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Comment fonctionne l’encadrement des loyers et quelles villes sont concernées ?

Q: Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est un dispositif concernant les bailleurs privés, qui peut être mise en place par les communes territoriales qui le décident, depuis son instauration à la loi ELAN par l’article 140 du 23 novembre 2018. La mairie de Paris n’a, par ailleurs, pas attendu très longtemps avant d’imposer son application dans la capitale en 2019. L’encadrement des loyers permet de limiter les hausses abusives des loyers , tout particulièrement dans les villes où la demande locative est très tendue. Dans les communes où l’encadrement des loyers est en vigueur, les propriétaires bailleurs ne doivent pas dépasser le loyer plafonné (loyer de référence majoré). Le montant de l’encadrement des loyers est défini par un arrêté préfectoral. Il varie en fonction du secteur géographique et du type de bien. Le bailleur a pour obligation d’inscrire son montant dans le bail de location.

Q: Quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers ?

Paris Lille Plaine Commune Lyon et Villeurbanne Est Ensemble Montpellier Bordeaux

Q: Quels sont les types de logements dont les loyers sont encadrés ?

Les logements locatifs concernés par l’encadrement des loyers dans les secteurs imposés peuvent être à la fois des meublés et des logements vides. Ils doivent obligatoirement être loués en tant qu’habitation ayant pour vocation d’être la résidence principale des locataires ou pour un bail mobilité. Les renouvellements de bail sont également concernés par l’application du plafonnement des loyers, ainsi que les colocations.

Q: Comment calculer le loyer ?

Le loyer doit prendre en compte le prix au m² pratiqué dans le secteur géographique où se trouve le bien, sa superficie et sa typologie. Les biens locatifs disposant des commodités à proximité, de commerces et d’écoles pouvant être rejointes à pied, font partie des biens les plus attractifs dans les métropoles. Les petites superficies disposant d’une cave ou d’un garage vont également bénéficier d’une surcote sur le prix du loyer.

Q: Quelles sont les sanctions pour non-respect de l’encadrement ?

Une amende de 5 000 € est encourue par les bailleurs (personnes physiques) et 15 000 € pour les personnes morales, qui ne respectent pas le loyer majoré dans les villes concernées par l’encadrement du loyer. Ce dernier sera alors redevable de la différence de loyers trop perçus. Le préfet ordonne le remboursement du dépassement de loyer à son locataire dans les deux mois suivant le contrôle. Dans le cas où le propriétaire bailleur n’honorerait pas ses obligations de remboursements, le préfet appliquera l’amende prévue pour non-respect d’encadrement du loyer.

L’encadrement du niveau des loyers est actuellement appliqué dans plusieurs territoires : Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Bordeaux, Grenoble-Alpes Métropole, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier ainsi que 24 communes du Pays Basque. Découvrez précisément toutes les villes concernées par le plafonnement des loyers.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est un dispositif expérimental instauré par la loi ELAN du 23 novembre 2018. L’expérimentation est prévue pour une durée de huit ans à compter de la publication de cette loi, soit jusqu’en novembre 2026, sauf prolongation ou modification législative. La mairie de Paris n’a, par ailleurs, pas attendu très longtemps avant d’imposer son application dans la capitale en juillet 2019. L’encadrement des loyers permet de limiter les hausses abusives des loyers , tout particulièrement dans les villes où la demande locative est très tendue. Dans les communes où l’encadrement des loyers est en vigueur, les propriétaires bailleurs ne doivent pas dépasser le loyer plafonné (loyer de référence majoré). Le montant de l’encadrement des loyers est défini par un arrêté préfectoral. Il varie en fonction du secteur géographique et du type de bien. Le bailleur a pour obligation d’inscrire son montant dans le bail de location.

En savoir plus sur comment fixer le prix d’un loyer

Quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers ?

Les communes ayant instauré l’encadrement des loyers sur leurs territoires sont au nombre de 6 en 2023, auxquelles s’ajoutent 9 villes de la Plaine Commune et les 9 villes d’Est Ensemble. Au total, il s’agit de 24 villes concernées par l’encadrement du loyer sur le territoire français. Depuis la lancée de Paris dans le plafonnement de loyers en 2019, elles sont de plus en plus nombreuses à réguler les prix des logements locatifs en raison des tensions de plus en plus fortes sur l’hexagone. Plusieurs communes du Pays Basque pourraient bientôt rejoindre cette liste des villes aux loyers encadrés.

