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Quelles sont les différences entre une location meublée et une location nue ?

Les différences entre les locations meublée et nue sont nombreuses. Durée du bail, dépôt de garantie, fiscalité ou encore rendement, il est important de connaître toutes les spécificités de ces deux modes de location. Voici le guide.

Les meubles : la principale différence

À la différence de la location nue, la location meublée doit contenir tous les meubles indispensables à la vie au quotidien du locataire. Le décret du 31 juillet 2015 a fixé la liste complète des meubles obligatoires dans une location meublée : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-onde, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°, vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, ustensiles, cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, serpillère).

Grâce à ces nombreux équipements qui représentent un investissement important, le montant du loyer que vous pourrez demander pour la location de votre logement sera supérieur d’environ 13 % par rapport à une location nue. En revanche, une location peut être qualifiée de vide tant que le logement n’est pas intégralement équipé comme il doit l’être en meublé. La présence d’un réfrigérateur ou d’un canapé-lit n’octroie pas au logement le statut de « meublé ».

Les spécificités du bail de location

Le bail d’une location meublée est établi pour une durée d’un an, renouvelable, ou de 9 mois, non-renouvelable, ce qui correspond à une année scolaire si le locataire est étudiant. Pour une location vide, la durée d’un bail est de 3 ans, renouvelable, allant généralement jusqu’à 6 ou 9 ans. Sachez qu’un bail ne prend pas fin à son terme, il est reconduit tacitement pour la même durée. Il n’est pas nécessaire de contacter le locataire ni de rédiger un nouveau bail. En résumé, le meublé offre davantage de flexibilité, notamment si vous souhaitez le vendre.

Délai de préavis et dépôt de garantie

Dans le cadre d’une location meublée, le délai de préavis est d’1 mois s’il est à l’initiative du locataire et de 3 mois si le propriétaire bailleur en est à l’origine. Pour une location vide, ce délai de préavis est de 6 mois s’il est à l’initiative du propriétaire et de 3 mois si elle provient du locataire, mis à part dans les cas suivants qui font figure d’exceptions : mutation professionnelle, logement situé en zone tendue, la perte d’emploi, nouvel emploi, état de santé préoccupant, ordonnance de protection, condamnation du conjoint, bénéficiaires du RSA, bénéficiaires de l’ASPA, attribution d’un logement à caractère social. Dans ces 11 cas exceptionnels, le délai de préavis pour une location vide peut être réduit à 1 mois.

Concernant le dépôt de garantie, il comprend 2 mois de loyer, charges non comprises, maximum pour une location meublée et 1 mois de loyer, charges non comprises, maximum pour un logement loué vide.

Le rendement : faut-il investir en location nue ou meublée ?

En 2023, il est plus intéressant d’investir en location meublée, plutôt qu’en location nue. En effet, le rendement moyen brut d’une location meublée est compris entre 6 % et 8 % (9 ou 12 mois). Pour maximiser la rentabilité, il est préférable que les locataires se suivent entre deux signatures de baux, autrement dit, éviter au maximum la vacance locative. Pour une location vide, le rendement oscille entre 4,5 % et 6,5 %.

Attention, ces données représentent des rendements moyens. Il est important de garder à l’esprit que des disparités importantes existent en fonction des régions. Les rendements en région parisienne sont par exemple moins élevés en raison du coût d’achat du logement extrêmement onéreux.

Quelle différence en matière de fiscalité entre location nue et meublée ?

Le régime fiscal appliqué aux revenus provenant d’une location (loyers) est différent en fonction du type de location choisi. Les loyers tirés de la location vide constituent des revenus fonciers, alors que ceux tirés de la location meublée entrent dans la catégorie des bénéficies industriels et commerciaux (BIC). Attention, dans les deux cas, deux modes d’imposition existent : au forfait, ou au régime réel.

Tableau récapitulatif des principales différences entre location vide et meublée

Location meubléeLocation vide
MeublesListe obligatoireAucun
Durée du bail1 an renouvelable3 ans renouvelable
Préavis3 mois pour le propriétaire
1 mois pour le locataire
6 mois pour le propriétaire
3 mois pour le locataire (1 mois dans certains cas)
Dépôt de garantie2 mois de loyer charges non comprises 1 mois de loyer charges non comprises
RendementEntre 6 % et 8 %Entre 4,5 % et 6,5 %
FiscalitéMicro BIC ou régime réelMicro foncier ou régime réel
Dossier de diagnostic technique (DDT)ObligatoireObligatoire
États des lieuxObligatoireObligatoire
Inventaire de l’état du mobilier

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