Quelles sont les charges de copropriétés déductibles des impôts ? - SGL

Comment déduire les charges de copropriété de son impôt ?

Tout copropriétaire supporte des charges de copropriété. Ces charges font référence aux dépenses liées à la gestion, l’entretien, la conservation, les services et équipements collectifs. Elles se distinguent en deux catégories : les charges générales et les charges spécifiques. Ces dépenses sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part et de leur utilisation respective des services et équipements communs. L’avantage est qu’elles peuvent être déduites fiscalement des revenus fonciers et ainsi réduire le revenu locatif imposable.

Peut-on déduire fiscalement les charges de copropriété ?

Pour alléger leur facture fiscale, les copropriétaires bailleurs ont la possibilité de déduire les charges de copropriété des loyers encaissés. À noter que cette option n’est valable que pour les logements loués. Ainsi, les copropriétaires qui occupent leur logement n’y sont pas éligibles. Il en est de même pour les logements vacants, qu’ils le soient intentionnellement ou non.

Autre prérequis à considérer : le logement loué doit être couvert par un contrat de location et les dépenses doivent être effectivement payées au cours de l’année pour pouvoir être déduites des revenus de la même année. Ainsi, les charges de copropriété supportées en 2023 pourront uniquement être déduites pour l’impôt de l’année 2023.

Enfin, la dernière condition importante concerne le régime fiscal d’imposition. Les propriétaires bailleurs ont le choix entre deux régimes pour leurs revenus fonciers : le régime micro-foncier et le régime réel. Or, la déduction des charges de copropriété n’est possible qu’avec le régime réel.

Important

Le régime réel est obligatoire si les revenus fonciers excèdent 15 000 € par an. En dessous de ce seuil, les bailleurs sont automatiquement assujettis au régime micro-foncier. Ils peuvent, en revanche, demander à passer au régime réel.

Grâce au régime réel, les copropriétaires et propriétaires bailleurs sont en mesure de déduire certaines charges des loyers encaissés. Par exemple :

  • Les travaux de rénovation,
  • Les primes d’assurance,
  • Les intérêts d’emprunt,
  • La taxe foncière,
  • Les frais de gestion,
  • Les frais de procédure,
  • Et les provisions pour charges de copropriété.

BON À SAVOIR

Avec le régime micro-foncier, les propriétaires peuvent bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % au titre des charges.

Typologie des charges déductibles

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux types de charges :

  • Celles en lien avec la préservation de l’intégrité, l’entretien et l’administration de l’immeuble,
  • Et celles relatives aux services et aux éléments d’équipements communs.

Les premières, appelées charges générales, s’appuient sur la valeur relative d’un lot, soit sur sa consistance, sa superficie et sa situation. Les secondes, dites charges spécifiques, se basent, en revanche, sur le critère d’utilité ou de non-utilisation des services et des équipements collectifs.

Les charges générales

Voici une liste non-exhaustive des dépenses relatives aux charges générales :

  • Petites ou grosses réparations (murs, toitures, canalisations, parties communes),
  • Frais d’entretien, ravalement de façades et entretien des espaces verts,
  • Frais du personnel de la copropriété,
  • Assurances,
  • Honoraires syndic,
  • Impôts,
  • Etc.

Les charges spécifiques

Les charges spécifiques sont imputées différemment aux copropriétaires. En effet, seuls ceux qui ont une utilisation effective d’un service ou d’un équipement y contribuent. Ainsi, un propriétaire bailleur qui loue un appartement situé au douzième étage contribuera aux charges afférentes à l’ascenseur, contrairement au copropriétaire dont le lot se situe en rez-de-chaussée.

Voici une liste non-exhaustive des dépenses relatives aux charges spécifiques :

  • L’ascenseur,
  • L’antenne,
  • Le chauffage collectif,
  • L’eau,
  • Etc.

À contrario, certains travaux ne sont pas déductibles des impôts, comme :

  • La construction ou la reconstruction et l’agrandissement d’un bien,
  • La transformation d’un local d’habitation en un local commercial,
  • La démolition,
  • Ou encore le salaire d’un personnel de la copropriété qui effectue des travaux pour le compte d’un propriétaire.

Important

Parallèlement aux appels de charges, un fond travaux est également appelé trimestriellement. Il est destiné à financer de futurs travaux et représente a minima 5 % du budget annuel.

Quelle est la procédure pour déduire les provisions pour charges ?

La déduction des provisions pour charges se fait dans le cadre de la déclaration annuelle des revenus. Pour ce faire, il est nécessaire de suivre plusieurs étapes :

  • La déclaration des provisions sur charges payées pour l’année N.
  • La régularisation des provisions pour charges déduites au titre de l’année N-1.

Le calcul se base initialement sur les paiements provisionnels effectués. Une régularisation est effectuée en fonction des frais réellement supportés par le copropriétaire. Les charges non déductibles sont alors ajoutées. Le montant total des provisions pour dépenses de copropriété doit être reporté sur le formulaire 2044.

BON À savoir

Certaines dépenses peuvent être refacturées au locataire. Il s’agit principalement des charges relatives à : l’ascenseur, l’eau froide et chaude, l’entretien des parties communes, les menues réparations locatives, etc.

Comment effectuer une régularisation de la déduction des charges ?

Pour effectuer la régularisation de la déduction des charges, la première étape est de demander au syndic le décompte des charges ou la répartition des charges de l’année N-2. Cette opération consiste à ajouter au revenu foncier la part des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles (comme les dépenses d’agrandissement ou de construction de parties communes par exemple) et à des charges récupérables auprès du locataire. Ainsi le montant correspondant doit être reporté à la ligne 231.

Par exemple, si un copropriétaire a versé une provision pour charges de copropriété de 2 500 € en 2022, déduite à la ligne 230 et que le relevé des comptes de l’année 2022 fourni par son syndic indique la répartition suivante :

  • 1500 € de dépenses d’entretien déductibles,
  • 400 € de dépenses de construction non déductibles ;
  • 600 € de dépenses d’éclairage et de chauffage récupérables auprès du locataire.

Lors de la déclaration des revenus, ce copropriétaire devra ainsi ajouter à son revenu foncier imposable le montant des dépenses non déductibles (400 €), ainsi que celui des charges récupérables auprès du locataire (600 €). Cependant, il n’aura rien à faire concernant le montant des dépenses d’entretien déductibles, car celles-ci ont déjà été déduites en 2021 dans le cadre de la provision pour charges.

Important

Lorsque les provisions versées sont supérieures aux dépenses réelles engagées pour la copropriété, cela crée un solde créditeur. Ce solde est calculé lors de l’AG annuelle et se base sur les quotes-parts de chaque lot.

Tout savoir sur les charges de copropriété

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