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L’encadrement des loyers pourrait s’arrêter suite à ce rapport

Rédigé par Elodie FUENTES le 05 juin 2026

À six mois de la fin de son expérimentation, l’encadrement des loyers pourrait ne pas être reconduit. Un rapport officiel commandé par Matignon et signé des économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, livre un constat mitigé sur le dispositif. Le sort des loyers plafonnés se jouera avant la fin d’année 2026, à l’automne. L’encadrement des loyers permettant aux locataires de profiter d’un loyer maîtrisé dans les villes les plus tendues du marché pourrait bien s’arrêter le 23 novembre prochain.

L’encadrement des loyers affiche des résultats modérés

Mis en place au fur et à mesure depuis 2019 dans plusieurs grandes villes, comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier et des communes de Seine-Saint-Denis notamment, l’encadrement des loyers repose sur un principe simple. Il a pour objectif de contenir le prix des loyers dans les villes à très forte demande locative. Le plafond des loyers doit être appliqué par les propriétaires bailleurs, lequel est défini selon le type de bien et son emplacement. Ce dispositif immobilier est une expérimentation, devant être évaluée cette année et abrogée, reconduite ou modifiée en novembre 2026.

Et l’heure du premier bilan a sonné. Les auteurs constatent une efficacité bien réelle, mais toutefois modérée. Hors Paris, les loyers des villes concernées auraient reculé de 2 à 4 %, un effet qui se renforce au fil du temps. Dans la capitale, le résultat est plus subtil. Les évolutions du marché immobilier, et plus particulièrement l’onde de choc post-Covid, brouillent encore les signaux et rendent difficile l’analyse de l’encadrement des loyers dans une métropole comme Paris.

Le rapport publié par l’Institut des politiques publiques¹, montre que l’encadrement représenterait environ 700 millions € de transferts annuels vers les locataires, financés aux deux tiers par les propriétaires bailleurs, le reste étant supporté par l’État via une baisse de ses recettes fiscales.

• En savoir plus sur l’encadrement des loyers

Une règle massivement écartée par les propriétaires

La principale faille du dispositif d’encadrement des loyers mis en avant dans ce rapport concerne le respect des plafonds par les propriétaires bailleurs. Plus d’un tiers des nouveaux baux examinés dépasseraient le loyer maximal autorisé. Dans certains secteurs, ce taux dépasserait même les 40 %. Autrement dit, la réglementation n’est pas toujours appliquée, malgré les menaces de sanction à la clé.

Pourquoi un tel manquement de la part des propriétaires ? Le système jugé trop fragile par les économistes, manquerait de contrôles et d’outils pour vérifier l’application de la réglementation en vigueur dans les villes concernées. Bien que dans leur droit, beaucoup de locataires hésitent encore à engager un recours contre leur bailleur, par crainte ou par méconnaissance de leurs droits. C’est donc du côté du suivi que le bât blesse.

L’offre locative menacée ?

Au-delà de l’application de la loi, le rapport revient sur les risques de contournement mais aussi sur les effets potentiellement défavorables sur le long terme. Ses auteurs relèvent notamment une diminution du nombre d’annonces de biens à louer dans certaines villes (hors Île-de-France), depuis l’entrée en vigueur du mécanisme. Ce signal inquiète et questionne pour l’avenir de l’offre locative dans les métropoles déjà saturées.

C’est précisément ce point de vigilance que contestent une cinquantaine d’élus locaux. Dans une tribune, ils défendent de leur côté un outil qu’ils qualifient d’indispensable pour contenir les hausses de loyer dans les zones tendues. C’est aussi un moyen de préserver le pouvoir d’achat des ménages, mis à mal par une conjoncture difficile et qui dure. Ils s’appuient sur une étude de l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR), selon laquelle un locataire parisien économiserait près de 1 000 €² par an grâce à l’encadrement des loyers.

Dans l’attente imminente d’une décision politique

Reste désormais à trancher sur l’avenir de l’encadrement des loyers. En effet, l’expérimentation doit s’achever le 23 novembre 2026 et, faute de prolongation votée, elle prendra fin automatiquement dans les communes concernées. Or, à ce stade, le gouvernement n’envisage aucune reconduction automatique dans le futur projet de loi pour le logement en 2027.

Le rapport quant à lui, n’enterre pas définitivement le dispositif. Il propose au contraire de le consolider en renforçant les contrôles, les études statistiques et en l’intégrant à une réflexion plus large sur la politique du logement. L’arbitrage attendu cet automne sur le plafonnement des loyers dira si le dispositif a un avenir ou pas dans le paysage immobilier dès l’année prochaine.