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Comment fonctionne l’encadrement des loyers et quelles villes sont concernées ?

Rédigé par Natacha Piquemal le 26 septembre 2023

On dénombre 24 villes en France à ce jour pratiquant l’encadrement des loyers depuis son instauration dans le cadre de la loi ELAN en 2018. Paris, Lille, Bordeaux, Montpellier et les autres. Découvrez les villes concernées par le plafonnement des loyers.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est un dispositif concernant les bailleurs privés, qui peut être mise en place par les communes territoriales qui le décident, depuis son instauration à la loi ELAN par l’article 140 du 23 novembre 2018. La mairie de Paris n’a, par ailleurs, pas attendu très longtemps avant d’imposer son application dans la capitale en 2019. L’encadrement des loyers permet de limiter les hausses abusives des loyers , tout particulièrement dans les villes où la demande locative est très tendue. Dans les communes où l’encadrement des loyers est en vigueur, les propriétaires bailleurs ne doivent pas dépasser le loyer plafonné (loyer de référence majoré). Le montant de l’encadrement des loyers est défini par un arrêté préfectoral. Il varie en fonction du secteur géographique et du type de bien. Le bailleur a pour obligation d’inscrire son montant dans le bail de location.

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Quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers ?

Les communes ayant instauré l’encadrement des loyers sur leurs territoires sont au nombre de 6 en 2023, auxquelles s’ajoutent 9 villes de la Plaine Commune et les 9 villes d’Est Ensemble. Au total, il s’agit de 24 villes concernées par l’encadrement du loyer sur le territoire français. Depuis la lancée de Paris dans le plafonnement de loyers en 2019, elles sont de plus en plus nombreuses à réguler les prix des logements locatifs en raison des tensions de plus en plus fortes sur l’hexagone. Plusieurs communes du Pays Basque pourraient bientôt rejoindre cette liste des villes aux loyers encadrés.

Paris

Depuis le 1er juillet 2019, les propriétaires bailleurs doivent respecter l’encadrement des loyers à Paris. Le loyer de référence à Paris varie d’un arrondissement à un autre, selon le type de logement et les m². La ville de Paris instaure le plafonnement des loyers pour une durée de 8 ans à partir de 2019, considérée comme une période expérimentale. Paris fut la première à mettre en place l’encadrement des loyers après une première tentative en 2015, qui dut être annulée par ordre de justice en 2017.

Lille

C’est depuis le 1er mars 2020 que la ville de Lille applique l’encadrement des loyers. Non seulement la commune plafonne le loyer, tout comme Paris, selon les zones et les caractéristiques du logement, mais elle applique également un encadrement du loyer à la relocation. Par conséquent, les propriétaires bailleurs à Lille ne peuvent pas augmenter le loyer à chaque nouveau locataire.

Plaine Commune

La Plaine Commune comporte 9 villes pour lesquelles les logements locatifs doivent respecter l’encadrement des loyers. Les villes d’Aubervilliers, d’Epinay-sur-Seine, de L’Île-Saint-Denis, de la Courneuve, de Pierrefitte, de Saint-Denis, de Saint-Ouen, de Stains et de Villetaneuse sont soumises au plafonnement des loyers pour les logements locatifs d’habitation de résidence principale en meublé ou vide. Ces communes font toutes partie de la périphérie proche de la capitale, secteur particulièrement touché par la tension locative.

Lyon et Villeurbanne

L’encadrement du loyer à Lyon et Villeurbanne a été instauré depuis le 1er novembre 2021 sur les locations meublées et vides. Reconnues comme villes tendues, elles cumulent le plafonnement des loyers avec l’interdiction d’augmentation entre deux locataires (encadrement du loyer à la relocation). Comme Lille, Lyon et Villeurbanne font partie de 1 149 communes considérées comme des villes à forte tension locative.

Est Ensemble

Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville sont les communes du territoire Est Ensemble dont les propriétaires bailleurs sont soumis à l’encadrement des loyers. Depuis le 1er décembre 2021, ces 9 villes du secteur Est Ensemble doivent appliquer le plafonnement des loyers imposé, qu’il s’agisse de logement meublé ou vide.

Montpellier 

La ville de Montpellier fait partie des deux dernières communes à avoir voté l’encadrement des loyers sur son secteur. C’est au 1er juillet 2022 que la préfecture de la ville a décidé d’imposer le plafonnement des loyers aux propriétaires bailleurs de résidences principales. Comme les autres villes de France concernées, l’encadrement des loyers à Montpellier répond à une problématique de logement particulièrement critique. Elle est, par ailleurs, considérée comme ville tendue et applique également l’encadrement du loyer à la relocation, comme d’autres. 

Bordeaux 

Petite dernière arrivée dans l’encadrement des loyers, Bordeaux a fait son entrée dans la liste le 15 juillet 2022. Particulièrement prisée par les jeunes actifs parisiens et d’autant plus depuis la crise sanitaire, Bordeaux a instauré le plafonnement des loyers pour tempérer les ardeurs des propriétaires bailleurs face aux demandes de logements de plus en plus exponentielles. 

Quels sont les types de logements dont les loyers sont encadrés ?

Les logements locatifs concernés par l’encadrement des loyers dans les secteurs imposés peuvent être à la fois des meublés et des logements vides. Ils doivent obligatoirement être loués en tant qu’habitation ayant pour vocation d’être la résidence principale des locataires ou pour un bail mobilité. Les renouvellements de bail sont également concernés par l’application du plafonnement des loyers, ainsi que les colocations.

Comment calculer le loyer ?

Le loyer doit prendre en compte le prix au m² pratiqué dans le secteur géographique où se trouve le bien, sa superficie et sa typologie. Les biens locatifs disposant des commodités à proximité, de commerces et d’écoles pouvant être rejointes à pied, font partie des biens les plus attractifs dans les métropoles. Les petites superficies disposant d’une cave ou d’un garage vont également bénéficier d’une surcote sur le prix du loyer.

Quelles sont les sanctions pour non-respect de l’encadrement ?

Une amende de 5 000 € est encourue par les bailleurs (personnes physiques) et 15 000 € pour les personnes morales, qui ne respectent pas le loyer majoré dans les villes concernées par l’encadrement du loyer. Ce dernier sera alors redevable de la différence de loyers trop perçus. Le préfet ordonne le remboursement du dépassement de loyer à son locataire dans les deux mois suivant le contrôle. Dans le cas où le propriétaire bailleur n’honorerait pas ses obligations de remboursements, le préfet appliquera l’amende prévue pour non-respect d’encadrement du loyer.