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Comment mettre en concurrence un syndic de copropriété ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 05 juillet 2023

Modifié par Maeva FLORICOURT le 07 octobre 2026

La mise en concurrence du syndic est strictement réglementée par la loi du 10 juillet 1965 et la loi Alur. Cette obligation donne aux copropriétaires la possibilité de choisir les contrats qui leur paraissent les mieux adaptés au bon fonctionnement de leur copropriété. En revanche, elle implique de respecter certaines règles et n’est pas pour autant automatique. Elle doit obligatoirement être organisée par le conseil syndical et permet aux copropriétés de bénéficier des taux d’honoraires syndic les plus avantageux.

En quoi consiste la mise en concurrence du syndic ?

La mise en concurrence du syndic est encadrée par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965¹ fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié par la loi Alur du 24 mars 2014 et précisé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. Elle fait référence au processus par lequel un syndic de copropriété est sélectionné parmi plusieurs candidats potentiels. Elle vise à favoriser la transparence, la compétitivité et la qualité des services fournis aux copropriétaires et ne concerne que la désignation d’un syndic professionnel.

Cette mesure vient du constat que les syndics qui étaient assurés de la reconduction de leur mandat au sein d’une copropriété avaient tendance à être moins impliqués dans la gestion de l’immeuble. De plus, lorsqu’un copropriétaire proposait une alternative concurrente, c’était souvent perçu par le syndic comme étant un signe de défiance.

L’objectif de cette mesure était donc de normaliser la mise en concurrence des syndics en copropriété et d’inciter les gestionnaires à pratiquer des prix plus attractifs sur le long terme afin de conserver leurs clients. Instaurée par la loi ALUR, elle est désormais effective à chaque désignation de syndic, c’est-à-dire tous les ans ou tous les 3 ans selon le contrat établi.

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Quels documents comparer ?

Avant de soumettre les projets de contrat à l’assemblée générale, le conseil syndical doit pouvoir les comparer objectivement. Trois documents doivent être systématiquement demandés à chaque syndic candidat :

• Le projet de contrat de syndic : il doit être rédigé selon le modèle type fixé par le décret du 26 mars 2015 (contrat syndic Alur). Toute proposition qui ne suit pas ce modèle peut être contestée.
• La fiche d’information sur le prix et les prestations : annexée obligatoirement au contrat, elle synthétise les honoraires forfaitaires de gestion courante et la liste des prestations particulières facturées en supplément (avec leurs tarifs).
• Les références professionnelles du syndic : carte professionnelle, attestation de garantie financière, assurance responsabilité civile professionnelle, nombre de copropriétés gérées, ancienneté, certifications éventuelles.

À utiliser par le conseil syndical pour comparer les projets de contrat reçus avant le vote en assemblée générale.

Critères à comparer	Syndic 1	Syndic 2	Syndic 3
Années d’expérience
Nombre de copropriétés gérées
Nombre de lots gérés au total
Nombre de copropriétés par gestionnaire
Carte professionnelle
Garantie financière
Assurance responsabilité civile pro
Adhésion organisme professionnel
Honoraires forfaitaires annuels (TTC)
Tarif au lot principal
Tarif au lot secondaire
Durée du contrat proposé
Visites de l’immeuble (nombre/an)
Réunions du conseil syndical (nombre/an)
Tarif AG extraordinaire
Tarif mise en demeure / relance impayé
Tarif gestion sinistre complexe
Tarif état daté (mutation)
Tarif modification du règlement
Tarif suivi de travaux
Extranet copropriétaires
Application mobile
AG en ligne ou hybride
Espace dédié au conseil syndical
Horaires d’ouverture
Délai de réponse moyen
Astreinte d’urgence
Fréquence des rapports de gestion
Accès en temps réel aux comptes
Note Google / avis clients
Ancienneté locale

La mise en concurrence du syndic est-elle obligatoire ?

La mise en concurrence est, en effet, obligatoire et doit être effectuée avant la dernière AG qui conclut le contrat du syndic en place. Des cas de dispense sont en revanche prévus et différents recours à la Cour de cassation ont permis d’alléger certaines de ces modalités.

Les exceptions à l’obligation

La mise en concurrence n’est obligatoire que lorsque l’assemblée générale doit désigner un syndic professionnel. Elle ne s’applique donc pas à la désignation d’un syndic bénévole ou coopératif. La loi prévoit par ailleurs deux cas dans lesquels le conseil syndical n’est pas tenu d’organiser une mise en concurrence.

• La copropriété n’a pas de conseil syndical. L’obligation de mise en concurrence pèse sur le conseil syndical. Si la copropriété n’en a pas institué, la mise en concurrence n’est donc pas obligatoire. L’assemblée générale peut en effet décider de ne pas instituer de conseil syndical, par un vote à la double majorité de l’article 26.
• L’assemblée générale a voté une dispense. Le conseil syndical peut demander à être dispensé de mise en concurrence. Cette dispense doit être votée par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25), y compris ceux qui sont absents ou non représentés.

Dans tous les cas, chaque copropriétaire garde le droit de demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale l’examen d’un ou plusieurs projets de contrat de syndic qu’il lui transmet.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?

Aucune sanction n’est prévue en cas de défaut de mise en concurrence. C’est la loi elle-même qui le précise : depuis le 1er juin 2020, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965² indique que cette formalité n’est pas prescrite « à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic ». Concrètement, une assemblée générale qui désigne un syndic sans mise en concurrence préalable reste juridiquement valable et le syndic nommé peut exercer ses fonctions normalement.

