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Quelle différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

Rédigé par Maxime KEROYANT le 01 mars 2021

Vous avez trouvé un bien immobilier qui vous convient et êtes tombé d’accord, avec le vendeur, sur son prix de vente ? La signature du contrat de vente ne survient pas ensuite de façon imminente. Un délai est nécessaire afin de trouver le financement pour l’acquisition de l’habitation, et préparer correctement le changement de propriété. Afin d’assurer le bon déroulement de l’opération, il est conseillé de formaliser l’accord entre les parties.

Lequel choisir : promesse de vente ou compromis de vente ?

La promesse de vente et le compromis de vente sont deux avant-contrats inévitables lors d’une transaction immobilière. Le choix de l’un ou de l’autre dépend de la situation des deux parties, mais leur rédaction ne doit pas être prise à la légère. Les conditions comprises dans ces deux documents sont déterminantes pour l’acte de vente final.

En dépit de leurs appellations relativement proches, promesse et compromis de vente diffèrent sous plusieurs aspects, appelant à des mises en garantie distinctes :

	COMPROMIS DE VENTE	PROMESSE DE VENTE
ENGAGEMENT	Le vendeur ET l’acheteur	Uniquement le vendeur
SOMME VERSÉE LORS DE LA SIGNATURE	Le dépôt de garantie (de 5 % à 10 % du prix total du bien)	La prime d’immobilisation (de 5 % à 10 % du prix total du bien)
DÉLAI DE RÉTRACTATION	10 jours	10 jours
DURÉE DE VALIDITÉ DU CONTRAT	3 mois maximum	5 ans maximum

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Un compromis de vente est un acte écrit signé à la fois par le vendeur et l’acheteur. On utilise alors le terme de contrat « synallagmatique ». En son sein, les deux parties s’engagent à réaliser la vente du bien immobilier, au prix sur lequel ils se sont arrêtés. L’acheteur et le vendeur sont donc liés par un compromis de vente jusqu’à la réalisation effective de l’opération, lors de la signature du contrat de vente.

Chaque concerné peut ajouter des conditions suspensives au compromis de vente. Par exemple, la souscription obligatoire d’un emprunt bancaire ne dépassant pas un certain taux d’intérêt lors de la demande de financement de l’achat, que le bien ne soit pas soumis à hypothèque ou qu’il n’y ait aucune servitude d’urbanisme, …

Si ces conditions suspensives viennent à se réaliser, alors chaque partie peut se désengager du projet. La vente est alors annulée.

Le signature du compromis de vente s’accompagne du versement d’un dépôt de garantie, de la part de l’acheteur pour le vendeur. Il sert à acter la bonne foi et intégrité de l’acquéreur, ainsi qu’à assurer que jusqu’à la transaction finale, le logement est bien réservé et bloqué. Son montant représente, en règle générale, une somme comprise entre 5 et 10 % du prix total de l’habitation

Le compromis de vente est l’avant-contrat le plus fréquent lors d’une vente immobilière. Il conclut un engagement mutuel, plus sécurisant, favorisant la bonne réalisation du projet.

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

Moins courante, la promesse de vente d’un logement est, elle, émise par le vendeur. Dans le document, il s’engage à vendre son bien à une personne (le bénéficiaire) à un prix défini. L’expression « promesse unilatérale de vente » est également utilisée, car seul le vendeur est juridiquement lié.

Comment fonctionne la promesse de vente ?

L’actuel propriétaire inclus néanmoins des conditions qui régissent la bonne réalisation de la vente. Un délai est mentionné dans la promesse pour laisser à l’acheteur un temps de réflexion avant d’accepter ou refuser la promesse de vente. Pendant cette durée, l’habitation est réservée à l’acheteur. S’il ne répond pas à la promesse de vente dans le délai imparti, l’option est alors levée, il perd l’exclusivité sur le bien.

Si l’acheteur n’est pas encore fermement engagé lors d’une promesse de vente, il doit toutefois s’impliquer financièrement. En effet, en échange de son acceptation de la promesse de vente, l’acquéreur doit verser une somme, nommée « indemnité d’immobilisation ». Elle s’élève généralement, comme pour le compromis de vente, à un montant de l’ordre de 5 % à 10 % du prix du bien.

Pour résumer, la promesse de vente a surtout vocation de permettre à une personne, séduite par le bien mais encore indécise sur sa décision d’achat, de prendre quelques jours afin de formuler sa réponse ferme. Une fois acceptée, elle offre un délai de rétractation, tout comme le compromis de vente. Mais seul l’acheteur a le droit de se retirer, pas le vendeur.

Questions réponses

Quels sont les délais de validité ?

Le délai de validité d’un compromis de vente est fixé conjointement par l’acheteur et le vendeur. Il ne peut cependant pas excéder plus de trois mois maximum. Pour la promesse de vente, en l’occurrence, le délai avant que l’option ne soit levée par l’acheteur est fixé librement par ses soins. Si aucune durée n’a été précisée, il est estimé que l’avant-contrat devient caduque au bout de 5 ans.

L’acheteur se rétracte : que se passe-t-il pour un compromis de vente ?

Un acheteur ne peut rompre un compromis de vente sans incidence que si son retrait survient pendant les 10 jours du délai de rétractation qui court après la signature du document par toutes les parties. S’il désire se retirer après ce temps légal, il devra accepter de laisser au vendeur le dépôt de garantie qu’il a versé lors de la conclusion de l’acte.

L’acheteur se rétracte : quelles conséquences lors d’une promesse de vente ?

Au-delà du délai légal de rétractation de 10 jours, si l’acheteur se retire de son propre chef de la promesse de vente, il perd l’indemnité d’immobilisation qu’il a versé au vendeur pour la réservation de son bien immobilier. Exception faite si son désengagement est issu de la non-réalisation d’une des clauses suspensives de l’avant-contrat.

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