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Quel est le rôle du conseil syndical dans une copropriété ?

Rédigé par Elodie Fuentes le 05 juillet 2023

Le conseil syndical coordonne les relations entre le syndic de copropriété et les copropriétaires. Sa constitution est obligatoire, mis à part dans quelques situations exceptionnelles. On vous dit tout.

Qu’est-ce que le conseil syndical de copropriété ?

Le conseil syndical coordonne les relations entre le syndic de copropriété et les copropriétaires. Il dispose également d’une mission consultative, d’assistance et de contrôle du syndic. Il est composé de copropriétaires bénévoles, de conjoints ou partenaires de Pacs des copropriétaires, ou encore d’ascendants ou descendants des copropriétaires. Le conseil syndical est élu pour une durée de trois ans par les membres qui élisent un président. Il reste le principal interlocuteur entre les copropriétaires et le syndic.

Le conseil syndical de copropriété est-il obligatoire ?

L’organisation et le fonctionnement du conseil syndicat sont fixés par le règlement de copropriété ou à défaut, par l’assemblée générale (AG). La constitution d’un conseil syndical de copropriété, elle, est obligatoire, mis à part dans les trois cas suivants :

• Le syndicat de copropriétaires renonce à en constituer un à la double majorité dite de l’article 26 (2/3) des voix ;
• Aucun candidat ne se présente ou n’obtient la majorité exigée ;
• Dans les petites copropriétés (moins de 5 lots, ou lorsque le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15 000 € sur 3 exercices consécutifs).

Quel est le rôle du conseil syndical dans une copropriété ?

Le conseil syndical assiste le syndic dans ses missions de comptabilité, mais son rôle au sein de la copropriété apparaît comme beaucoup plus large. Il a la possibilité de donner des avis sur toutes les questions liées à la copropriété et peut consulter l’ensemble des documents se rapportant à la gestion de la copropriété qui lui sont transmis par le syndic dans un délai d’un mois. Le rôle du conseil syndical ne s’arrête pas là, il peut tout à fait mettre en concurrence le syndic à l’issue de son mandat et peut obtenir une délégation de l’Assemblée générale (AG) pour certaines missions précises, après un vote à la majorité simple.

Quelles sont les missions du conseil syndical ?

Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion, notamment dans les tâches administratives. Il a également la possibilité de prendre conseil auprès de n’importe quelle personne de son choix, notamment un professionnel pour certains conseils techniques en vue de travaux dans la copropriété. En outre, le conseil syndical est chargé de 4 missions principales :

• La comptabilité du syndicat des copropriétaires,
• La répartition des dépenses,
• Il veille aux conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et contrats,
• L’élaboration du budget prévisionnel.

À lire également : que faire quand le syndic ne répond pas ?

Comment se compose le conseil syndical ?

Le conseil syndical est composé de membres élus par le syndicat des copropriétaires lors d’une assemblée générale. Les membres du conseil syndical élisent parmi eux leur président. Sachez qu’un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés, de la même manière que pour les membres titulaires. Le conseil syndical peut être composé de :

• Copropriétaires ;
• Conjoints ou partenaires de Pacs ;
• Ascendants ou descendants ;
• Représentants légaux ;
• Usufruitiers ;
• Bénéficiaires d’un contrat de location-accession ou d’une vente à terme.

Comment élire les membres du conseil ?

Les membres du conseil syndical sont élus à la majorité absolue, correspondant à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents), dite majorité de l’article 25. Sans majorité, n’importe quel copropriétaire, ou le syndic lui-même, peut tout à fait saisir la tribunal pour qu’il désigne les membres du conseil syndical avec leur accord, ou constate l’impossibilité de désigner un conseil syndical dans les règles en vigueur.

• À lire également : comment démissionner du conseil syndical ?

Quand parle-t-on d’abus de pouvoir du conseil syndical de copropriété ?

L’abus de pouvoir du conseil syndical se traduit par un usage excessif de la position d’autorité de l’un de ses membres, qui engendre une atteinte aux droits et aux intérêts d’un ou plusieurs copropriétaires. Attention, cette notion d’abus de pouvoir peut intervenir de manière totalement volontaire, mais peut également relever d’une erreur accidentelle due à un manque de connaissance ou d’expérience. L’abus de pouvoir du conseil syndical peut prendre diverses formes :

• Des failles dans la mission de contrôle de la gestion du syndic ;
• Des dépenses interdites, non justifiées, ou invalidées par l’AG (détournement de fonds du président) ;
• Une collusion avec le syndic ;
• Un conflit d’intérêt avec une entreprise intervenant dans la copropriété ;
• Des décisions prises par affinités ou querelles personnelles envers d’autres copropriétaires (refus de remboursement du président).

