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L’avant-contrat de vente immobilière : définition, typologie et rédaction

Le contrat d’avant-vente amorce l’engagement de vente avant la signature de l’acte authentique. Il peut prendre la forme de deux actes, la promesse de vente ou le compromis de vente, à la suite duquel l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours.

Qu’est-ce qu’un contrat d’avant-vente ?

L’avant-contrat, également appelé promesse de vente ou compromis de vente, est rédigé généralement par le notaire, entre l’offre d’achat et l’acte authentique de vente. Ce document doit être signé par le vendeur et l’acquéreur et doit comporter les éléments spécifiques à la vente immobilière dont il fait l’objet.

Quand faut-il rédiger un contrat d’avant-vente ?

Le contrat d’avant-vente doit être rédigé après l’offre d’achat. À la suite de quoi, un acte authentique ou un sous seing privé devront être préparés par le notaire dans les 10 jours qui suivent, et enregistrés auprès de la recette des impôts. 

Quels sont les différents types d’avant-contrat à rédiger ?

La promesse de vente

Également appelée, promesse unilatérale de vente, la promesse de vente est un avant-contrat de vente, engageant uniquement le vendeur. Après signature des deux parties, le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acheteur désigné sur le contrat et à suspendre la vente de celui-ci. L’acheteur quant à lui, est en droit de se désister, sans pénalité juridique, mais devra s’acquitter de payer l’indemnité d’immobilisation comprise en règle générale entre 5 % et 10 % du prix du vente, et définie dans la promesse de vente. 

Le compromis de vente

Cet avant-contrat prend également le nom de promesse synallagmatique de vente. Il s’agit d’un compromis de vente qui assure l’opération des deux côtés. Le vendeur et l’acheteur s’engagent à réaliser l’opération de vente sous peine d’obligation d’achat ou de vente, par le biais d’une procédure juridique, en cas de rétractation.

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Quels points doit-il contenir ?

Qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, les éléments indispensables à la rédaction du document sont les suivants :

  • Les conditions de vente du bien
  • Les clauses suspensives, susceptibles d’annuler la vente
  • La mention indiquant le délai de rétractation de 10 jours pour l’acheteur
  • Le montant de la provision à verser par l’acquéreur, lorsqu’elle est exigée par le vendeur

Quelles sont les conditions suspensives à faire figurer ?

Dans un contrat comme dans l’autre, des clauses suspensives de vente au contrat d’avant-vente peuvent être ajoutées. Elles protègent le vendeur et l’acquéreur en cas de non-respect des conditions de vente déterminées dans ce document. La principale clause suspensive d’un contrat d’avant-vente est l’obtention du prêt immobilier par l’acheteur. Une clause suspensive de travaux à réaliser par le vendeur peut également faire l’objet d’une annulation de vente dans le cas où les engagements de celui-ci ne seraient pas respectés dans le temps imparti. Sous un commun accord, les deux parties peuvent définir ensemble les clauses suspensives d’un avant-contrat. 

Questions/Réponses

Quels sont les délais de rétractation ?

Le délai de rétractation après la signature d’un avant-contrat est de 10 jours, selon l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Les conditions de rétractations doivent être rédigées dans l’avant-contrat avec précision. Afin de rendre le droit de rétractation recevable, l’acte doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur.

Pourquoi faire rédiger son avant-contrat par un professionnel ?

Un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle est en droit de rédiger et de faire signer un compromis de vente ou une promesse de vente. Cependant, de nombreux professionnels laissent la responsabilité de la rédaction de l’avant-contrat aux notaires, spécialistes des formulaires juridiques. Quoi qu’il en soit, et dans un souci de tranquillité, il est préférable de confier cette tâche administrative à un professionnel, afin d’éviter les litiges entre les parties, voir, l’annulation d’une vente.

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