En quoi consiste un compromis de vente ?

Un compromis de vente est signé à la fois par le vendeur et l’acheteur. On utilise alors le terme de contrat « synallagmatique » : les deux parties s’engagent à réaliser la vente du bien immobilier. L’acheteur et le vendeur sont donc liés par un compromis de vente jusqu’à sa réalisation, c’est-à-dire la signature du contrat de vente. Chaque partie peut ajouter des conditions suspensives au compromis de vente. Si elles se réalisent, ces conditions mentionnées dans le contrat peuvent désengager l’une des parties. La vente est alors annulée. Elles peuvent être de différentes natures : Souscription d’un emprunt pour le financement de l’achat. Absence d’hypothèque portant sur le bien. Absence de servitude d’urbanisme. Le compromis de vente s’accompagne du versement d’un dépôt de garantie de la part de l’acheteur pour le vendeur. Ce dépôt de garantie représente en règle générale, un montant compris entre 5 et 10 % du montant du bien.

Quel est le fonctionnement de la promesse de vente ?

La promesse de vente d’un logement est émise par le vendeur. Il reconnaît et s’engage à vendre son bien à une personne (le bénéficiaire) et à un prix défini. L’expression « promesse unilatérale de vente » est également utilisée, car seul le vendeur s’engage. Le vendeur inclut néanmoins des conditions qui régissent la bonne réalisation de la vente. Un délai est mentionné dans la promesse qui laisse à l’acheteur le temps d’accepter la promesse de vente : il lève alors l’option. Si l’acheteur ne lève pas l’option dans le délai convenu, il n’a plus l’exclusivité sur le bien. À savoir Une promesse de vente doit être déclarée auprès de l’administration fiscale. Vous devez l’enregistrer dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la signature. Si l’acheteur n’est pas engagé totalement par l’intermédiaire d’une promesse de vente, il doit toutefois s’engager financièrement. En effet, en échange de la promesse de vente, l’acquéreur doit verser une somme, nommée « indemnité d’immobilisation ». La somme s’élève généralement entre 5 % et 10 % du prix du bien et sera ensuite déduite du montant final à verser lors de la signature de l’acte authentique.

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Quelle différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

Q: Lequel choisir : promesse de vente ou compromis de vente ?

La promesse de vente et le compromis de vente sont deux avant-contrats inévitables lors d’une transaction immobilière. Le choix de l’un ou de l’autre dépend de la situation des deux parties, mais leur rédaction ne doit pas être prise à la légère. Les conditions comprises dans ces deux documents sont déterminantes pour l’acte de vente. Promesse et compromis de vente diffèrent sous bien des aspects, notamment en termes d’engagement des parties : Le compromis de vente engage l’acheteur et le vendeur. La promesse de vente engage seulement le vendeur. La promesse de vente permet surtout d’accorder un temps de réflexion à l’acheteur. Elle offre un délai de rétractation, tout comme le compromis, mais où seul l’acquéreur peut se rétracter. La promesse de vente est ainsi moins courante et surtout utilisée quand le rapport de force penche du côté de l’acheteur. Le compromis de vente est donc l’avant-contrat le plus fréquent lors d’une vente immobilière. Il permet un engagement mutuel, plus sécurisant et donc de s’assurer de la bonne réalisation de la vente.

Vous avez trouvé un bien immobilier qui vous convient et êtes tombé d’accord, avec le vendeur, sur son prix de vente ? La signature du contrat de vente ne survient pas ensuite de façon imminente. Un délai est nécessaire afin de trouver le financement pour l’acquisition de l’habitation, et préparer correctement le changement de propriété. Afin d’assurer le bon déroulement de l’opération, il est conseillé de formaliser l’accord entre les parties.

Lequel choisir : promesse de vente ou compromis de vente ?

La promesse de vente et le compromis de vente sont deux avant-contrats inévitables lors d’une transaction immobilière. Le choix de l’un ou de l’autre dépend de la situation des deux parties, mais leur rédaction ne doit pas être prise à la légère. Les conditions comprises dans ces deux documents sont déterminantes pour l’acte de vente final.

En dépit de leurs appellations relativement proches, promesse et compromis de vente diffèrent sous plusieurs aspects, appelant à des mises en garantie distinctes :

	COMPROMIS DE VENTE	PROMESSE DE VENTE
ENGAGEMENT	Le vendeur ET l’acheteur	Uniquement le vendeur
SOMME VERSÉE LORS DE LA SIGNATURE	Le dépôt de garantie (de 5 % à 10 % du prix total du bien)	La prime d’immobilisation (de 5 % à 10 % du prix total du bien)
DÉLAI DE RÉTRACTATION	10 jours	10 jours
DURÉE DE VALIDITÉ DU CONTRAT	3 mois maximum	5 ans maximum

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Un compromis de vente est un acte écrit signé à la fois par le vendeur et l’acheteur. On utilise alors le terme de contrat « synallagmatique ». En son sein, les deux parties s’engagent à réaliser la vente du bien immobilier, au prix sur lequel ils se sont arrêtés. L’acheteur et le vendeur sont donc liés par un compromis de vente jusqu’à la réalisation effective de l’opération, lors de la signature du contrat de vente.