Que faire lorsqu’un abus de pouvoir du conseil syndical de copropriété est avéré ?

L’abus de pouvoir d’un membre du conseil syndical de copropriété peut vite engendrer des conflits importants, portant atteinte au bon déroulement des assemblées générales et à la vie dans la copropriété. Trois solutions permettent d’y remédier.

Révoquer le membre du conseil syndical concerné

Le mandat d’un membre du conseil syndical n’excède pas trois ans. S’il arrive à son terme, il suffit de convoquer une assemblée générale et de voter un nouveau conseil syndical. Si le mandat n’est pas terminé, un des copropriétaires peut tout de même demander la révocation d’un membre du conseil syndical si ce dernier a commis une faute. Pour cela, il convient d’identifier les fautes, mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG la révocation de ce membre et enfin, nommer un successeur dans le conseil syndical lors de l’AG.

Révoquer le président du conseil syndical

Les étapes de révocation du président du conseil syndical sont les mêmes que pour un membre simple. Les motifs doivent être sérieux et non discriminatoires et la résolution devra être votée à la majorité absolue dite de l’article 25. Une liste annexe des fautes du président du conseil syndical doit également être ajoutée à l’ordre du jour de l’AG.

Engager la responsabilité civile ou pénale du membre concerné

Le conseil syndical ne dispose pas de personnalité juridique. Il n’est pas possible d’engager sa responsabilité civile et/ou pénale en tant que personne morale. Un tribunal ne pourra jamais condamner un conseil syndical pour abus de pouvoir, en revanche, engager les responsabilités individuelles d’un ou plusieurs membres est tout à fait possible.

Comment prévenir les abus de pouvoir du conseil syndical ?

Pour éviter tout risque d’abus de pouvoir du conseil syndical, plusieurs outils sont à votre disposition. Des solutions qui pourraient vous éviter bien des soucis et des conflits à n’en plus finir. Les voici :

L’assemblée générale

L’assemblée générale apparaît comme un outil extrêmement utile face à l’abus de pouvoir, à condition que les copropriétaires soient investis et attentifs. C’est la seule « instance » permettant le contrôle de la bonne gestion du syndic et un espace dédié à l’élection des représentants et au renouvellement du mandat du syndic. C’est le lieu idéal pour échanger et traiter les risques d’abus de pouvoir en toute liberté.

La transparence et la communication

Le partage des informations reste la meilleure solution dans le bon fonctionnement d’un conseil syndical de copropriété. L’organisation régulière de réunions entre conseillers syndicaux peut notamment aider, la préparation des futures élections pour encourager les volontaires a aussi son importance. En cas de litige avec un collaborateur ou un autre acteur, vous pouvez aussi faire appel à un médiateur.

La mise en place d’un compte bancaire spécifique à la copropriété est aussi un élément très important pour éviter tout abus de pouvoir d’origine financière. La Loi ALUR de 2014 renforce justement l’obligation d’ouvrir un compte bancaire dédié. Chaque copropriétaire, au delà du conseil syndical, doit s’assurer de la bonne application des outils de contrôle existants pour renforcer les mesures de sécurité

La bonne formation des conseillers syndicaux

Avec une connaissance parfaite de la législation et du fonctionnement d’une copropriété, le risque d’erreurs sera beaucoup plus faible. Pour cela, les conseillers syndicaux peuvent suivre des cycles de formation sur les différentes thématiques liées à la copropriété. Le conseil syndical peut aussi décider d’inviter un expert lors d’une réunion de conseil syndical, ou encore mettre en place une veille sur l’actualité juridique et législative des résidences partagées au sein du conseil syndical. La CLCV propose notamment des cycles de formation gratuits.

Le champ de la délégation de pouvoir étendu par l’ordonnance du 30 octobre 2019

Entrée en vigueur le 1er juin 2020, l’ordonnance du 30 octobre 2019 étend le champ de la délégation de pouvoir par l’assemblée générale au conseil syndical. Dès lors que le conseil syndical est composé de 3 membres, un vote des copropriétaires à la majorité simple peut autoriser le conseil syndical à prendre toute décision relevant habituellement d’un vote d’AG pour une durée de 2 ans. Sont exclues, les décisions relatives à l’approbation des comptes de la copropriété, au budget prévisionnel et aux adaptations du règlement de copropriété. Une fois cette délégation obtenue, le conseil syndical prendra ses décisions à la majorité de ses membres, la voix du président comptant davantage.

Le conseil syndical devra également établir un rapport pour en informer les copropriétaires. L’ordonnance du 30 octobre 2019 permet également à l’assemblée générale de donner mandat au président du conseil syndical pour mener une action contre le syndic (s’il est défaillant) et enfin, de saisir le juge pour obtenir la désignation d’un mandataire ad hoc aux frais de la copropriété.