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Comment changer de syndic de copropriété ?

Rédigé par Maxime KEROYANT le 01 mars 2021

Vous n’êtes pas satisfait du syndic mandaté pour votre copropriété ? Vous pouvez changer de syndic. Il y a deux possibilités pour se séparer de son syndic : la révocation et le non-renouvellement. Découvrons le processus à suivre dans chacun des cas.

Quand peut-on changer de syndic de copropriété ?

Tableau récapitulatif : non-renouvellement vs révocation

	Non-renouvellement (fin de mandat)	Révocation (cours de mandat)
Quand ?	À l’expiration du contrat (max. 3 ans)	À tout moment, si motif légitime
Motif requis ?	Non : aucune justification exigée	Oui : faute grave ou manquements répétés
Procédure	Mise en concurrence + inscription à l’ordre du jour + vote en AG	Idem + preuves des fautes à apporter
Vote requis	Majorité absolue (art. 25)	Majorité absolue (art. 25)
Indemnités	Aucune	Aucune si motif légitime ; risque de D&I si révocation abusive
Préavis	Aucun (le mandat cesse à son échéance)	Aucun à partir de la date de vote
Passation documents	15 jours / 1 mois / 2 mois (délais légaux)	Idem
Cas d’usage	Insatisfaction générale, honoraires élevés, manque de réactivité	Non-exécution de décisions d’AG, faute de gestion, impayés non recouvrés

Généralement, le mandat d’un syndic de copropriété dure entre un et trois ans. Cette échéance est souvent le moment opportun pour faire appel à un nouveau gestionnaire, mais pas que ! Selon la situation, il est également possible de rompre le contrat de votre syndic à tout moment à condition, en revanche, de disposer d’un motif légitime. Quelles que soient vos raisons pour changer de gestionnaire, il est crucial de suivre minutieusement certaines étapes afin d’éviter que la copropriété ne se retrouve sans syndic.

• En savoir plus sur la durée du mandat de syndic
• En savoir plus sur la copropriété sans syndic.

Changer de syndic en fin de mandat

Le mandat confié à un syndic n’est pas systématiquement reconductible tacitement. Lorsque celui-ci arrive à expiration, il revient à l’Assemblée Générale (AG) de décider s’il doit être reconduit ou non. Ce changement est à anticiper, car les démarches requises peuvent nécessiter du temps. Sélectionner plusieurs syndics, étudier leurs contrats, créer les fiches d’informations, toutes ces étapes sont obligatoires et participent au bon déroulement du changement de syndic.

Changer de syndic en cours de mandat

Si vous ne préférez pas attendre la fin du mandat de gestion, vous pouvez demander la révocation de votre syndic. Néanmoins, ce recours nécessite un motif légitime. La révocation, introduite par la loi du 10 juillet 1965, ne peut se faire qu’en cas de fautes graves ou répétées. Ces fautes peuvent être le non-recouvrement d’impayés, des fautes relatives à la gestion courante de l’immeuble, l’absence de mise en place de décisions préalables, etc.

Dans ce cas, il est nécessaire pour le conseil syndical de suivre la procédure suivante :

• Demander au syndic d’ajouter à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle la révocation ;
• Prouver qu’il y a eu faute grave ou fautes répétées : le motif doit être légitime et le conseil syndical doit en apporter les preuves ;
• Prévoir la mise en concurrence et l’ajout à l’ordre du jour des projets des nouveaux syndics ;
• Procéder au vote à la majorité absolue de la révocation puis à l’élection du nouveau syndic.

Comment choisir le nouveau syndic ?

Choisir un nouveau syndic est une étape importante. La qualité du gestionnaire conditionne directement l’entretien de l’immeuble, la santé financière de la copropriété et la qualité de vie des occupants. Voici les éléments à prendre en compte avant de ce décider sur le gestionnaire idéal.

H3 : Les critères de comparaison

Avant de solliciter des devis, le conseil syndical doit dresser un cahier des charges précis. Il se compose du nombre de lots, du budget annuel de la copropriété, des équipements spécifiques (ascenseur, chauffage collectif, espaces verts), des travaux en cours ou prévus, et des problématiques récurrentes à résoudre.

