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À quoi sert une condition suspensive de prêt immobilier ?

Rédigé par Elodie FUENTES le 04 février 2025

Dans le cadre d’un projet immobilier, de nombreux éléments sont moteur d’une transaction réussie, la plupart du temps réalisée à l’aide d’un financement bancaire. La condition suspensive de prêt est une clause obligatoire à intégrer dans les compromis ou promesses de vente afin de protéger les acheteurs en cas de refus de prêt. Découvrez l’importance de cette condition suspensive, ses modalités de mise en place et les conséquences de son non-respect.

Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

Comme rappelé à juste titre par la crise immobilière de ces deux dernières années et la montée des taux, obtenir un prêt immobilier n’est pas toujours une tâche facile. Nombreux sont les primo accédants ayant essuyé un refus de financement pour leur achat immobilier, ayant rendu caduque des milliers de ventes immobilières. Apposer une ou plusieurs clauses suspensives dans un contrat de vente ou dans une promesse de vente, permet à l’acheteur de se protéger. Si les conditions mentionnées dans le contrat ne sont pas respectées, la vente du bien peut alors être suspendue. Lorsque le prêt immobilier n’est pas accordé à l’acheteur, la condition suspensive lui permet de se désister sans pénalités. La condition peut être personnalisée et rédigée par le notaire en fonction de la situation de chaque emprunteur. Elle peut indiquer le montant du prêt immobilier nécessaire pour réaliser la transaction immobilière, le taux d’intérêt, mais aussi la durée du prêt.

Comment demander un prêt immobilier avec une clause suspensive ?

La clause suspensive n’est pas un acte obligatoire. En revanche, dans le cadre d’un achat immobilier effectué par le biais d’un financement bancaire, la clause suspensive est inévitable. Cette dernière sert à détailler le plan de financement de l’acheteur, en mentionnant les modalités suivantes :

• Le montant de l’emprunt : la somme renseignée dans la clause suspensive ne doit pas être inférieure à celle obtenue ;
• Le taux d’emprunt : la valeur indiquée doit correspondre aux taux pratiqués sur le marché immobilier lors de la rédaction du compromis de vente. Il s’agit du taux maximum auquel l’acheteur pourra prétendre ;
• La durée de l’emprunt : là encore, il faudra noter la durée d’emprunt maximale ;
• Le montant maximal des mensualités de remboursement du prêt immobilier.

À la suite de quoi l’acheteur dispose d’un délai compris entre 30 et 60 jours pour décrocher les conditions de prêt détaillées dans les clauses suspensives. C’est pourquoi il est fortement recommandé de préparer son dossier de demande de financement à l’avance pour gagner du temps sur le délai des clauses suspensives.

Le montant emprunté doit-il être le même qu’indiqué sur la clause suspensive ?

Les informations inscrites dans une clause suspensive doivent être respectées. C’est valable pour le montant du prêt, devant être le même au moment de la signature du compromis de vente et lors de la demande de prêt à la banque. S’il est indiqué dans la clause suspensive du contrat de vente de Mr Faune que ce dernier doit obtenir un prêt immobilier de 300 000 € pour acquérir son bien, avec un apport de 30 000 € délivré par ses soins, ce dernier doit obtenir ses conditions bancaires pour réaliser la transaction. Dans le cadre d’un accord entre l’acheteur et le vendeur, une clause suspensive peut-être légèrement modifiée à postériori. Le cas est amené à se produire lorsque l’acquéreur décide d’augmenter son apport personnel après avoir signé son compromis de vente. Dans ce cas, le notaire doit être informé du changement qui réduira le montant de la somme empruntée. Il se chargera de modifier le compromis de vente et d’indiquer les nouveaux montants dans la clause suspensive.

Quelles conséquences peut avoir une clause suspensive si elle n’est pas respectée ?

Lorsque l’acheteur ne respecte pas les conditions mentionnées dans la clause suspensive, les conséquences ne sont pas anodines. Et pour cause, s’il dépasse le délai imparti pour sa demande de prêt immobilier (entre 30 et 60 jours selon les modalités des clauses) ou s’il ne fournit pas un justificatif de refus de prêt délivré par la banque, la vente pourrait être caduque. Dans ce cas, la loi autorise le vendeur à conserver le dépôt de garantie versé par l’acheteur au moment de la signature du compromis de vente dont le montant est fixé entre 5 et 10 % du prix de vente en moyenne.

Dans le cas où la banque délivre un refus de prêt à l’acquéreur, ce dernier est protégé par les clauses suspensives qui stipulent que la vente est annulée sans aucune pénalité. Après quoi le vendeur pourra remettre son bien immobilier sur le marché.