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Peut-on vraiment acheter en direct après avoir visité un bien avec une agence ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 21 mai 2026

150 000 €. C’est la somme qu’un couple d’acquéreurs doit aujourd’hui verser à une agence immobilière, à titre de dommages et intérêts, avec laquelle ils n’avaient pourtant jamais signé le moindre contrat. Le 7 mai 2026, la Cour de cassation a rendu un arrêt qui précise, indice par indice, ce qui distingue une négociation parfaitement légitime d’une démarche considérée comme déloyale par les juges. Une décision qui clarifie enfin les règles du jeu pour les vendeurs, les acheteurs et les professionnels de l’immobilier.

Une affaire qui clarifie une zone grise du marché immobilier 

Une agence immobilière dispose d’un mandat non exclusif pour vendre une villa affichée à 2 990 000 €, avec une commission de 6 % à la charge de l’acquéreur. Le 5 avril 2018, l’agence fait visiter le bien à un couple intéressé. Quelques mois plus tard, le 29 août 2018, la vente est conclue entre ce couple et les vendeurs, mais en direct, pour un prix de 2 500 000 €. L’agence n’intervient plus dans la transaction et ne perçoit donc pas sa commission de 150 000 €.

Estimant que son travail de mise en relation a été utilisé sans contrepartie, l’agence saisit la justice. Les acquéreurs, de leur côté, défendent une position qui peut sembler logique : n’ayant signé aucun contrat avec l’agence, ils estiment ne rien lui devoir. C’est cette argumentation que la Cour de cassation est venue trancher.

• En savoir plus sur les démarches pour un achat immobilier

Ce que dit précisément la Cour de cassation

La Cour de cassation rappelle que l’acquéreur, même s’il n’est pas signataire du mandat de vente, peut engager sa responsabilité envers l’agent immobilier lorsque son comportement lui a fait perdre sa commission. Le fondement juridique invoqué est l’article 1240 du Code civil¹, qui pose le principe général de la responsabilité civile : celui qui cause un dommage à autrui doit le réparer. Concrètement, cela signifie que l’absence de contrat direct avec l’agence ne suffit pas, à elle seule, à exonérer un acheteur de toute responsabilité.

Les 4 éléments qui font la différence aux yeux des juges

La Cour ne sanctionne pas la négociation entre un vendeur et un acquéreur, qui reste un droit fondamental. Elle s’intéresse uniquement aux situations où plusieurs indices concordants démontrent une volonté délibérée d’écarter l’agence. Voici les quatre points qui ont été retenus dans cette affaire.

Indice	Ce que les juges ont relevé
Connaissance de la commission	Les acquéreurs savaient qu’une commission de 6 % était prévue au profit de l’agence dès la visite
Clause de garantie dans le compromis	Le compromis contenait une clause par laquelle les acheteurs s’engageaient à assumer toute réclamation venant d’agences immobilières
Suppression de la clause chez le notaire	Cette même clause avait disparu de l’acte authentique signé devant notaire
Délai très court entre visite et vente	Seulement cinq semaines se sont écoulées entre la visite et la signature directe

Ce que cet arrêt change concrètement pour les acheteurs

Cet arrêt ne remet absolument pas en cause la liberté de négocier ni celle d’acheter un bien immobilier. Il pose simplement les limites entre une démarche transparente et une démarche considérée comme problématique.

Un acquéreur conserve évidemment le droit de découvrir un bien par différents canaux : annonces de particuliers, autres agences, bouche-à-oreille. Il peut négocier le prix sans aucune restriction, y compris à la baisse. Il peut visiter plusieurs biens avec plusieurs interlocuteurs, comparer, prendre son temps. Et bien sûr, il garde le droit de ne pas donner suite à une visite qui ne l’a pas convaincu.

En revanche, certaines configurations méritent une vraie réflexion. Lorsqu’un acquéreur a visité un bien avec une agence et envisage ensuite de traiter directement avec le vendeur, la transparence devient obligatoire. Le bon conseil est alors d’en discuter ouvertement avec son agence, qui peut proposer des solutions adaptées : renégociation des conditions, accompagnement allégé ou simple clarification de la situation. 

Le rôle de l’agence : bien plus qu’un intermédiaire

Le métier d’agent immobilier est encadré depuis plus de 50 ans par la loi Hoguet du 2 janvier 1970⁴, qui définit précisément les conditions d’exercice de la profession et les obligations envers les clients. Cette décision est l’occasion de rappeler ce que recouvre concrètement le travail d’une agence immobilière, qui va bien au-delà de la simple mise en relation entre un vendeur et un acheteur.

Estimer un bien au juste prix demande une connaissance fine du marché local et de ses dernières évolutions. Préparer un dossier de vente solide implique de vérifier les diagnostics, l’urbanisme, la situation juridique du bien. Qualifier les candidats acquéreurs permet d’éviter de faire perdre du temps au vendeur avec des visites improductives ou des offres non finançables. Organiser et conduire les visites, formaliser les offres, accompagner la négociation, sécuriser le compromis et coordonner la signature notariale : autant d’étapes qui demandent de l’expérience et de la rigueur.

Et pour les vendeurs, quelles précautions prendre ?

Cet arrêt rappelle aussi aux propriétaires-vendeurs que le mandat de vente n’est pas un simple papier formel. Il les engage juridiquement à respecter le travail de mise en relation effectué par leur agence. Conclure en direct avec un acquéreur présenté par l’agence peut, en pratique, engager leur responsabilité contractuelle.

Le bon réflexe en tant que vendeur est de toujours informer son agence des contacts directs qu’il pourrait recevoir, surtout si ces contacts font suite à une visite organisée. Cette transparence permet à l’agence de jouer pleinement son rôle de conseil et, le cas échéant, d’adapter les conditions du mandat. C’est aussi une façon de sécuriser sa vente en évitant toute zone d’ombre.

Bien choisir son agence, le vrai gage de sécurité

Finalement, cet arrêt du 7 mai 2026 rappelle une réalité du marché immobilier : une transaction réussie repose sur la confiance et la transparence entre tous les acteurs. Acheteurs, vendeurs et professionnels gagnent à jouer cartes sur table dès le départ, parce que c’est cette clarté qui permet de mener un projet immobilier dans les meilleures conditions.

Choisir une agence, ce n’est pas seulement choisir un intermédiaire commercial. C’est s’entourer d’un conseil capable de sécuriser juridiquement la transaction, d’anticiper les éventuelles difficultés et de défendre les intérêts de son client jusqu’à la remise des clés. Alors que le cadre réglementaire ne cesse de se densifier (nouveaux diagnostics, évolutions du DPE, obligations en matière de lutte anti-blanchiment, fiscalité immobilière en mouvement), le rôle de conseil prend définitivement une nouvelle dimension.