Les critères à comparer entre les candidats sont les suivants :

Critère	Ce qu’il faut vérifier
Honoraires forfaitaires	Montant annuel par lot, prestations incluses dans le forfait (convocations, tenue d’AG, comptabilité, visites…)
Honoraires hors forfait	Frais facturés en supplément (état daté, travaux, mutations, relances…) – souvent là que se creusent les écarts
Honoraires sur travaux	Généralement entre 3 % et 8 % HT du montant des travaux ; à comparer attentivement
Expérience et qualifications	Carte professionnelle G (gestion immobilière) en cours de validité, ancienneté, taille du portefeuille géré
Réactivité et disponibilité	Interlocuteur dédié, délais de réponse, présence sur site
Outils numériques	Espace copropriétaire en ligne, accès aux documents, communication dématérialisée
Références et avis	Témoignages d’autres copropriétés gérées, avis Google ou plateformes spécialisées
Assurance RCP	Responsabilité civile professionnelle en cours de validité

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Quelles sont les étapes à suivre pour changer de syndic ?

Étape	Action	Acteur	Délai indicatif
1	Inscription à l’ordre du jour de l’AG	Conseil syndical ou tout copropriétaire → demande par LRAR au syndic	Avant l’envoi des convocations
2	Rassemblement des preuves (si révocation)	Conseil syndical	En amont de l’AG
3	Mise en concurrence des syndics candidats	Conseil syndical (ou tout copropriétaire)	Projets à joindre à la convocation
4	Vote en assemblée générale	Ensemble des copropriétaires	Lors de l’AG (majorité art. 25)
(Post-vote)	Passation des documents	Syndic sortant → nouveau syndic	15 jours / 1 mois / 2 mois

Changer de syndic demande l’implication des conseillers syndicaux et, dans le cas où il n’y en a pas, des copropriétaires eux-mêmes. Voici les 4 étapes de cette procédure.

1/ L’inscription à l’ordre du jour

La gestion par un syndic est une obligation légale pour une copropriété. La volonté de ne pas renouveler le syndic actuellement en place est possible mais doit être prévue. Il est effectivement nécessaire d’en informer l’intégralité des copropriétaires en l’intégrant à l’ordre du jour.

La décision de ne pas renouveler doit être prise bien en avance : l’ordre du jour est généralement transmis lors de la convocation pour l’assemblée générale, soit 21 jours avant cette dernière.

• Tout savoir sur l’assemblée générale.

2/ Prouver qu’il y a eu faute grave ou répétée

Si vous décidez de révoquer le mandat du gestionnaire de votre copropriété, cette étape est cruciale. Ainsi, il est nécessaire de disposer de raisons valables et des faits spécifiques graves ou répétés, accompagnés de preuves pouvant les étayer devant l’assemblée générale des copropriétaires.

Ces faits peuvent inclure :

• Le non-respect des décisions prises,
• L’incapacité à recouvrer les impayés,
• Des erreurs de gestion,
• Ou encore le non-établissement d’une fiche d’information synthétique de la copropriété.

Ainsi, sur ces faits et par la majorité des voix, le syndic peut être révoqué.

3/ La mise en concurrence

Chaque copropriétaire peut proposer un ou plusieurs syndics. Les projets proposés par ces syndics doivent être joints à l’ordre du jour.

Il est obligatoire qu’une mise en concurrence des syndics soit effectuée lors de l’assemblée générale. Les copropriétaires doivent ainsi contacter plusieurs syndics de copropriété et les sélectionner pour proposition à l’assemblée générale.

• Tout savoir sur la mise en concurrence du syndic

4/ Le vote à l’assemblée générale

Le jour de l’assemblée générale, il n’est pas nécessaire de voter pour la fin du mandat du syndic en place. L’élection d’un nouveau syndic se substitue au vote de non-renouvellement. Une fois le nouveau syndic élu à la majorité absolue, la passation doit avoir lieu.

• En savoir plus sur les critères pour choisir un syndic de copropriété ?

Si le conseil syndical reste sans réponse du syndic à sa demande d’ajout de la révocation à l’ordre du jour, une procédure existe. Sans réponse, le président doit envoyer un recommandé de mise en demeure du syndic. À nouveau sans réponse dans un délai de 8 jours, le président du conseil peut convoquer une assemblée générale.

