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Comment vendre un logement déjà loué ?

Rédigé par Maxime KEROYANT le 01 mars 2021

Le propriétaire-bailleur d’un logement en location peut décider de le mettre en vente à tout moment sans avoir besoin de l’accord de son locataire. Il peut choisir de le vendre occupé, rien ne change alors pour l’occupant du logement, ou libre à certaines conditions. En cas de vente, le locataire peut être prioritaire pour acheter le bien mais ce n’est pas toujours le cas.

Le propriétaire-bailleur d’un logement en location peut décider de le mettre en vente à tout moment sans avoir besoin de l’accord de son locataire. Il peut choisir de le vendre occupé, rien ne change alors pour l’occupant du logement, ou libre à certaines conditions. En cas de vente, le locataire peut être prioritaire pour acheter le bien mais ce n’est pas toujours le cas.

Comment vendre sans donner congé au locataire ?

Il n’est pas nécessaire d’attendre la fin du bail pour vendre un appartement loué lorsqu’il est vendu occupé, c’est-à-dire que le propriétaire ne donne pas congé au locataire. La vente peut avoir lieu à tout moment et rien n’oblige le propriétaire à en informer son locataire même si cela reste préférable pour l’organisation des visites, qu’il est tenu d’accepter à hauteur de deux heures par jour ouvrable. Il n’est pas non plus prioritaire pour l’achat, sauf cas exceptionnels.

Les conditions du bail restent inchangées, le nouveau propriétaire-bailleur devra simplement transmettre ses coordonnées à l’occupant du logement qui continue à en disposer.

Le cas du droit de préemption du locataire

Lorsque le propriétaire attend la fin du bail pour vendre un bien non occupé, ce dernier doit informer le locataire en place de son intention. Ce dernier dispose d’un droit de préemption, lui permettant d’obtenir la priorité sur la vente du bien et d’effectuer une proposition d’achat à son propriétaire s’il le souhaite.
Le locataire doit être informé de la vente de son logement au moins 2 mois avant la fin de son préavis. Si aucun accord de vente n’est conclu entre les deux parties dans le délai imposé, le propriétaire pourra alors déposer son bien sur le marché de la vente.

Les inconvénients de vendre un logement loué

Vendre un logement occupé par un locataire réduit le spectre des acquéreurs. Seuls les investisseurs immobiliers dans l’ancien seront potentiellement intéressés par l’opération. La vente d’un bien occupé écarte de ce fait les acquéreurs de résidence principale.

La décote sur le prix de vente

La vente d’un logement occupé entraîne une décote sur le prix du bien qui dépend à la fois de la durée du bail et du montant du loyer, étant donné que le choix de cette démarche empêche le nouveau propriétaire d’en disposer librement.

Vendre sans donner congé peut cependant s’avérer impossible dans certains cas, par exemple si le locataire est insolvable et ne couvre plus ses engagements.

Le transfert du bail de location

Légalement, le propriétaire n’est pas dans l’obligation de prévenir son locataire de la vente de son logement. Lorsque la transaction est effectuée, le nouvel acquéreur devra prendre contact avec l’occupant des lieux, pour l’informer du changement de propriétaire. Aucun nouveau bail n’est rédigé pour l’occasion, le contrat de location initial est conservé à la lettre. Le transfert de bail après une vente en location s’effectue de propriétaire à propriétaire, lors du passage chez le notaire pour la signature définitive d’acte de vente.
En ce qui concerne le dépôt de garantie versé par le locataire au propriétaire, ce dernier n’a pas d’obligation de le transmettre à son successeur qui devra tout de même le restituer en fin de bail. Par ailleurs, si une personne s’était portée caution, elle n’est plus tenue de répondre à ses engagements, sauf si le nouveau propriétaire le lui demande et qu’elle accepte.

• A lire également : comment vendre son bien facilement ?

Quelle conséquence sur le prix de vente ?

La vente d’un logement occupé entraîne une décote sur le prix du bien qui dépend à la fois de la durée du bail et du montant du loyer, étant donné que le choix de cette démarche empêche le nouveau propriétaire d’en disposer librement.

Vendre sans donner congé peut cependant s’avérer impossible dans certains cas, par exemple si le locataire est insolvable et ne couvre plus ses engagements.

Comment donner congé pour vendre ?

Si le propriétaire souhaite éviter la décote et vendre son bien libre, il peut donner congé à son locataire, ce qui met fin au bail. Il doit donc quitter le logement au plus tard à la date de fin de contrat de location. Néanmoins, lorsque la maison ou l’appartement est loué non-meublé, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il est prioritaire sur l’achat pendant les deux premiers mois du préavis. Ce n’est pas le cas pour une location meublée, bien que le propriétaire soit libre de lui proposer le bien ou non en priorité.

Le délai du congé pour vente

Contrairement à la vente d’un bien occupé, qui peut être réalisée à n’importe quelle date d’échéance du bail, pour vendre son logement vide, le propriétaire doit donner congé à son locataire dans les délais suivants :

• en location vide : au moins 6 mois avant l’échéance du bail
• en location meublée : au moins 3 mois avant l’échéance du bail

En revanche, si le délai d’échéance du bail est trop proche ou au contraire que le propriétaire doit patienter quelques temps pour atteindre les 3 mois ou 6 mois avant le terme et qu’il souhaite vendre dans l’immédiat, il ne lui reste plus qu’à vendre son bien occupé.

Quand vendre son bien loué ?

Afin de minimiser la décote, il est plus intéressant de vendre un bien loué au plus proche de la date d’échéance du bail. De plus, la vente d’un logement occupé par un locataire sérieux, au prix du marché locatif selon le secteur, intéressera fortement les investisseurs en quête d’un rendement locatif stable et fiable. Toutefois, vendre son bien loué avant la fin du bail, permet de bénéficier des revenus jusqu’au bout, sans avoir à subir de vacance locative avant de conclure la vente.