L’avant-contrat de vente immobilière : définition, typologie et rédaction

Qu’est-ce qu’un contrat d’avant-vente ?

L’avant-contrat, également appelé promesse de vente ou compromis de vente, est rédigé généralement par le notaire, entre l’offre d’achat et l’acte authentique de vente. Ce document doit être signé par le vendeur et l’acquéreur et doit comporter les éléments spécifiques à la vente immobilière dont il fait l’objet.

Quand faut-il rédiger un contrat d’avant-vente ?

L’offre d’achat est facultative : vendeur et acquéreur peuvent signer une promesse ou un compromis de vente. Une promesse unilatérale établie sous signature privée doit être enregistrée dans les 10 jours suivant son acceptation par le bénéficiaire.

Quels sont les différents types d’avant-contrat à rédiger ?

La promesse de vente

Également appelée, promesse unilatérale de vente, la promesse de vente est un avant-contrat de vente, engageant uniquement le vendeur. Après signature des deux parties, le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acheteur désigné sur le contrat et à suspendre la vente de celui-ci. Une indemnité d’immobilisation, généralement prévue entre 5 % et 10 % du prix, peut être réclamée. Toutefois, l’acquéreur d’un logement qui exerce son droit de rétractation dans le délai légal de 10 jours récupère les sommes versées sans frais ni pénalité. Après ce délai, l’indemnité peut rester acquise au vendeur si l’acquéreur renonce sans pouvoir invoquer une condition suspensive.

Le compromis de vente

Cet avant-contrat prend également le nom de promesse synallagmatique de vente. Il s’agit d’un compromis de vente qui assure l’opération des deux côtés. Le compromis engage en principe le vendeur et l’acquéreur. De son côté, l’acheteur non professionnel d’un bien bénéficie d’un délai légal de rétractation de 10 jours. Passé ce délai et sous réserve des conditions suspensives prévues dans le contrat, le refus non justifié de régulariser la vente peut notamment conduire à une demande d’exécution forcée ou entraîner des dommages et intérêts.

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Quels points doit-il contenir ?

Qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, les éléments indispensables à la rédaction du document sont les suivants :

• Les conditions de vente du bien.
• Les clauses suspensives susceptibles d’annuler la vente.
• La mention indiquant le délai de rétractation de 10 jours dont bénéficie l’acquéreur non professionnel.
• Le montant de l’indemnité d’immobilisation ou du dépôt de garantie à verser par l’acquéreur, lorsqu’il est prévu.
• La désignation précise du bien vendu et son prix de vente.
• Le dossier de diagnostic technique (DDT) applicable au logement.
• Pour un bien en copropriété, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que leurs éventuels modificatifs.
• Pour un bien en copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
• Pour un bien en copropriété, la fiche synthétique de la copropriété et les informations financières concernant le lot et la copropriété.
• Lorsqu’il existe, le projet de plan pluriannuel de travaux ou le plan pluriannuel de travaux de la copropriété.

Quelles sont les conditions suspensives à faire figurer ?

Les parties peuvent prévoir plusieurs conditions suspensives. Lorsque l’achat du bien est financé par un ou plusieurs prêts immobiliers, la vente est obligatoirement conclue sous condition suspensive d’obtention de ces prêts, pour une durée d’au moins un mois.

Questions/Réponses