Cette absence de sanction directe ne dispense toutefois pas le conseil syndical de son obligation. La mise en concurrence reste fortement recommandée : elle est le seul levier réel pour obtenir des conditions tarifaires compétitives et inciter les syndics à améliorer la qualité de leurs services.

Quand faut-il mettre en concurrence le syndic ?

Légalement, il est demandé au conseil syndical de prévoir la mise en concurrence de son syndic à chaque désignation, soit tous les 1 ou 3 ans. En pratique, le changement de gestionnaire a lieu en fin de mandat, mais il peut également intervenir en cours de mandat en cas de fautes graves ou répétées constatées par le conseil syndical.

Le syndic est en effet tenu de respecter des obligations légales, notamment un devoir d’information et de conseil envers les copropriétaires. S’il manque gravement à ses obligations, l’assemblée générale peut mettre fin à son contrat avant son terme, par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). Le conseil syndical peut alors lancer une mise en concurrence pour désigner un nouveau syndic.

Quelles sont les étapes de la mise en concurrence ?

La mise en concurrence d’un syndic ne se réduit pas à demander plusieurs devis : c’est une démarche structurée en 6 étapes, qui demande plusieurs mois de préparation. Voici la chronologie complète :

1/ Définir les besoins de la copropriété

Avant tout appel d’offres, le conseil syndical doit clarifier ce qu’il attend du futur syndic. Cette étape conditionne la qualité des projets de contrat reçus :

• Inventaire des besoins : nombre de lots, taille de l’immeuble, équipements (ascenseur, chauffage collectif, espaces verts), niveau de complexité (contentieux en cours, travaux à venir).
• Niveau de service attendu : fréquence des visites, durée du contrat (1 ou 3 ans), accessibilité du gestionnaire, outils digitaux souhaités.
• Budget cible : sur la base des honoraires actuels et de la moyenne du marché local.
• Critères de qualité : taille du portefeuille du gestionnaire, ancienneté, réputation locale, certifications.

Un cahier des charges synthétique de 1 à 2 pages, validé par le conseil syndical, sera transmis à chaque syndic consulté.

2/ L’appel d’offres

L’appel d’offres est organisé par le conseil syndical. Les copropriétaires peuvent, de leur côté, proposer eux-mêmes des candidatures. Pour que les offres soient facilement comparables, chaque syndic doit présenter son projet selon le contrat type fixé par décret. Il doit l’accompagner de la fiche d’information sur le prix et les prestations, établie selon le modèle fixé par arrêté. Le conseil syndical transmet à chaque syndic consulté le cahier des charges qu’il a défini à l’étape précédente.

La loi dit qu’il faut au minimum deux projets de contrat présentés à l’AG. En pratique, le conseil syndical a tout intérêt à consulter au moins 3 à 5 syndics pour disposer d’un éventail suffisant et négocier dans de bonnes conditions.

3/ La comparaison des projets reçus

Une fois les projets reçus, le conseil syndical les analyse selon les critères du cahier des charges et de la grille de comparaison. Plusieurs réflexes utiles à ce stade :

• Rencontrer chaque candidat lors d’un entretien physique ou en visioconférence : le syndic est un partenaire de long terme, le contact humain compte.
• Vérifier les références : demander à chaque syndic les coordonnées de 2 à 3 conseils syndicaux qu’il gère déjà sur le secteur.
• Lire attentivement les prestations particulières : c’est là que se logent les écarts de prix les plus significatifs.
• Demander un délai de réflexion avant de présélectionner les 2 ou 3 projets qui seront soumis à l’AG.

4/ L’inscription du changement de syndic à l’ordre du jour

Pour valider un changement de gestionnaire, le syndic doit inclure deux points à l’ordre du jour :

• Le renouvellement du mandat du syndic actuel,
• Et la nomination d’un nouveau syndic.

Ce processus est indispensable pour pouvoir débattre sur la volonté de renouveler ou non le contrat du gestionnaire en place avant de présenter différents projets de contrats à l’assemblée générale.

5/ Le vote de l’Assemblée générale

Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires se prononcent d’abord sur le renouvellement du syndic en place, puis, le cas échéant, sur la désignation d’un nouveau syndic parmi les projets de contrat présentés. Le syndic est désigné à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). Si cette majorité n’est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins un tiers des voix, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité simple (article 25-1).

Si les copropriétaires sont satisfaits de leur syndic, ils peuvent tout simplement voter son renouvellement. En revanche, la décision de ne pas mettre le syndic en concurrence ne peut pas être prise lors de cette assemblée : la dispense doit avoir été votée lors de l’assemblée générale précédente.

6/ La passation entre l’ancien et le nouveau syndic

Une fois le nouveau syndic désigné, l’ancien syndic doit lui transmettre les éléments de la copropriété dans des délais légaux stricts, fixés par l’article 18-2 loi 1965³. Ces délais courent à compter de la cessation de ses fonctions.

Délai	Ce que l’ancien syndic doit transmettre
15 jours	La situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque
1 mois	L’ensemble des documents et archives du syndicat, y compris les documents dématérialisés (dans un format téléchargeable et imprimable)
3 mois (2 mois après le délai d’1 mois)	L’état des comptes des copropriétaires et celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture

Si l’ancien syndic ne respecte pas ces délais, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut, après une mise en demeure restée sans effet, saisir le président du tribunal judiciaire en référé. Le juge peut ordonner, sous astreinte, la remise des documents.