Temps de lecture : 8 min

Comment mettre en location son appartement ou sa maison ?

Rédigé par Elodie FUENTES le 13 novembre 2023

Pour réussir la mise en location de son bien immobilier, il est important de soigner chacune des étapes avant de céder les clés à un locataire. De la préparation du bien, en passant par la rédaction du contrat de location et l’organisation des visites, découvrez comment s’y prendre.

1/ Vérifier l’état du bien

Avant toute mise en location, le logement doit obligatoirement être considéré comme décent selon les critères définis par la loi. Cette mise en conformité est définie par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et s’impose à tout les propriétaires bailleurs qui mettent un bien à usage de résidence principale sur le marché locatif. Selon la loi, un logement considéré comme non conforme expose le bailleur à des poursuites, à l’annulation du bail ou à la suspension des loyers.

Critères	Exigences légales
Surface minimale (loi Boutin)	Au moins 1 pièce principale de 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou un volume habitable de 20 m³
Sécurité physique	Installations électriques, gaz et chauffage conformes aux normes ; détecteur de fumée obligatoire
Salubrité	Absence de moisissures, d’humidité excessive, d’infestations ; murs et toitures en bon état
Éclairage et ventilation	Éclairage naturel dans les pièces principales ; ventilation suffisante dans les pièces humides
Équipements	Cuisine avec point d’eau, installations sanitaires fonctionnelles, eau chaude et froide
Performance énergétique	DPE de classe A à E obligatoire. Location interdite si DPE classé G depuis le 1er janvier 2025, puis F à partir du 1er janvier 2028

• Tout savoir sur la gestion locative

2/ Choisir quel type de location proposer

Avant de mettre un bien immobilier en location, il faudra déterminer le format du bail de location, soit une location nue ou une location meublée. Ce choix doit être réalisé en fonction de la cible du secteur et de la typologie du logement. Les biens situés à proximité des universités ou en centre-ville, attirent généralement des étudiants à la recherche d’une location meublée. Loin d’être anodin, choisir entre une location meublée ou vide aura également des conséquences sur la fiscalité du propriétaire bailleur. Le bail lui aussi sera différent d’un type de location à l’autre, son contenu, sa durée, etc…

3/ Faire les diagnostics immobiliers

Avant de mettre son bien en location, le propriétaire bailleur doit constituer un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) et le remettre au locataire au moment de la signature du bail. Ce dossier rassemble l’ensemble des diagnostics obligatoires permettant d’informer le candidat à la location sur les caractéristiques techniques, énergétiques et sanitaires du logement. Dans le cas contraire, le bailleur s’expose à des sanctions et le locataire ait en droit de demander une réduction de loyer ou la résiliation du bail.

Diagnostic	Conditions d’application	Durée de validité
DPE – Diagnostic de Performance Énergétique	Tous les logements, sans exception	10 ans (les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont désormais caducs)
CREP – Constat de Risque d’Exposition au Plomb	Logements construits avant le 1er janvier 1949	6 ans si positif ; illimité si négatif
Diagnostic amiante	Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997	Illimité si absence constatée après 2013 (à tenir à disposition)
Diagnostic électricité	Installations de plus de 15 ans	3 ans
Diagnostic gaz	Installations de plus de 15 ans	3 ans
ERP – État des Risques et Pollutions	Tous les logements situés en zone à risques (très fréquent)	6 mois – à refaire à chaque nouveau bail
ENSA – Diagnostic Bruit (Information sur les Nuisances Sonores Aériennes)	Logements situés dans une zone de bruit aérien	Variable selon arrêté préfectoral
Surface habitable loi Boutin	Locations vides à usage de résidence principale	Illimitée (sauf travaux modifiant la surface)

4/ Déterminer le montant du loyer

La première des étapes pour fixer un loyer, c’est de vérifier si le secteur géographique est concerné par un encadrement des loyers, dont le montant est fixé par la loi. Tous les propriétaires bailleurs dont le bien se situe en zone A, B ou C doivent respecter les plafonds de loyers mis à jour régulièrement, sous peine de sanctions et d’interdiction de louer.
Dans le cas contraire, le propriétaire est en droit de fixer le loyer qu’il désire. Toutefois, il est conseillé de bien se renseigner sur le prix au m² dans le secteur afin d’éviter le risque de vacance locative et pour louer son bien au juste prix. Une surcote peut s’appliquer en fonction des prestations du logement, s’il dispose d’annexes, comme un garage ou une cave ou encore d’un extérieur. 

