Vente immobilière : les 6 démarches administratives à effectuer

1/ La formulation de l’offre d’achat

Lorsqu’un futur acquéreur souhaite marquer auprès d’un propriétaire son vif intérêt pour un logement mis en vente, il peut rédiger une offre d’achat écrite au vendeur, par e-mail ou par courrier. Elle doit mentionner le prix (inférieur ou égal à celui fixé dans l’annonce) proposé par l’acheteur et sa durée de validité.

Une fois l’offre acceptée par le vendeur, les deux parties sont engagées. Cependant, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente.

2/ Le contrat d’avant-vente

Le contrat d’avant-vente immobilier peut prendre la forme d’un compromis de vente ou d’une promesse unilatérale de vente. Le compromis engage de façon réciproque le vendeur à vendre son bien et l’acquéreur à l’acheter aux conditions convenues entre les deux parties.

3/ L’acte authentique de vente

Une fois le compromis de vente certifié, le délai de rétractation de 10 jours dépassé et l’offre de prêt immobilier obtenue par l’acquéreur, le notaire en charge du dossier peut convoquer toutes les parties à son office pour la signature de l’acte authentique de vente.

4/ Le règlement de la vente et des frais de notaire

L’étape cruciale de la signature de l’acte authentique de vente formalise la conclusion ferme de l’achat du logement. Le versement de la somme intégrale du prix arrêté (ôtée du dépôt de garantie déjà payé) ainsi que des frais de notaire est effectué par l’acquéreur.

• Les frais d’acquisition, habituellement appelés frais de notaire, représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien et 3 à 4 % dans le neuf qui bénéficient de frais réduits.
• Leur montant exact peut varier selon la nature du bien, sa localisation, le régime fiscal applicable et le prix de vente.
• Ils comprennent principalement les impôts et les taxes, les émoluments du notaire et les débours.
• Le paiement du prix de vente est réalisé par virement bancaire sur le compte du notaire (pour toute transaction d’un montant supérieur ou égal à 3 000 €).
• Les fonds quant à eux doivent être disponibles avant la signature de l’acte authentique.

5/ Le changement d’adresse et les contrats d’habitation

Au moment de l’acte authentique de vente, l’acheteur du bien en devient le propriétaire. C’est à ce moment-là qu’il reçoit les clés du logement ainsi qu’une attestation de propriété remise par le notaire. Quant au titre de propriété définitif, il lui est transmis dans un second temps, après l’accomplissement des formalités de publicité foncière, généralement dans un délai de plusieurs mois.

L’étape suivante consiste bien évidemment à déménager mais également à effectuer son changement d’adresse auprès de tous les organismes publics (fisc, assurance maladie, CAF, caisse de retraite…) et opérateurs importants (téléphonie, internet, énergie…), afin d’assurer le suivi postal et administratif.

IMPORTANT

Le nouveau propriétaire doit également prévoir une couverture adaptée à sa situation et à son logement dès le transfert de propriété. Si le vendeur disposait d’un contrat d’assurance habitation, celui-ci est automatiquement transféré à l’acquéreur lors de la vente. Ce dernier peut alors choisir de le garder ou de le résilier pour souscrire sa propre assurance. Si le logement n’est pas assuré, une couverture doit être mise en place avant la signature de l’acte de vente.

6/ Déclarer la plus-value immobilière

Lorsqu’un propriétaire cède un bien immobilier à un prix plus élevé que son prix d’acquisition, il peut faire ce qu’on appelle une plus-value immobilière. Elle est imposable sur les résidences secondaires, les logements locatifs et les terrains, sous réserve des exonérations prévues par la loi.

À SAVOIR

La vente de la résidence principale est en principe exonérée d’impôt sur la plus-value. D’autres exonérations existent, notamment lorsque le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 €, ou en fonction de la durée de détention du bien.

En cas de plus-value imposable réalisée lors de la vente d’un immeuble ou d’un terrain à bâtir, le notaire fixe la déclaration fiscale correspondante et règle l’impôt pour le compte du vendeur lors des formalités de vente. Le vendeur quant à lui doit ensuite reporter le montant de la plus-value nette imposable dans la case 3VZ de sa déclaration complémentaire de revenus n° 2042-C. Ce report permet de la prendre en compte dans le revenu fiscal de référence et n’entraîne pas de nouvelle imposition.