• À lire également sur ce sujet : comment réaliser une scission de copropriété ?

Que faire si l’ancien syndic bloque la procédure ?

Il peut arriver que le syndic sortant complique ou retarde volontairement la transmission des archives et des fonds au nouveau gestionnaire. Dans ce cas, bien que contraire à la loi, vous pouvez avoir recours à plusieurs solutions.

Les délais légaux de passation (art. 18-2 de la loi du 10 juillet 1965)

Dès l’élection du nouveau syndic, le syndic sortant est soumis à des délais légaux stricts :

Délai	Documents à transmettre
15 jours	Situation de trésorerie, références des comptes bancaires du syndicat, coordonnées de la banque
1 mois	Intégralité des archives et documents de la copropriété (contrats, PV d’AG, documents techniques, dossiers dématérialisés)
2 mois	État des comptes après apurement et clôture de l’exercice

Les recours en cas de blocage

Si le syndic sortant refuse de transmettre les documents dans les délais impartis, le nouveau syndic ou le syndicat des copropriétaires, dispose de plusieurs recours :

1. Mise en demeure par LRAR : rappeler au syndic sortant ses obligations légales et les délais applicables. C’est la première étape indispensable à faire.
2. Pénalités de retard : depuis la loi ELAN (2018), le syndic sortant doit verser des pénalités de 1/500€ de ses honoraires annuels par jour de retard au-delà du délai légal. Ces pénalités sont automatiquement déduites des honoraires encore dus.
3. Référé judiciaire : saisir le tribunal judiciaire en urgence pour obtenir la remise des documents sous astreinte (de 50 à 200 € par jour de retard).
4. Action en responsabilité civile : si le retard cause un préjudice démontrable à la copropriété (impayés non relancés, contrats expirés non renouvelés…), une action en dommages-intérêts peut être engagée.

Si le syndic refuse de convoquer l’AG

Lorsque le conseil syndical souhaite faire voter la révocation mais que le syndic ne veut pas inscrire ce point à l’ordre du jour, la procédure à suivre est la suivante :

1. Le président du conseil syndical envoie une mise en demeure par LRAR au syndic.
2. Sans réponse dans un délai de 8 jours, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l’assemblée générale extraordinaire.

Quels sont les délais pour changer de syndic ?

Les délais pour changer de syndic peuvent varier d’une copropriété à une autre. Voici quelques éléments à prendre en compte :

• La révocation ou le non-renouvellement du mandat : si celui-ci est révoqué, le délai peut être plus important. Comme vu précédemment, cette procédure nécessite de prouver le motif légitime de cette décision ;
• La durée du préavis : les contrats de syndic s’accompagnent souvent d’une période de préavis et le délai est fixé à 3 mois depuis la loi ALUR ;
• La convocation à l’assemblée générale : celle-ci doit être effectuée conformément aux règles établies par la législation ou le règlement de copropriété. Les délais de convocation varient, mais sont souvent fixés entre 15 et 21 jours avant la date de l’assemblée générale.

Une fois le nouveau syndic élu, le candidat sortant dispose de 2 mois pour lui fournir tous les documents relatifs à la gestion de la copropriété.

• À lire également : comment créer un syndicat secondaire de copropriété ?

La loi ALUR sur le changement de syndic de copropriété

La loi ALUR a introduit plusieurs mesures visant à réguler et améliorer la gestion des copropriétés, incluant des règles concernant le changement de syndic. C’est, entre autres, grâce à elle que la révision de la durée et de la résiliation des contrats syndic est possible. En effet, elle a limité la durée initiale des mandats à trois ans, avec une possibilité de renouvellement tacite d’un an. Cela signifie que le contrat de syndic est désormais conclu pour une durée limitée, permettant ainsi aux copropriétaires de revoir et de décider régulièrement du maintien ou du changement du syndic lors des assemblées générales. De plus, la loi a facilité la résiliation anticipée du contrat de syndic en cas de motif légitime, en précisant les conditions et les délais de préavis à respecter.

• Pour approfondir : quel est l’impact de la loi ALUR sur les copropriétés ?