Revenus fonciers : comment déclarer un bien immobilier aux impôts - SGL

Remplir sa déclaration de revenus aux impôts

Chaque année, les propriétaires de biens immobiliers destinés à la location doivent déclarer les revenus qu’ils tirent de cette activité. Pour remplir leur déclaration d’impôt, ils doivent prendre en compte un certain nombre de paramètres qui peuvent paraître complexes. Les cases à remplir et les montants à indiquer varient notamment en fonction du régime d’imposition choisi ou imposé et des éventuels dispositifs de défiscalisation dont ils bénéficient. Vous possédez un logement en location ? Nous vous guidons dans votre déclaration pour éviter les erreurs.

Les régimes d’imposition : régime réel ou micro-foncier ?

Dans le cas où vous ne bénéficiez pas de dispositifs de réduction d’impôt particuliers (loi Pinel, LMNP, Censi-Bouvard…), vos revenus issus d’un investissement locatif sont soumis au régime réel ou au régime micro-foncier, en fonction de leur montant. S’ils sont inférieurs à 15 000 € par an (charges non comprises), le régime micro-foncier vous est automatiquement attribué. Vous pouvez néanmoins toujours choisir le régime réel, vous devrez alors le garder pendant au moins 3 ans. Dans le cas contraire, si vos recettes issues de la location sont supérieures à 15 000 €, le régime réel vous est imposé.

Ces deux régimes d’imposition offrent des avantages différents. Déclarer ses revenus sous le régime micro-foncier entraîne un abattement de 30 % sur le montant indiqué, correspondant aux charges liées à la location supportées par le propriétaire. Le régime réel permet quant à lui de déduire certaines charges des revenus (frais de gestion et d’administration, travaux de réparation et d’entretien, primes d’assurances…). Donc, pour tous ceux éligibles au régime micro-foncier dont les charges sont supérieures aux 30 % d’abattement, il est plus judicieux d’opter pour le régime réel.

Pour déclarer vos revenus fonciers, dans le cadre du régime micro-foncier, il est nécessaire de remplir dans le formulaire de déclaration de revenus n°2042, la case 4BE (et 4BK si besoin). L’abattement est appliqué automatiquement par le fisc, les revenus à renseigner sont donc les revenus bruts. Concernant le régime réel, vous devez compléter le formulaire n°2044 (ou n°2044 SPE) et reporter le résultat obtenu sur votre déclaration classique n°2042. C’est le revenu net foncier qui doit être indiqué, c’est-à-dire, les revenus bruts après déduction des charges. Si ces charges sont inférieures à vos recettes locatives, vous obtiendrez un bénéfice foncier. Sinon, dans le cas où elles sont supérieures, vous déclarerez un déficit foncier, déductible de votre revenu global, sous certaines conditions.

Calculer les loyers perçus

Pour déclarer vos revenus fonciers, tous les loyers perçus (hors charges) l’année de la déclaration sont à prendre en compte. Les loyers payés en retard, même concernant l’année précédente et ceux payés en avance, doivent être intégrés dans le calcul. Attention, les loyers impayés ne doivent pas figurer sur la déclaration.

D’autre part, doivent être pris en considération certaines recettes brutes exceptionnelles dans le montant du revenu foncier :

  • indemnités d’assurances (ex : assurance loyer impayé)
  • subventions de l’Agence nationale de l’amélioration de l’habitat (Anah)
  • revenus tirés de la location de biens de diverses natures (ex : parking, garage…)
  • etc.

Déclarer un bien pour de la défiscalisation immobilière

Déclarer un bien en loi Pinel

Vous avez opté pour un investissement Pinel ? L’année de l’achèvement de votre logement, le formulaire n°2044 EB est à compléter afin d’informer l’administration fiscale des caractéristiques de votre bien et de la période d’engagement choisie. Le dispositif Pinel vous impose en effet une location du logement pendant 6, 9 ou 12 ans, afin de bénéficier d’une réduction de 12 %, 18 %, 21 % en fonction de la durée pour laquelle vous avez opté.

Ensuite, chaque année, vous devez remplir plusieurs documents pour déclarer vos revenus fonciers issus du ou des biens en loi Pinel :

  • Le formulaire n°2044 (ou n°2044 SPE), formulaire de déclaration des revenus fonciers.
  • Le formulaire n°2042 dans l’encadré « revenus fonciers », pour reporter le résultat de la déclaration (déficit ou bénéfice).
  • Le formulaire n°2042 RICI, pour indiquer le montant de l’investissement Pinel.

