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Peut-on vivre uniquement de ses revenus locatifs ?

Rédigé par Maxime KEROYANT le 27 septembre 2023

Vivre uniquement de se ses revenus locatifs, autrement dit, d’une « rente », est possible en 2023. Découvrez toutes les solutions et les spécificités à connaître.

Que veut dire « vivre de ses revenus locatifs » ?

Vivre de ses revenus locatifs, ou de ses « rentes » consiste à vivre des revenus provenant de ses investissement immobiliers, avec ou sans travail régulier à côté. Vivre de ses revenus locatifs est possible de différentes manières. Par exemple, investir dans la rénovation d’un bien, le revendre et générer une plus-value immobilière qui constitue votre rente. Deuxième option, louer un bien immobilier, votre rente provient alors des loyers versés par vos locataires.

La gestion des biens immobiliers est un métier

La gestion des biens immobiliers peut tout à fait être déléguée car un métier dédié existe : le gestionnaire de biens. Sa mission principale : gérer les biens immobiliers et les copropriétés pour le compte d’autres personnes, dont les investisseurs. Son champ d’action comprend la gestion administrative, la recherche de prestataires pour les travaux, les visites du bien, la facturation et l’encaissement des loyers, la gestion des assemblées générales ou encore la gestion financière en tant que syndic. Le gestionnaire de bien peut donc être amené à gérer le bien d’un investisseur immobilier pour lui faire gagner un temps considérable et user de ses compétences plus approfondies du secteur grâce aux formations qu’il a pu suivre (BTS, licence professionnelle ou Master).

Les solutions pour vivre des revenus locatifs

Vivre des revenus locatifs est le rêve de nombreux investisseurs. Pour autant, cela demande une connaissance du marché immobilier assez précise et des capacités d’analyse financière développées. Il convient de maîtriser la projection sur une potentielle rentabilité, prendre en compte la fiscalité inhérente à votre investissement, ou encore optimiser votre investissement grâce aux dispositifs de défiscalisation existants. Voici les principales clés.

Vérifier la rentabilité d’un investissement

Dans le cadre d’un investissement immobilier, il est important de se pencher sur la rentabilité de votre projet. Et bien souvent, cette partie donne du fil à retordre. Tout d’abord, pensez à rénover votre logement pour le revaloriser et optimiser le montant de vos loyers. Un logement en parfait état se démarque de la concurrence et peut être loué à un loyer bien plus important. De quoi maximiser votre rentabilité. Cela permet aussi de correspondre aux produits recherchés par les locataires. Aussi, pensez à la vacance locative, l’objectif est de réduire cette période entre deux locations au maximum pour perdre le moins d’agent possible. Cet aspect de l’investissement est également à intégrer dans votre rentabilité potentielle. En France, la rentabilité moyenne d’un bien immobilier tourne autour de 6 %. Il peut toutefois exploser dans certaines zones ou être bien moins important, notamment en région parisienne (entre 3 % et 4 %) en raison du prix d’achat élevé.

Gérer son cashflow et sa fiscalité

Pour générer du cashflow, il est important de connaître l’effet de levier. Cette méthode vous permet de bénéficier d’une ressource financière importante pour vos investissements locatifs. Elle permet aussi de favoriser la diversification de votre patrimoine sur la durée. Cet effet de levier repose sur l’endettement pour optimiser la capacité d’investissement. Autrement dit, gagner en potentiel d’investissement grâce à des crédits successifs. Côté fiscalité, tout dépend du type de location. Si vous louez vide, vous êtes soumis à la fiscalité des revenus fonciers, si vous louez meublé, votre cas relève des bénéfices industriels commerciaux (BIC). Alors, votre régime fiscal dépendra du choix du statut.

• Tout savoir sur la fiscalité des revenus locatifs

Optimiser son investissement avec les dispositifs de défiscalisation

Chaque investisseur peut bénéficier d’une réduction fiscale plus que confortable en investissant par l’intermédiaire d’un dispositif de défiscalisation. Cette méthode est à absolument connaître lorsque vous ambitionnez de vivre uniquement de vos revenus locatifs. Et bonne nouvelle, il existe plusieurs dispositifs de ce type.

Régime LMNP

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut particulier attribué aux bailleurs non-professionnels qui louent des biens meublés. Il est ouvert à tout contribuable français et constitue une optimisation fiscale intéressante pour un investisseur. Le loueur LMNP doit proposer son bien en parallèle de son activité professionnelle principale pour bénéficier du statut LMNP. Ses revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels commerciaux (BIC), permettant l’application d’un abattement de 50 % des charges, ou de la prise en compte de l’amortissement du bien si le régime réel est choisi. Le bailleur ou investisseur doit respecter un plafond de revenus issus de la mise en location de ses logements : 23 000 € par an, ou alors, ne pas représenter plus de 50 % du montant des revenus globaux du foyer fiscal. Il ne doit pas non plus être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel (LMP).

Loi Pinel

Le dispositif de défiscalisation Pinel, prolongé jusqu’en 2024 permet à l’acquéreur d’un logement neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt pendant plusieurs années pour économiser jusqu’à 63 000 € d’impôt. L’engagement initial peut être de 6, 9 ou 12 ans. Il déterminera le montant de la réduction fiscale dont pourra bénéficier le propriétaire : 10,5 %, 15 % ou 17,5 % en 2023. L’engagement à louer le bien doit être pris par l’investisseur propriétaire dans l’année qui suit la livraison du logement.

• En savoir plus sur la loi Pinel

Penser à la diversification des actifs immobiliers

Optimiser la répartition de vos biens immobiliers est aujourd’hui incontournable si vous souhaitez vivre uniquement de vos revenus locatifs. Autrement dit, investir dans différents segments du marché immobilier, étendre le champ des possibles à plusieurs localisations et diversifier entre les secteurs résidentiels ou commerciaux (une entreprise vous louera alors les murs de votre commerce). Par exemple, il est envisageable d’acheter des immeubles de rapport pour être le seul gérant de la copropriété. Dans le même temps, il est possible d’investir dans des maisons en co-living. Sachez qu’il est également important de raisonner en termes de typologie de bien. Dans une ville étudiante comme Toulouse par exemple, privilégiez l’investissement dans les petites surfaces (studio, T2) pour maximiser votre rentabilité.