Vendre sa maison pour en acheter une autre : solutions et conseils

Réaliser la vente avant d’acheter votre nouvelle maison

Dans une grande majorité des cas, les propriétaires mettent leur bien à la vente avant de se lancer dans un nouveau projet immobilier. Vendre avant d’acheter permet de définir plus précisément son budget pour le nouveau projet immobilier, en connaissant le montant réellement disponible après la vente. Celui-ci correspond au prix de cession, diminué notamment du capital restant dû sur le prêt immobilier, des éventuelles indemnités de remboursement anticipé, des frais à la charge du vendeur et de l’impôt sur la plus-value lorsqu’il est applicable. La plus-value immobilière, qui correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition après les ajustements fiscaux prévus, ne doit pas être confondue avec l’apport disponible. À noter que la vente de la résidence principale bénéficie, en principe, d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value.

L’apport personnel en poche, il sera plus facile de cibler les biens à vendre et de rédiger une proposition d’achat au moment venu. Le plus gros avantage de vendre avant d’acheter est financier. Outre les questions d’apport et de financement, cette stratégie permet d’éviter le remboursement de deux prêts en même temps. Toutefois, certains frais risques de s’inviter à la fête. Lorsqu’on vend son appartement avant d’acheter un nouveau bien, on se retrouve la plupart du temps dans l’obligation de prendre une location, le temps de trouver la perle rare. Le délai de signature de l’acte authentique pour une vente, étant généralement de 3 mois, cela laisse peu de temps pour trouver et réaliser les démarches administratives dans les temps, pour l’acquisition d’un futur bien. 

• Pour aller plus loin : Comment vendre son bien facilement ?

Comment faire coïncider la vente et l’achat ?

Anticiper les étapes de vente et d’achat au moment de changer de bien immobilier, est une technique très importante pour conserver son budget d’investissement. Pour éviter de dépenser trop au moment de la transition d’une vente, quelques astuces sont à connaître pour réaliser des économies..

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Les clauses du contrat d’achat

• Le délai prévu pour obtenir un prêt immobilier dans le cadre d’une condition suspensive est encadré par la loi : il ne peut être inférieur à un mois à compter de la signature du compromis de vente. En pratique, ce délai est généralement fixé entre 45 et 60 jours. Le délai de signature de l’acte authentique est, quant à lui, librement convenu entre les parties dans le cas général Si la moyenne de signature définitive d’un contrat de vente est de 3 mois, il n’est pas rare de voir des opérations se dérouler sur 2 ou 4 mois. Pour raccourcir ou allonger le délai de signature d’un contrat de vente, les deux parties doivent se mettre d’accord. Lorsque toutes les conditions sont réunies et les clauses suspensives levées, le contrat de vente peut être signé avant la date annoncée des 3 mois. Dans le cas contraire, ou dans le cas d’une transition de vente immobilière, le notaire ou l’agent immobilier en charge du dossier peuvent engager une négociation auprès de l’acheteur, et demander un délai supplémentaire pour signer l’acte définitif de vente. Pour ce faire, un avenant au compromis de vente peut être rédigé par le notaire, permettant d’allonger la signature de vente définitive de quelques semaines ou quelques mois, selon la requête effectuée par l’une des deux parties. 

Acheter avant de vendre : la solution du prêt relais

Le prêt-relais est un crédit de transition, permettant d’acheter un nouveau logement sans avoir vendu l’initial. Il permet de se positionner sur un nouvel achat immobilier, tout en prenant le temps de vendre le précédent. Sa durée de validité est en général de 1 ou 2 ans.  

Quels sont les risques du prêt-relais ?

Le facteur principal de risque d’un prêt-relais réside dans l’attractivité du bien à vendre. Le prêt relais permet de financer l’achat d’un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. Ses modalités de remboursement dépendent de la formule choisie par le propriétaire.

• Le prêt relais sec : il fonctionne sans complément de crédit immobilier.
• Le prêt relais adossé est associé à un crédit immobilier classique : l’emprunteur peut donc devoir payer en même temps les intérêts du prêt relais et les mensualités du nouveau crédit.
• Enfin, une franchise totale permet de différer le paiement des intérêts du prêt relais selon les conditions du contrat, seules les cotisations d’assurance restant généralement dues pendant cette période.
  
  Le prêt relais ne permet donc pas systématiquement d’éviter le cumul des charges de crédit. Toutefois, cet avantage est limité dans le temps. Si le bien n’est pas vendu à la fin du prêt-relais, la banque est en droit d’exiger le remboursement du crédit. Si le bien immobilier n’est pas vendu à l’échéance du prêt relais, la banque peut exiger le remboursement du capital restant dû, conformément aux conditions du contrat. L’emprunteur peut négocier avec son établissement bancaire de prolonger le prêt relais ou de le tranformer en crédit immobilier classique, mais ces solutions ne sont pas automatiques et restent soumises à l’accord de la banque. En l’absence d’accord, l’emprunteur doit trouver une autre solution pour rembourser le capital dû.
  C’est pourquoi il est préconisé de faire appel à un prêt-relais pour un bien immobilier aux caractéristiques recherchées. Les risques du prêt-relais seront largement diminués lorsque le bien a de fortes chances de se vendre dans les 6 premiers mois après avoir été déposé sur le marché.

Qu’est-ce que le crédit global ?

Tout comme le prêt-relais classique, le crédit global permet de financier un bien immobilier entre deux ventes. À la différence de ce dernier, le prêt global permet de rembourser une partie du crédit par anticipation, une fois la vente effectuée. Contrairement au prêt-relais, il peut être remboursé sur 20 ans, et généralement utilisé pour des achats de biens plus coûteux que celui mis en vente.