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Comment créer un syndicat secondaire de copropriété ?

Un syndicat secondaire de copropriété est une entité distincte créée pour gérer des parties ou des éléments spécifiques d’une copropriété. Il existe lorsque différents groupes de copropriétaires d’un même immeuble souhaitent organiser la gestion de certaines parties communes de manière indépendante.

Qu’est-ce qu’un syndicat secondaire pour grande copropriété ?

Traditionnellement, une copropriété dispose d’un syndicat unique qui est responsable de la gestion de l’ensemble de l’immeuble et de ses parties communes. Cependant, dans certains cas, la création de syndicats secondaires peut s’avérer nécessaire pour la gestion de parties spécifiques nécessitant une attention particulière.

Par exemple, dans une résidence composée de plusieurs bâtiments, chaque secteur peut avoir son propre syndicat secondaire. Celui-ci se charge de gérer les parties communes qui lui sont propres (un jardin, une piscine, un parking souterrain, une aire de jeux, etc.). Selon les cas, son fonctionnement peut être soit déterminé par le règlement de copropriété, soit décidé par ses membres dans le respect de la loi du 10 juillet 1965.

Ces syndicats secondaires sont autonomes, tant dans leur gestion financière, qu’au niveau des décisions et des règles appliquées. Leur principal objectif est de permettre aux copropriétaires de gérer plus efficacement les parties spécifiques de l’immeuble qui les concernent directement, en leur donnant plus de contrôle et de responsabilités sur ces éléments.

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Quel est son périmètre d’action ?

Le périmètre d’action d’un syndicat secondaire dépendra des décisions votées par les copropriétaires. En général, il sera responsable de la gestion des parties communes qui lui sont attribuées. Il pourra par exemple se charger :

D’une ou plusieurs parties communes spécifiques comme un jardin, une piscine, une salle de sport, une terrasse sur le toit, un parking souterrain, une aire de jeux pour enfants, etc. ;
De bâtiments ou secteurs distincts, comme les halls d’entrée, les couloirs, les ascenseurs, etc. ;
Des services spécifiques, tels que la sécurité, le nettoyage, l’entretien paysager, la gestion des déchets, etc., liés aux parties communes dont il a la responsabilité.

En bref, son périmètre d’action peut donc varier d’une copropriété à une autre en fonction des besoins et des décisions des copropriétaires.

Quelles sont les conditions pour créer un syndicat secondaire ?

Une copropriété peut créer un syndicat secondaire à tout moment, tant qu’il est voté à la majorité absolue en assemblée générale. Voici quelques exemples de situations où sa création peut être envisagée :

Si un nouvel immeuble est en cours de construction ou si une extension importante est prévue, il peut être opportun de créer un syndicat secondaire dès le départ pour gérer spécifiquement les parties communes liées à cette nouvelle construction ou extension.
Si les copropriétaires identifient des besoins spécifiques au sein de l’immeuble, comme la gestion d’une piscine, d’un parking, etc.
Si la gestion des parties communes existantes pose des problèmes ou des inefficacités, la création d’un syndicat secondaire peut être envisagée pour améliorer la gestion et permettre une plus grande implication des copropriétaires concernés.

Il est possible de créer autant de syndicats secondaires qu’il existe de bâtiments dans une copropriété.

À NOTER

Le syndicat secondaire a la possibilité de recourir à des actions judiciaires afin de garantir le respect du règlement de copropriété, notamment en ce qui concerne les dispositions qui concernent exclusivement les copropriétaires de son ou ses bâtiment(s).

Quelles sont les étapes pour le créer ?

La création d’un syndicat secondaire est soumise à certaines conditions et étapes.

L’approbation des copropriétaires. Sa création implique forcément un vote à la majorité lors d’une assemblée générale.
La déclaration du syndicat secondaire. Il s’agit d’un document qui précise les parties communes qui seront gérées par le syndicat, ses objectifs, ses règles internes et ses modalités de fonctionnement. Elle doit être signée par les copropriétaires impliqués.
La création d’un règlement interne. Le syndicat secondaire peut établir son propre règlement interne. Celui-ci doit être adopté en AG. Sinon, il sera soumis au règlement du syndicat principal.
La désignation d’un représentant légal.
La création d’un fonds distinct, séparé du fonds de réserve du syndicat principal, afin de financer les dépenses liées à la gestion des parties communes spécifiques.

Important

Un syndic secondaire dispose de son propre patrimoine. Il a donc sa propre comptabilité et un budget prévisionnel spécifique.

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