Déclarer un bien en loi Censi-Bouvard

Les revenus obtenus dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt par un investissement dans une résidence de services, sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Votre déclaration d’impôt n’est donc pas à remplir de la même manière que pour une location nue produisant des revenus fonciers.

Vous devez tout d’abord compléter le formulaire n°2031, relatif aux BIC et comme pour la loi Pinel, le formulaire de revenus complémentaires n°2042 RICI à joindre à la déclaration générale n°2042. La première année de réduction d’impôt, vous devez cocher la case 711 et remplir les informations concernant le logement et le bail.

Pour rappel, dans le cas où le montant de la réduction Censi-Bouvard, est supérieur aux impôts à charge, il est reportable sur 6 ans. C’est également sur le formulaire n°2042 RICI, qu’il faut spécifier le report du solde non imputé les années précédentes.

Déclarer un bien via un statut de location meublée

Lorsque vous décidez de louer votre bien immobilier meublé, vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux du statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel, en fonction du montant de vos revenus locatifs. Pour cela, vous avez dû remplir le formulaire P0i, dans un délai de 15 jours à compter du début de la location. Si c’est le cas, vos recettes locatives sont alors imposées à titre de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), vous devez donc remplir le formulaire n°2031 relatif aux BIC.

En outre, vous devez également vous munir du formulaire complémentaire n°2042 C Pro. Les cases à remplir ne sont pas les mêmes que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non professionnel. Attention, de la même manière, que vous choisissiez régime micro-BIC ou réel, votre déclaration sera différente. Pour rappel, dans le cas d’un statut en location meublée :

  • le régime réel est automatiquement attribué pour des revenus locatifs supérieurs à 72 600 € par an (176 200 € pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme),
  • le choix est libre entre régime micro-BIC et régime réel pour des revenus inférieurs à ce seuil.

Il est donc possible d’avoir le choix entre régime micro-BIC, permettant un abattement de 50 % sur les recettes et régime réel qui permet de bénéficier d’une déduction de l’ensemble des charges et de l’amortissement du bien immobilier. Votre décision relative au régime d’imposition a normalement été indiquée sur le formulaire P0i de départ, il ne vous reste donc plus qu’à compléter les cases qui lui correspondent dans votre déclaration.

Questions réponses

Quelle est la différence entre un crédit d’impôt et une réduction d’impôt ?

Une réduction d’impôt et un crédit d’impôt vous permettent de réduire le montant de votre impôt en fonction des modalités propres à chacun. Pour une réduction d’impôt, lorsque le montant de la réduction est supérieur à celui de l’impôt sur le revenu dû, le surplus ne peut être ni remboursé, ni reporté. À l’inverse, l’excédent, lorsque le contribuable ne paie pas d’impôt ou que la somme due est inférieure au montant du crédit d’impôt, est remboursé par la Direction générale des finances publiques, au contribuable bénéficiaire.

Par ailleurs, ils ne sont pas attribués pour les mêmes motifs. Les services donnant droit à une réduction d’impôt concernent par exemple la scolarité, la dépendance, les dons à des associations ou encore l’investissement locatif, à certaines conditions. Le crédit d’impôt est, quant à lui, obtenu dans d’autres cas, comme l’emploi d’un salarié à domicile ou la réalisation de travaux pour l’amélioration énergétique d’une résidence principale.

Quel que soit le type de réduction dont vous bénéficiez, les dépenses doivent être indiquées sur la déclaration d’impôt et c’est l’administration fiscale qui se charge de verser les éventuels crédits et réductions d’impôt, en fonction de leur montant.

Comment déclarer un revenu locatif en indivision ?

Un bien immobilier ayant plusieurs propriétaires est soumis à l’indivision. Chacun d’entre eux détient une part du logement non matérialisée appelée quote-part, généralement proportionnelle à la hauteur de la participation dans l’achat, ou dépendant d’autres facteurs comme lors d’une succession.

Dans le cadre de la location d’un bien en indivision, la gestion du logement est partagée entre les propriétaires. En ce qui concerne les revenus locatifs qui en découlent, ils sont répartis entre les indivisaires en fonction de leur quote-partChacun doit alors renseigner les revenus qu’il a lui-même perçus et les charges dont il s’est acquitté, sur sa déclaration d’impôt sur le revenu. C’est le formulaire n°2044, concernant les revenus fonciers qui doit être rempli. L’imposition est donc répartie entre les propriétaires, proportionnellement aux droits de chacun dans l’indivision. Ils peuvent être soumis à des régimes d’imposition différents (réel ou micro-foncier), rien ne les oblige à opter pour le même.

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