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Quelle différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

Vous avez trouvé un bien immobilier qui vous convient et êtes d’accord sur le prix de vente avec le vendeur ? La signature d’un contrat de vente n’est pas imminente : un délai est requis afin de trouver les financements nécessaires et préparer correctement le changement de propriété. Afin d’assurer le bon déroulement de la vente, il est conseillé de formaliser l’accord entre les parties.

En quoi consiste un compromis de vente ?

Un compromis de vente est signé à la fois par le vendeur et l’acheteur. On utilise alors le terme de contrat « synallagmatique » : les deux parties s’engagent à réaliser la vente du bien immobilier. L’acheteur et le vendeur sont donc liés par un compromis de vente jusqu’à sa réalisation, c’est-à-dire la signature du contrat de vente.

Chaque partie peut ajouter des conditions suspensives au compromis de vente. Si elles se réalisent, ces conditions mentionnées dans le contrat peuvent désengager l’une des parties. La vente est alors annulée. Elles peuvent être de différentes natures :

  • Souscription d’un emprunt pour le financement de l’achat.
  • Absence d’hypothèque portant sur le bien.
  • Absence de servitude d’urbanisme.

Le compromis de vente s’accompagne du versement d’un dépôt de garantie de la part de l’acheteur pour le vendeur. Ce dépôt de garantie représente en règle générale, un montant compris entre 5 et 10 % du montant du bien.

Quel est le fonctionnement de la promesse de vente ?

La promesse de vente d’un logement est émise par le vendeur. Il reconnaît et s’engage à vendre son bien à une personne (le bénéficiaire) et à un prix défini. L’expression « promesse unilatérale de vente » est également utilisée, car seul le vendeur s’engage.

Le vendeur inclut néanmoins des conditions qui régissent la bonne réalisation de la vente. Un délai est mentionné dans la promesse qui laisse à l’acheteur le temps d’accepter la promesse de vente : il lève alors l’option. Si l’acheteur ne lève pas l’option dans le délai convenu, il n’a plus l’exclusivité sur le bien.

À savoir

Une promesse de vente doit être déclarée auprès de l’administration fiscale. Vous devez l’enregistrer dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la signature.

Si l’acheteur n’est pas engagé totalement par l’intermédiaire d’une promesse de vente, il doit toutefois s’engager financièrement. En effet, en échange de la promesse de vente, l’acquéreur doit verser une somme, nommée « indemnité d’immobilisation ». La somme s’élève généralement entre 5 % et 10 % du prix du bien et sera ensuite déduite du montant final à verser lors de la signature de l’acte authentique.

Lequel choisir : promesse de vente ou compromis de vente ?

La promesse de vente et le compromis de vente sont deux avant-contrats inévitables lors d’une transaction immobilière. Le choix de l’un ou de l’autre dépend de la situation des deux parties, mais leur rédaction ne doit pas être prise à la légère. Les conditions comprises dans ces deux documents sont déterminantes pour l’acte de vente.

Promesse et compromis de vente diffèrent sous bien des aspects, notamment en termes d’engagement des parties :

  • Le compromis de vente engage l’acheteur et le vendeur.
  • La promesse de vente engage seulement le vendeur.

La promesse de vente permet surtout d’accorder un temps de réflexion à l’acheteur. Elle offre un délai de rétractation, tout comme le compromis, mais où seul l’acquéreur peut se rétracter. La promesse de vente est ainsi moins courante et surtout utilisée quand le rapport de force penche du côté de l’acheteur.

Le compromis de vente est donc l’avant-contrat le plus fréquent lors d’une vente immobilière. Il permet un engagement mutuel, plus sécurisant et donc de s’assurer de la bonne réalisation de la vente.

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