Quelles sont les différences entre une location meublée et une location nue ?

Les différences entre les locations meublée et nue sont nombreuses. Durée du bail, dépôt de garantie, fiscalité ou encore rendement, il est important de connaître toutes les spécificités de ces deux modes de location. Voici le guide.

Les meubles : la principale différence

À la différence de la location nue, la location meublée doit contenir tous les meubles indispensables à la vie au quotidien du locataire. Le décret du 31 juillet 2015 a fixé la liste complète des meubles obligatoires dans une location meublée : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-onde, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°, vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, ustensiles, cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, serpillère).

Grâce à ces nombreux équipements qui représentent un investissement important, le montant du loyer que vous pourrez demander pour la location de votre logement sera supérieur d’environ 13 % par rapport à une location nue. En revanche, une location peut être qualifiée de vide tant que le logement n’est pas intégralement équipé comme il doit l’être en meublé. La présence d’un réfrigérateur ou d’un canapé-lit n’octroie pas au logement le statut de « meublé ».

• Tout savoir sur la location meublée

Les spécificités du bail de location

Le bail d’une location meublée est établi pour une durée d’un an, renouvelable, ou de 9 mois, non-renouvelable, ce qui correspond à une année scolaire si le locataire est étudiant. Pour une location vide, la durée d’un bail est de 3 ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique et 6 ans minimum lorsque le bailleur est une personne morale. En l’absence de congé, il est reconduit ou renouvelé. Il n’est pas nécessaire de contacter le locataire ni de rédiger un nouveau bail. En résumé, le meublé offre davantage de flexibilité, notamment si vous souhaitez le vendre.

Délai de préavis et dépôt de garantie

Dans le cadre d’une location meublée, le délai de préavis est d’1 mois s’il est à l’initiative du locataire et de 3 mois si le propriétaire bailleur en est à l’origine. Pour une location vide, le locataire doit en principe respecter un préavis de 3 mois. Celui-ci est toutefois réduit à 1 mois dans plusieurs situations prévues par la loi :

• Notamment lorsque le logement est situé en zone tendue,
• Lorsque le locataire obtient un logement social,
• Perçoit le RSA ou l’AAH,
• Lorsque son état de santé justifie un changement de domicile,
• Lorsqu’il est victime de violences au sein du couple,
• Ou dans certaines situations professionnelles : obtention d’un premier emploi, mutation professionnelle, perte d’emploi ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi intervenue au cours du même bail.

Le locataire doit, sauf cas particulier, préciser le motif dans son congé et fournir le justificatif correspondant. Concernant le dépôt de garantie, il comprend 2 mois de loyer, charges non comprises, maximum pour une location meublée et 1 mois de loyer, charges non comprises, maximum pour un logement loué vide.

Le rendement : faut-il investir en location nue ou meublée ?

En 2026, la rentabilité locative varie fortement selon la localisation et le type de logement. À partir des données SeLoger de janvier 2026, qui indiquent un prix moyen de 3 918 €/m² pour un appartement en France, les loyers observés permettent d’estimer un rendement brut indicatif d’environ 3,8 % à 6,8 % en location meublée et de 3,6 % à 6,3 % en location vide selon le nombre de pièces. Par exemple, pour un studio, les loyers moyens de 22,1 €/m² en meublé et 20,5 €/m² en non-meublé correspondent respectivement à des rendements bruts théoriques d’environ 6,8 % et 6,3 %. Pour un deux-pièces, ils sont d’environ 4,7 % en meublé et 4,5 % en location vide. Ces taux constituent des ordres de grandeur nationaux : le rendement réel dépend notamment du prix d’achat local, du loyer effectivement pratiqué, des charges, de la vacance locative et de la fiscalité.

Quelle différence en matière de fiscalité entre location nue et meublée ?

Le régime fiscal appliqué aux revenus provenant d’une location (loyers) est différent en fonction du type de location choisi. Les loyers tirés de la location vide constituent des revenus fonciers, alors que ceux tirés de la location meublée entrent dans la catégorie des bénéficies industriels et commerciaux (BIC). Attention, dans les deux cas, deux modes d’imposition existent : au forfait, ou au régime réel.

Tableau récapitulatif des principales différences entre location vide et meublée