Chaque concerné peut ajouter des conditions suspensives au compromis de vente. Par exemple, la souscription obligatoire d’un emprunt bancaire ne dépassant pas un certain taux d’intérêt lors de la demande de financement de l’achat, que le bien ne soit pas soumis à hypothèque ou qu’il n’y ait aucune servitude d’urbanisme, …

Lorsqu’une condition suspensive a lieu, l’engagement devient définitif au regard de cette condition. En revanche, si elle ne se déroule pas dans les conditions inscrites au contrat, la vente peut devenir caduque. Par exemple, si l’acquéreur n’obtient pas son prêt immobilier malgré les démarches requises, il peut renoncer à l’achat sans pénalité et récupérer les sommes versées.

Le signature du compromis de vente s’accompagne du versement d’un dépôt de garantie, de la part de l’acheteur pour le vendeur. Il sert à acter la bonne foi et intégrité de l’acquéreur, ainsi qu’à assurer que jusqu’à la transaction finale, le logement est bien réservé et bloqué. Son montant représente, en règle générale, une somme comprise entre 5 et 10 % du prix total de l’habitation

Le compromis de vente est l’avant-contrat le plus fréquent lors d’une vente immobilière. Il conclut un engagement mutuel, plus sécurisant, favorisant la bonne réalisation du projet.

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

Moins courante, la promesse de vente d’un logement est, elle, émise par le vendeur. Dans le document, il s’engage à vendre son bien à une personne (le bénéficiaire) à un prix défini. L’expression « promesse unilatérale de vente » est également utilisée, car seul le vendeur est juridiquement lié.

Comment fonctionne la promesse de vente ?

L’actuel propriétaire inclus néanmoins des conditions qui régissent la bonne réalisation de la vente. Un délai est mentionné dans la promesse pour laisser à l’acheteur un temps de réflexion avant d’accepter ou refuser la promesse de vente. Pendant cette durée, l’habitation est réservée à l’acheteur. Pendant le délai d’option fixé dans la promesse de vente, l’acheteur peut décider d’acquérir le bien en levant l’option. S’il ne lève pas l’option dans le délai prévu, la promesse peut être annulée et le vendeur retrouve sa liberté de vendre, sous réserve des stipulations du contrat.

À savoir

Une promesse unilatérale de vente établie sous signature privée doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale dans les 10 jours qui suivent son acceptation par le bénéficiaire, sous peine d’annulation. Cette formalité ne s’applique pas de la même manière aux promesses rédigées par acte authentique.

Si l’acheteur n’est pas encore fermement engagé lors d’une promesse de vente, il doit toutefois s’impliquer financièrement. En effet, en échange de son acceptation de la promesse de vente, l’acquéreur doit verser une somme, nommée « indemnité d’immobilisation ». Elle s’élève généralement, comme pour le compromis de vente, à un montant de l’ordre de 5 % à 10 % du prix du bien.

Pour résumer, la promesse de vente a surtout vocation de permettre à une personne, séduite par le bien mais encore indécise sur sa décision d’achat, de prendre quelques jours afin de formuler sa réponse ferme. Une fois acceptée, elle offre un délai de rétractation, tout comme le compromis de vente. Mais seul l’acheteur a le droit de se retirer, pas le vendeur.

Questions réponses

Quels sont les délais de validité ?

Le délai de validité d’un compromis de vente est fixé conjointement par l’acheteur et le vendeur. Il ne peut cependant pas excéder plus de trois mois maximum. Pour la promesse de vente, en l’occurrence, le délai avant que l’option ne soit levée par l’acheteur est fixé librement par ses soins. Si aucune durée n’a été précisée, il est estimé que l’avant-contrat devient caduque au bout de 5 ans.

L’acheteur se rétracte : que se passe-t-il pour un compromis de vente ?

Un acheteur ne peut rompre un compromis de vente sans incidence que si son retrait survient pendant les 10 jours du délai de rétractation qui court après la signature du document par toutes les parties. S’il désire se retirer après ce temps légal, il devra accepter de laisser au vendeur le dépôt de garantie qu’il a versé lors de la conclusion de l’acte.

L’acheteur se rétracte : quelles conséquences lors d’une promesse de vente ?

Au-delà du délai légal de rétractation de 10 jours, si l’acheteur se retire de son propre chef de la promesse de vente, il perd l’indemnité d’immobilisation qu’il a versé au vendeur pour la réservation de son bien immobilier. Exception faite si son désengagement est issu de la non-réalisation d’une des clauses suspensives de l’avant-contrat.

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