5/ Préparer l’annonce de location

L’annonce d’un bien en location est la première vitrine du logement disponible sur le marché locatif. Une annonce incomplète ou de mauvaise qualité peut ralentir sa mise en location et attirer des profils de candidats à la location inadaptés. Voici les éléments indispensables pour construire une annonce efficace et conforme à la réglementation.

Les informations obligatoires :

• Superficie du logement (surface habitable loi Boutin pour les locations vides)
• Nombre de pièces
• Étage et présence d’un ascenseur (pour un appartement)
• Montant du loyer charges comprises ou hors charges (avec détail des charges)
• Montant du dépôt de garantie
• Étiquette DPE (classe énergie et classe émissions GES)
• Mention de l’encadrement des loyers si applicable (zones tendues)
• Coordonnées du bailleur ou de l’agence mandataire

Les informations fortement recommandées :

• Type de bail (vide ou meublé), durée et date de disponibilité
• Annexes : garage, parking, cave, terrasse, jardin
• Type de chauffage et équipements inclus
• Proximité des transports, commerces, écoles
• Modalités de candidature (pièces demandées)

Pour le visuel :

• Minimum 5 à 10 photos de qualité (prises en lumière naturelle)
• Couvrir toutes les pièces principales, ainsi que les annexes
• Éviter les photos trop sombres, en désordre ou prises en contre-plongée

Pour la diffusion :

• Publier sur les plateformes à fort trafic : Leboncoin, SeLoger, Bienici, PAP
• Vérifier la conformité de l’annonce avant publication (mentions légales)

• À lire sur ce sujet : les risques si vous louez un logement à votre enfant

6/ Faire visiter le bien

Lorsque le bien n’est pas en gestion locative, c’est également au propriétaire bailleur de se charger des visites. Cette étape est importante et déterminante sur le choix du locataire. Il faudra penser à réclamer aux candidats qui souhaitent se positionner sur le bien un dossier de locataire, muni d’un maximum d’éléments permettant au bailleur de faire son choix. Fiches de paie, contrat de travail, justificatif de domicile, garant, mieux le dossier du locataire est complété, plus il permettra aux propriétaires d’évaluer sa solvabilité et le sérieux de sa candidature. Les visites avec plusieurs candidats peuvent être effectuées le même jour pour trouver rapidement un locataire.

7/ Sélectionner le locataire

Après les visites, c’est l’heure d’éplucher les dossiers et de choisir le candidat qui occupera la location. C’est une décision très importante, déterminante pour la rentabilité du bien. Le propriétaire doit s’assurer d’un maximum de garanties pour éviter de se retrouver avec des loyers impayés ou un logement saccagé. Il doit notamment vérifier la véracité des fiches de paie du locataire et de son avis d’imposition.

• Retrouvez notre simulateur de solvabilité d’un locataire

8/ Prendre les précautions en cas de loyers impayés

Malgré une sélection méticuleuse et un choix réfléchi concernant le profil du locataire, aucun propriétaire n’est à l’abri de vacance locative. Or, dans un projet d’investissement locatif, les revenus réguliers sont indispensables à la réussite du projet. C’est pourquoi, bien que non obligatoire, la souscription d’une garantie loyers impayés (GLI) est primordiale pour se couvrir en cas de mauvais payeur. La GLI permet également de percevoir le remboursement de dommage en cas de détérioration du bien par le locataire, ainsi qu’une couverture financière pour couvrir des frais de justice engagés après un litige judiciaire. 

• En savoir plus sur les fraudes au dossier de location

9/ Rédiger le contrat de location

Il existe des modèles de contrat de location pour faciliter la tâche aux propriétaires bailleurs et leur permettre de ne rien oublier. En effet, le bail qui doit être signé par les deux parties lors de l’état d’entrée des lieux du locataire, doit impérativement comporter les éléments suivants :

• Identité des deux parties (noms, prénoms) ;
• La date de début du bail ;
• L’adresse du logement loué ;
• La typologie du logement et sa description et s’il s’agit d’un logement meublé ou vide ;
• Le montant du loyer et les charges ;
• Le mode de paiement ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• Le DPE annexé au bail ;
• Le détail du mobilier lorsqu’il s’agit d’un contrat de location meublé.

