De l’achat du bien en passant par le choix du type de logement, mais aussi la gestion locative, chez SGL, nous avons à cœur de vous guider de A à Z. »