Divorce : droit de partage, divorce à l’amiable… Que deviennent les biens immobiliers ?

Lorsqu’un couple marié divorce, il ne peut échapper à l’étape de la liquidation du régime matrimonial et du partage des biens, parmi lesquels peuvent figurer des biens immobiliers. Dans ce cas, l’intervention d’un notaire est obligatoire, que le divorce soit conclu par consentement mutuel ou qu’il existe un contentieux entre les époux. Les modalités de partage diffèrent en fonction de leur régime matrimonial, et le devenir des biens immobiliers dépend des choix faits conjointement par les époux ou, à défaut d’accord, tranchés par le juge.

Le partage des biens dépend du régime matrimonial choisi

Dans un divorce par consentement mutuel (divorce « à l’amiable », sans juge), le partage du patrimoine est décidé par les époux et figure dans la convention de divorce rédigée par leurs avocats. Cette convention doit contenir l’état liquidatif du régime matrimonial, établi par acte notarié dès lors qu’il porte sur un bien immobilier. Dans un divorce judiciaire, le juge aux affaires familiales peut désigner un notaire pour élaborer un projet de liquidation pendant la procédure. À défaut d’accord, le partage peut intervenir après le prononcé du divorce, à l’amiable devant notaire ou dans le cadre d’une procédure judiciaire de liquidation-partage¹. Quelle que soit la situation, la répartition dépend du régime matrimonial adopté par les époux, lors du mariage ou à la suite d’un changement de régime :

• le régime de la communauté réduite aux acquêts (régime légal, applicable en l’absence de contrat de mariage) ;
• le régime de la séparation de biens ;
• le régime de la communauté universelle.

Dans le cas du régime de la communauté réduite aux acquêts, chacun reprend ses biens propres (détenus avant le mariage ou reçus par donation ou succession) et reçoit la moitié des biens communs, c’est-à-dire acquis pendant le mariage. Une maison ou un appartement acheté pendant le mariage est donc partagé à parts égales, même si les époux n’ont pas contribué à l’acquisition dans les mêmes proportions. Toutefois, si l’un d’eux a financé une partie de l’achat avec des fonds propres (une donation ou un héritage, par exemple), il peut avoir droit à une récompense lors de la liquidation.

Ce n’est pas le cas du régime de la séparation de biens, dans lequel chacun récupère ses biens personnels, c’est-à-dire ceux qu’il a acquis seul, avant comme pendant le mariage. Un bien immobilier acheté ensemble appartient aux deux époux en indivision : chacun obtient la quote-part indiquée dans l’acte d’acquisition, généralement fixée selon sa participation au financement. Si l’un d’eux a financé plus que sa part, il peut faire valoir une créance contre l’autre.

Dans le régime de la communauté universelle, tous les biens des époux, y compris ceux acquis avant le mariage ou reçus par donation ou succession, sont en principe communs et partagés à parts égales. Un bien immobilier est donc partagé en deux parts égales, qu’il ait été acheté avant ou après le mariage, et quel que soit l’époux qui l’a financé et à quelle hauteur. Le contrat de mariage peut toutefois prévoir une clause de reprise des apports, qui permet à chaque époux de récupérer, en cas de divorce, les biens qu’il a apportés à la communauté² (article 265 du Code civil).

Pour les biens immobiliers, plusieurs possibilités lors du divorce

Lorsqu’un bien immobilier appartient aux deux époux conformément à leur régime matrimonial, ils peuvent choisir de :

• Vendre la maison ou l’appartement : chacun reçoit le prix de vente en fonction de sa quote-part, après remboursement éventuel du prêt immobilier.
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• Racheter la part du conjoint : l’un des époux verse à l’autre une compensation financière (soulte), calculée en fonction de sa quote-part, de la valeur du bien et, le cas échéant, du capital restant dû sur le prêt. Ce rachat est soumis au droit de partage.
• Garder le bien en indivision : le bien est alors exclu du partage et appartient aux deux ex-époux, qui en détiennent chacun une quote-part et en partagent la gestion, de préférence dans le cadre d’une convention d’indivision.

Faut-il vendre son bien avant le divorce ?

Vendre un appartement ou une maison détenu en commun avant la signature de l’acte de partage chez le notaire peut permettre d’éviter le droit de partage sur ce bien. Ce droit, versé au Trésor public, est fixé à 1,10 % de la valeur nette des biens partagés³ (après déduction des dettes) pour les partages consécutifs à un divorce, depuis le 1er janvier 2022. S’y ajoutent les émoluments du notaire et, pour les biens immobiliers, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %. Attention : si le prix de vente est ensuite réparti dans l’acte de partage ou dans l’état liquidatif, le droit de partage s’applique à ces sommes. Mieux vaut donc faire le point avec son notaire avant de vendre.