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Comment mettre en concurrence un syndic de copropriété ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 05 juillet 2023

La mise en concurrence du syndic est strictement réglementée par la loi du 10 juillet 1965 et la loi Alur. Cette obligation donne aux copropriétaires la possibilité de choisir les contrats qui leur paraissent les mieux adaptés au bon fonctionnement de leur copropriété. En revanche, elle implique de respecter certaines règles et n’est pas pour autant automatique. Elle doit obligatoirement être votée par l’assemblée générale et permet aux copropriétés de bénéficier des taux d’honoraires syndic les plus avantageux.

En quoi consiste la mise en concurrence du syndic ?

La mise en concurrence du syndic fait référence au processus par lequel un syndic de copropriété est sélectionné parmi plusieurs candidats potentiels. Elle vise à favoriser la transparence, la compétitivité et la qualité des services fournis aux copropriétaires.

Cette mesure vient du constat que les syndics qui étaient assurés de la reconduction de leur mandat au sein d’une copropriété avaient tendance à être moins impliqués dans la gestion de l’immeuble. De plus, lorsqu’un copropriétaire proposait une alternative concurrente, c’était souvent perçu par le syndic comme étant un signe de défiance.

L’objectif de cette mesure était donc de normaliser la mise en concurrence des syndics en copropriété et d’inciter les gestionnaires à pratiquer des prix plus attractifs sur le long terme afin de conserver leurs clients. Instaurée par la loi ALUR, elle est désormais effective à chaque désignation de syndic, c’est-à-dire tous les ans ou tous les 3 ans selon le contrat établi.

• En savoir plus sur comment changer de syndic de copropriété

La mise en concurrence du syndic est-elle obligatoire ?

La mise en concurrence est, en effet, obligatoire et doit être effectuée avant la dernière AG qui conclut le contrat du syndic en place. Des cas de dispense sont en revanche prévus et différents recours à la Cour de cassation ont permis d’alléger certaines de ces modalités.

Les exceptions à l’obligation

La loi Alur a introduit l’obligation de mise en concurrence pour les copropriétés dotées d’un conseil syndical. En effet, cette responsabilité incombe au conseil syndical lui-même. En revanche, les petites copropriétés composées au maximum de 5 lots ne sont pas tenues de former un conseil syndical.

Celles-ci ne sont donc pas soumises à l’obligation d’organiser une mise en concurrence. Cela n’empêche pas, en revanche, un copropriétaire de soumettre plusieurs contrats de syndic au conseil. Deux autres exceptions sont également à considérer :

• Si la copropriété se situe dans une zone pauvre en offres de syndics,
• Et si le conseil syndical vote la dérogation de cette règle à la majorité absolue.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?

Si le syndicat des copropriétaires nomme un syndic sans respecter l’obligation de mise en concurrence, la Cour de cassation confirme qu’il n’y a aucune sanction prévue. Cela signifie que ce manquement ne constitue pas une irrégularité dans la décision votée et adoptée. En revanche, cette pratique est fortement recommandée, car elle encourage les syndics à faire des efforts sur leurs honoraires et à réduire les frais supplémentaires, surtout si vous engagez un syndic professionnel.

Quand faut-il mettre en concurrence le syndic ?

Légalement, il est demandé au conseil de syndical de prévoir la mise en concurrence de son syndic à chaque désignation, soit tous les 1 ou 3 ans. En pratique, le changement de gestionnaire a lieu en fin de mandat, mais il peut également intervenir en cours de mandat en cas de fautes graves ou répétées constatées par le conseil syndical.

Pour rappel, les obligations du syndic sont encadrées par la loi. Cela se traduit notamment par le devoir d’information et de conseil auprès des copropriétaires. Ainsi, en cas de manquement impactant la bonne gestion d’une copropriété, son mandat peut être révoqué à tout moment.

Quelles sont les étapes de la mise en concurrence ?

Afin qu’ils puissent être mis en concurrence, les syndics doivent obligatoirement accompagner leurs projets de contrat d’une fiche d’information. À réception, le conseil syndical doit respecter des formalités précises afin que la procédure soit valide.

1/ L’appel d’offres

Cet appel d’offres est à la charge du président du conseil syndical. Les copropriétaires ont, en revanche, la possibilité de présenter eux-mêmes des candidatures. Pour faciliter leur mise en concurrence, les syndics doivent respecter un modèle de contrat défini par décret, en échange d’un cahier des charges clairement établi par le conseil syndical. La fiche d’information jointe à ce contrat doit, elle aussi, être à l’identique du modèle établi par arrêté ministériel.

2/ L’inscription du changement de syndic à l’ordre du jour

Pour valider un changement de gestionnaire, le conseil syndical doit inclure deux points à l’ordre du jour :

• Le renouvellement du mandat du syndic actuel,
• Et la nomination d’un nouveau syndic.

Ce processus est crucial pour pouvoir débattre sur la volonté de renouveler ou non le contrat du gestionnaire en place avant de présenter différents projets de contrats au conseil syndical.

3/ Le vote de l’Assemblée générale

Lors de l’AG, chaque copropriétaire est amené à voter sur les deux points cités précédemment. En cas de satisfaction concernant le syndic actuel, il est possible de s’opposer à sa mise en concurrence.

Dans les 15 jours suivant la nomination du nouveau gestionnaire, l’ancien syndic est tenu de fournir les références des comptes bancaires et de transmettre un bilan de trésorerie. Il dispose de deux mois pour également transmettre l’état des comptes des copropriétaires de l’immeuble.