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Charges de copropriété : comment sont-elles réparties ?

Rédigé par Elodie FUENTES le 05 juillet 2023

Les charges de copropriété sont catégorisées en deux grandes parties : d’un côté les charges courantes et de l’autre les charges optionnelles en cas de travaux sur les parties communes.
Découvrez le règlement concernant le paiement des charges de copropriété et comment les déduire de son impôt pour les propriétaires bailleurs.

Que sont les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété correspondent aux frais courants et ponctuels d’un logement collectif et sont facturées aux propriétaires des différents lots. Entretien des parties communes, travaux, services de ménage, ascenseur, mais aussi honoraires des frais de gestion du syndic, les charges de copropriété englobent toutes les factures relatives à la vie et à l’entretien des logements collectifs. Tous les copropriétaires doivent s’acquitter des charges de leur immeuble, dont le montant est répercuté en fonction des caractéristiques de leur bien (superficie, annexes, etc…).

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Quels sont les différents types de charges de copropriété ?

Deux grandes catégories de charges de copropriété sont différenciées, les charges générales et les charges spéciales. Chaque type de charges sera répercuté soit au propriétaire, soit au locataire sous forme de quote-part. Pour connaître les tantièmes associés à un lot, il faut se référer au règlement de copropriété. 

Les charges courantes

Tous les frais relatifs à la vie quotidienne d’un habitat collectif, consommation d’eau, électricité, contrats d’assurance du syndic, chauffage collectif, frais de syndic, entretien de l’immeuble pour les parties intérieures et les extérieures ou autres, font partie des charges courantes d’une copropriété. Ce type de charges peut être répercuté sur le loyer des locataires lorsque les propriétaires sont également bailleurs de leur bien.

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Les charges exceptionnelles

Comme leur nom l’indique, les charges exceptionnelles sont ponctuelles et interviennent en dehors des charges courantes. Elles concernent les frais liés à des travaux sur la copropriété, comme la rénovation d’une façade, la réparation d’un ascenseur, le changement d’un portail, etc… Le règlement des charges exceptionnelles est réservé aux propriétaires de l’immeuble et doit être voté en assemblée générale et fera l’objet d’un appel de fonds de la copropriété. 

Comment sont-elles réparties entre les copropriétaires ?

Qu’il s’agisse des charges générales ou des charges exceptionnelles, le paiement des charges de copropriété fait l’objet d’une répartition équitable, en fonction de la nature de la charge et des biens auxquels elle est rattachée.

Les charges générales sont divisées en 3 grandes familles, l’entretien, la conservation et l’administration. Chaque propriétaire doit régler les charges générales, réparties selon les tantièmes dont il dispose pour son bien. Concernant les charges spéciales, elles seront répercutées sur les propriétaires en fonction de leur usage sur les équipements induisant un coût, comme le fonctionnement d’un ascenseur.

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Exemple de répartition des charges liées à un ascenseur

La répartition des charges pour un ascenseur dans une copropriété n’est pas régie par un texte de loi spécifique. En revanche, c’est le principe du niveau d’étages et du type de local occupé qui sont appliqués pour calculer les charges d’un ascenseur. Un local commercial, situé dans des étages élevés, devra payer une part plus importante pour les charges d’ascenseur qu’une habitation au premier étage. 

Exemple de répartition des charges liées à l’entretien des extérieurs

Là encore, l’entretien et les charges relatives aux extérieurs en copropriété doivent être précisés dans le règlement de copropriété. Lorsqu’il s’agit d’un jardin privatif, tous les frais concernant l’entretien, même lorsqu’ils sont votés en AG, comme la taille d’un arbre dangereux ou gênant, doivent être pris en charge par le propriétaire du lot en question. Dans le cas où le jardin est considéré comme parties communes, c’est à la copropriété de s’acquitter des charges pour l’entretien. Pour connaître la répartition des charges de copropriété d’un jardin ou d’un extérieur, il faut également se référer au règlement de copropriété qui détaillera les tantièmes des propriétaires et de ce fait leur quote-part pour le règlement des charges extérieures.  

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Comment sont payées les charges de copropriété ?

Le règlement des charges de copropriété est répertorié en deux catégories. D’un côté les dépenses votées pour le budget prévisionnel, de l’autre, les charges hors budget prévisionnel. Le fonctionnement concernant leur paiement n’étant pas le même.

Les charges de copropriété dans le budget prévisionnel

Prises en compte dans les provisions de charges, les charges prévisionnelles sont réglées par les copropriétaires directement au syndic. Le montant des charges de copropriété doit être payé en début de chaque trimestre ou à date fixée en AG et correspond aux 3/4 du budget voté aux assemblées générales de copropriété. Afin d’informer chaque copropriétaire de la somme qu’il va devoir verser pour les charges de copropriété, le syndic doit envoyer un avis de provisions de charges par courrier ou par mail.

Les charges exceptionnelles en dehors du budget prévisionnel

Les dépenses spéciales d’une copropriété sont votées en assemblée générale. Le syndic est en droit de réclamer une avance de trésorerie des dépenses optionnelles avant le début des travaux. L’avance de trésorerie ne peut dépasser le montant équivalent à 2 mois du budget prévisionnel. Tout comme les charges prévisionnelles, le montant et le détail des travaux sera communiqué par lettre ou par courriel à chaque propriétaire, en indiquant la part qui lui incombe. 

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Peut-on déduire les charges de copropriété de son impôt ?

Les charges de copropriété peuvent permettre de réduire son impôt. La déduction fiscale des charges de copropriété concerne les propriétaires-bailleurs uniquement. En tant que propriétaire d’un bien en location, il est possible de déduire ses charges de copropriété, que ce soit par le biais du régime micro-foncier (régime simplifié) ou avec le régime réel. Le propriétaire-bailleur pourra, ainsi, déduire les charges prévisionnelles de copropriété sur la déclaration de revenus en cours sur la ligne 229 du formulaire 2044.