Quelles sont les obligations du vendeur et les diagnostics obligatoires ? [Vendre sa maison]

Le vendeur d’une maison ou d’un appartement est soumis à des obligations envers l’acheteur. L’obligation d’information, de délivrance du bien, ainsi que de documents techniques et relatifs à sa copropriété sont indispensables au bon déroulement de l’opération, évitant les conflits ou l’annulation de la vente.

Quelles sont les types d’obligations ?

Afin d’éviter les litiges, voire l’annulation de la vente, le vendeur doit s’acquitter de plusieurs obligations administratives. Les obligations du vendeur lors d’une vente immobilière apportent des garanties à l’acheteur, l’informant sut la nature du bien qu’il s’apprête à acquérir. Le cédant doit faire preuve de transparence sur l’état du bien qu’il s’engage à vendre et délivrer un certain nombre de documents obligatoires pour vendre un appartement, une maison, un terrain, ou n’importe quelle transaction immobilière.

L’obligation d’information

Tous les éléments non-visibles à l’œil nu doivent être délivrés à l’acheteur. L’obligation d’information pour le vendeur concerne par exemple la zone inondable d’un terrain, l’état des servitudes, la présence d’un bail en cas de vente occupée, mais aussi le détail des charges de copropriété quand il s’agit de la vente d’un appartement ou d’une maison en copropriété. L’obligation d’information du vendeur engage sa bonne foi, par laquelle il a le devoir d’indiquer tous les éléments et caractéristiques du logement qui pourraient passer à la trappe lors de la visite. Lorsque l’obligation d’information n’est pas respectée, le vendeur se risque à verser des dommages et intérêts à l’acheteur en cas de litige et de vice caché.

L’obligation de délivrance du bien immobilier

Le vendeur est tenu de remettre les clés du bien lors de la conclusion de vente chez le notaire. Par l’obligation de délivrance d’une maison ou d’un appartement, il a le devoir de céder le bien dans l’état constaté lors du compromis de vente.
Concernant l’exactitude de la superficie, aucun recours de la part de l’acheteur ne sera recevable dans le cas où il constaterait un écart de m², lorsque qu’une clause de non-garantie de surface aurait été signée. Dans le cas contraire, si l’acheteur déplore un manque de surface de plus de 5 % loi Carrez, ce dernier devra être exonéré par le vendeur, à hauteur des m² manquants.

Important

N’est pas considéré comme manquement à l’obligation de délivrance, l’usure normale apparue entre la conclusion de vente et la remise des clés.

Plus-value immobilière : l’obligation de déclaration fiscale

Excepté pour la vente de résidence principale, la plus-value immobilière est imposable lors de la vente d’un bien. Le vendeur est dans l’obligation de déclarer le montant de la plus-value à l’administration fiscale réalisée lors de l’opération.

Quels sont les documents obligatoires lors d’une vente de maison ou d’appartement ?

Parmi les obligations du vendeur à l’acheteur, la transmission de documents pour la vente d’une maison ou d’un appartement est une étape très importante, sous peine de nullité de la transaction.

Le dossier de Diagnostic Technique

Selon le type de bien, son année de construction et son emplacement, les diagnostics techniques à fournir pour une vente immobilière diffèrent :

Le diagnostic de plomb : année de construction antérieure à 1949
Le contrôle d’amiante : constructions de biens avant 1997
Le diagnostic électricité et gaz : lorsque les installations ont plus de 15 ans
Le contrôle de la présence de thermites : selon les arrêtés préfectoraux
Le métrage de la loi Carrez : obligatoire pour les copropriétés uniquement
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) : pour tous les logements
Le diagnostic assainissement : pour les assainissements individuels

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Les documents obligatoires pour la vente d’un bien immobilier en copropriété

Soumis à des règles et des charges de copropriété, le bien à la vente devra être délivré à son nouveau propriétaire avec les documents relatifs à son fonctionnement :

Le carnet d’entretien de la copropriété.
Les 3 derniers procès-verbaux obtenus en assemblée générale.
Une attestation du syndic prouvant que le règlement des charges est à jour.

Quelles sont les garanties lors de la revente d’un bien immobilier ?

Deux types de garanties sont obligatoires pour la vente d’un bien :

La garantie des vices cachés.
La garantie d’éviction.

La présence du vice caché doit être antérieure à la vente du bien, ne doit pas être perceptible à l’œil nu, et doit être considérée comme conséquent et gênant pour l’usage du bien. En cas de découverte de vice caché dans une maison ou un appartement, le nouveau propriétaire dispose de deux ans pour se retourner contre son vendeur.

Contrairement à l’acheteur qui dispose de 10 jours de rétractation, le vendeur doit répondre de la garantie d’éviction, c’est-à-dire de son engagement à céder le bien sans trouble de sa possession, et ce, dès la signature du compromis de vente. L’éviction peut provenir du vendeur ou d’une personne extérieure, par exemple, lorsque le bien a été vendu à deux personnes. L’acquéreur peut faire valoir la garantie d’éviction dans ce cas, se trouvant en état de trouble causé par le vendeur, lui empêchant de profiter de son bien paisiblement. Lorsque le trouble provient d’un tiers, il est alors considéré comme trouble de droit.

Questions réponses

Qu’est-ce que l’obligation de faire ?

En droit, l’obligation de faire contraint un prestataire à réaliser l’acte positif qui lui est imparti.

Quelles sont les informations à fournir à un acheteur ?

Le vendeur s’engage à fournir les informations relatives à la vente d’un appartement ou d’une maison, qu’elles soient techniques ; comme les différents diagnostics ; liées au fonctionnement de la copropriété, ou indicatives, lorsqu’elles concernent des précisions apportées sur des éléments du bien non-perceptibles durant la visite.

L’acheteur a-t-il des obligations lors d’une vente immobilière ?

Les obligations d’un acheteur lors d’une vente d’un appartement ou d’une maison sont d’ordre financier. Le prix de vente et les frais de l’acte sont définis dans l’avant contrat, et approuvés par les deux parties, pour lesquels l’acquéreur devra honorer son engagement, sous peine d’exécution forcée ou d’annulation de la vente.

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