Vente d’un logement en copropriété : qui paie les frais de mutations ?

Les frais de mutation sont réglés par un copropriétaire qui décide de vendre son bien. Ils couvrent notamment l’ensemble des modifications et des documents à éditer.

Définition des frais de mutation

Lorsqu’un copropriétaire décide de vendre son bien immobilier, le syndic en charge de l’immeuble peut appliquer des frais de mutation. Souvent, ces frais de mutation sont déduits du prix de vente. Que le syndic soit professionnel, bénévole ou coopératif, il peut tout à fait demander des frais de mutation, même si cette facturation ne repose sur aucun texte de loi. Toutefois, cette pratique très courante est approuvée par les copropriétaires lors des assemblées générales.

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À quoi servent-ils ?

Les frais de mutation, aussi appelés honoraires, sont réclamés au titre du changement de copropriétaire d’un lot, autrement dit, de la mutation. Ils couvrent l’ensemble des modifications et des documents à éditer inhérents à la vente du logement. Si le copropriétaire vendeur refuse de régler ces frais de mutation, le syndic a la possibilité de geler la vente, ou d’engager une procédure pénale.

Qu’est-ce que l’état daté fourni par le syndic ?

L’état daté est un document indiquant toutes les sommes restantes dues par le copropriétaire vendeur, les sommes restantes dues par le syndic de copropriété au vendeur, les sommes dont le nouveau propriétaire du lot sera redevable, ainsi que les procédures en cours dans la copropriété. Ce document est obligatoire et remis à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique de vente, de quoi permettre au notaire d’acter officiellement l’acquisition du bien par l’acheteur. L’édition de l’état daté ne peut être effectuée que par le syndic de copropriété.

Initié par la loi ALUR de 2014, le pré-état daté, lui, est transmis par le syndic à l’acquéreur avant la signature du compromis de vente. Ce document contient le montant des charges de copropriété incluses et non incluses dans le budget prévisionnel sur les deux derniers exercices comptables, le niveau des impayés du lot vendu et de la copropriété, le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot vendu et les sommes que pourrait devoir l’acquéreur au syndic. Il est obligatoire pour le syndic de fournir le pré-état daté, sans quoi, la vente ne peut pas être conclue.

Quel est le prix des frais de mutation ?

Les frais de mutation s’élèvent en moyenne entre 150 € et 800 €. Ils comprennent la gestion administrative de la mutation et les honoraires du syndic, l’édition de l’état daté et du pré-état daté. En réalité, aucune loi n’encadre le prix des frais de mutation. En revanche, depuis la réforme de la copropriété du 1er juin 2020, l’édition d’un état daté est plafonnée à 380 € TTC.

Vendeur ou acheteur : qui paie les droits de mutation ?

Le vendeur doit obligatoirement s’acquitter des frais de mutation lors de la vente de son logement. Une facture lui est adressée par le syndic de copropriété lors de la transaction correspondant aux démarches nécessaires dans le cadre d’un changement de propriétaire. Sachez que le vendeur peut, s’il le souhaite, répercuter le montant des frais de mutation sur le prix de vente. Le copropriétaire avance alors des frais qui lui seront remboursés par la vente de son bien.

Peut-on les contester ?

Il est possible de contester le paiement des frais de mutation s’ils sont considérés comme abusifs. C’est à dire :

• Si les frais de mutation ne sont pas mentionnés dans le contrat du syndic professionnel ;
• Si les frais de mutation n’ont pas été votés en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.

Si les frais de mutation sont bien considérés comme abusifs, le vendeur peut rappeler à l’ordre le syndic de copropriété. La situation ne se règle pas à l’amiable ? Le copropriétaire peut alors saisir le tribunal judiciaire pour faire valoir ses droits et obtenir gain de cause.