	Bail vide (location nue)	Bail meublé	Bail mobilité	Bail colocation
Texte de référence	Loi du 6 juillet 1989	Loi du 6 juillet 1989 (art. 25-4)	Loi Élan 2018	Loi du 6 juillet 1989
Durée	3 ans (bailleur particulier) / 6 ans (bailleur personne morale)	1 an	1 à 10 mois (non renouvelable)	Identique à bail vide ou meublé selon le type
Préavis bailleur	6 mois (vente, reprise, motif légitime)	3 mois (vente, reprise, motif légitime)	Aucun (durée fixe)	Selon le type de bail
Préavis locataire	3 mois (1 mois en zone tendue ou motif particulier)	1 mois	Aucun (durée fixe)	1 mois
Dépôt de garantie	1 mois de loyer HC max.	2 mois de loyer HC max.	Aucun	1 ou 2 mois selon le type
Logement exigé	Vide – aucun mobilier obligatoire	Équipé d’un mobilier suffisant (liste légale)	Meublé (même liste)	Vide ou meublé
Cible principale	Familles, locataires stables	Étudiants, jeunes actifs	Étudiants, formation, mission pro	Étudiants, colocataires
Fiscalité bailleur	Revenus fonciers (micro-foncier ou régime réel)	BIC – LMNP ou LMP	BIC – LMNP	Selon le type de bail
Tacite reconduction	Oui, automatique	Oui, automatique	Non	Oui selon le type

10/ Réaliser l’état des lieux avec le locataire

Cette ultime étape, consiste à faire le tour du logement avec le locataire afin de constater et noter dans le bail l’état du bien. Toutes les pièces doivent être scrupuleusement vérifiées ainsi que l’état de fonctionnement des équipements (volets, interrupteurs, robinetterie, porte d’entrée, etc…). Les défauts doivent être inscrits dans le bail de location lorsqu’ils ne sont pas nuisibles pour le quotidien et n’entachent pas la décence du bien. Lors du départ du locataire, au moment de l’état de lieux de sortie, ce même document permettra de vérifier si le bien est rendu dans le même état qu’à l’entrée du locataire ou si des travaux de remise en état doivent être effectués. Dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois pour rendre la caution à son locataire. À l’inverse, le locataire a 10 jours après la signature du bail pour demander des modifications à son contrat. S’il constate qu’un défaut n’a pas été relevé lors de l’état des lieux, il doit alors informer son propriétaire bailleur pour l’ajouter au bail dans ce délai. 

11/ Faire appel à une agence spécialisée en gestion locative

Les étapes de mise en location d’un appartement ou d’une maison sont nombreuses et peuvent paraître fastidieuses aux yeux d’un grand nombre de propriétaires. C’est pourquoi il existe une alternative de plus en plus plébiscitée, la gestion locative. En confiant la gestion d’un bien immobilier en location à une agence de confiance comme SGL, les propriétaires s’épargnent l’intégralité des étapes listées ci-dessus, nécessitant un gain de temps et des compétences en droit de l’immobilier particulières.

Quels sont les justificatifs à demander au locataire ?

Pour évaluer la solvabilité d’un locataire, le propriétaire bailleur demande à chaque candidat de constituer un dossier avec les pièces suivantes :

• Une photocopie de la carte d’identité
• Un justificatif de domicile ou une attestation d’hébergement sur l’honneur
• Un contrat de travail
• Les 3 derniers bulletins de salaires

Je suis locataire, comment avoir un justificatif de domicile ?

Il existe plusieurs façons d’obtenir un justificatif de domicile quand on est locataire. Une quittance de loyer peut être demandée à son bailleur, une facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois ou encore l’attestation d’assurance de moins de 3 mois également seront valables comme justificatifs de domicile.

Je suis locataire, comment ouvrir mon compteur EDF ?

Pour commencer, il faut choisir un fournisseur d’énergie parmi de nombreux concurrents présents sur le marché, comme EDF, Engie, Eni, Total Énergie ou encore Happ-E. Il est conseillé de prendre contact par téléphone 15 jours avant l’entrée dans le logement. Il faudra se munir de quelques informations qui seront réclamées lors de la souscription, comme le numéro de point de livraison (PDL), l’adresse, le nom de l’ancien occupant, le relevé électrique puis le numéro d’IBAN pour procédé au prélèvement. 

• Tout savoir sur l’ouverture de compteur EDF