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Paris

Depuis le 1er juillet 2019, les propriétaires bailleurs doivent respecter l’encadrement des loyers à Paris. Le loyer de référence à Paris varie d’un arrondissement à un autre, selon le type de logement et les m². La ville de Paris instaure le plafonnement des loyers pour une durée de 8 ans à partir de 2019, considérée comme une période expérimentale. Paris fut la première à mettre en place l’encadrement des loyers après une première tentative en 2015, qui dut être annulée par ordre de justice en 2017.

À lire à ce sujet : l’encadrement des loyers à Paris a permis aux locataires d’économiser 64 € par mois

Lille

C’est depuis le 1er mars 2020 que la ville de Lille applique l’encadrement des loyers. Non seulement la commune plafonne le loyer, tout comme Paris, selon les zones et les caractéristiques du logement, mais elle applique également un encadrement du loyer à la relocation. Par conséquent, les propriétaires bailleurs à Lille ne peuvent pas augmenter le loyer à chaque nouveau locataire.

Plaine Commune

La Plaine Commune comporte 9 villes pour lesquelles les logements locatifs doivent respecter l’encadrement des loyers. Les villes d’Aubervilliers, d’Epinay-sur-Seine, de L’Île-Saint-Denis, de la Courneuve, de Saint-Denis, de Stains et de Villetaneuse sont soumises au plafonnement des loyers pour les logements locatifs d’habitation de résidence principale en meublé ou vide. Ces communes font toutes partie de la périphérie proche de la capitale, secteur particulièrement touché par la tension locative.

Lyon et Villeurbanne

L’encadrement du loyer à Lyon et Villeurbanne a été instauré depuis le 1er novembre 2021 sur les locations meublées et vides. Reconnues comme villes tendues, elles cumulent le plafonnement des loyers avec l’interdiction d’augmentation entre deux locataires (encadrement du loyer à la relocation). Comme Lille, Lyon et Villeurbanne font partie de 1 149 communes considérées comme des villes à forte tension locative.

À lire à ce sujet : la FNAIM demande la suspension de l’encadrement des loyers à Lyon

Est Ensemble

Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville sont les communes du territoire Est Ensemble dont les propriétaires bailleurs sont soumis à l’encadrement des loyers. Depuis le 1er décembre 2021, ces 9 villes du secteur Est Ensemble doivent appliquer le plafonnement des loyers imposé, qu’il s’agisse de logement meublé ou vide.

Montpellier

La ville de Montpellier fait partie des deux dernières communes à avoir voté l’encadrement des loyers sur son secteur. C’est au 1er juillet 2022 que la préfecture de la ville a décidé d’imposer le plafonnement des loyers aux propriétaires bailleurs de résidences principales. Comme les autres villes de France concernées, l’encadrement des loyers à Montpellier répond à une problématique de logement particulièrement critique. Elle est, par ailleurs, considérée comme ville tendue et applique également l’encadrement du loyer à la relocation, comme d’autres.

À lire sur ce sujet : confirmé par la justice, la ville continuera d’appliquer l’encadrement des loyers à Montpellier

Bordeaux

Petite dernière arrivée dans l’encadrement des loyers, Bordeaux a fait son entrée dans la liste le 15 juillet 2022. Particulièrement prisée par les jeunes actifs parisiens et d’autant plus depuis la crise sanitaire, Bordeaux a instauré le plafonnement des loyers pour tempérer les ardeurs des propriétaires bailleurs face aux demandes de logements de plus en plus exponentielles.

Quels sont les types de logements dont les loyers sont encadrés ?

Le loyer de référence applicable à un logement dépend notamment de sa localisation, de son caractère vide ou meublé, du nombre de pièces principales et de son époque de construction. Le loyer de base fixé par le propriétaire ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement. Un complément de loyer peut néanmoins être demandé lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières qui ne sont pas déjà prises en compte dans le calcul du loyer de référence et qui répondent aux conditions prévues par la réglementation.

Comment calculer le loyer ?

Le loyer doit prendre en compte le prix au m² pratiqué dans le secteur géographique où se trouve le bien, sa superficie et sa typologie. Les biens locatifs disposant des commodités à proximité, de commerces et d’écoles pouvant être rejointes à pied, font partie des biens les plus attractifs dans les métropoles. Les petites superficies disposant d’une cave ou d’un garage vont également bénéficier d’une surcote sur le prix du loyer.

Quelles sont les sanctions pour non-respect de l’encadrement ?

Lorsqu’un bail ne respecte pas les règles d’encadrement des loyers, le représentant de l’État peut mettre le bailleur en demeure de mettre le contrat en conformité et de restituer au locataire les éventuels loyers trop-perçus dans un délai de deux mois. Le bailleur dispose d’un mois pour présenter ses observations. Si la mise en demeure reste sans effet, une amende pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale peut être prononcée.

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