Comment vendre sa maison pour en acheter une autre ?

Pour réussir son opération de transaction immobilière entre la vente et l’achat d’un bien, plusieurs techniques permettent aux propriétaires d’obtenir un délai. Pour éviter toute précipitation, des clauses sur le contrat de vente peuvent être ajoutées, la vente longue négociée, ou encore, le prêt-relais souscrit auprès d’une banque.

Réaliser la vente avant d’acheter votre nouvelle maison

Dans une grande majorité des cas, les propriétaires mettent leur bien à la vente avant de se lancer dans un nouveau projet immobilier. Vendre avant d’acheter permet de bien cloisonner son budget pour le nouvel investissement immobilier, et notamment, de définir avec exactitude le budget alloué, grâce à la plus-value de la vente. L’apport personnel en poche, il sera plus facile de cibler les biens à vendre et de rédiger une proposition d’achat au moment venu. Le plus gros avantage de vendre avant d’acheter est financier. Outre les questions d’apport et de financement, cette stratégie permet d’éviter le remboursement de deux prêts en même temps. Toutefois, certains frais risques de s’inviter à la fête. Lorsqu’on vend son appartement avant d’acheter un nouveau bien, on se retrouve la plupart du temps dans l’obligation de prendre une location, le temps de trouver la perle rare. Le délai de signature de l’acte authentique pour une vente, étant généralement de 3 mois, cela laisse peu de temps pour trouver et réaliser les démarches administratives dans les temps, pour l’acquisition d’un futur bien.

Pour aller plus loin : Comment vendre son bien facilement ?

Comment faire coïncider la vente et l’achat ?

Anticiper les étapes de vente et d’achat au moment de changer de bien immobilier, est une technique très importante pour conserver son budget d’investissement. Pour éviter de dépenser trop au moment de la transition d’une vente, quelques astuces sont à connaître pour réaliser des économies..

Retrouvez comment vendre et acheter en même temps son logement en 2024

Les clauses du contrat d’achat

Les délais d’obtention d’un prêt immobilier, tout comme les délais de signature d’acte de compromis de vente et d’acte définitif ne sont pas encadrés par la loi. Si la moyenne de signature définitive d’un contrat de vente est de 3 mois, il n’est pas rare de voir des opérations se dérouler sur 2 ou 4 mois. Pour raccourcir ou allonger le délai de signature d’un contrat de vente, les deux parties doivent se mettre d’accord. Lorsque toutes les conditions sont réunies et les clauses suspensives levées, le contrat de vente peut être signé avant la date annoncée des 3 mois. Dans le cas contraire, ou dans le cas d’une transition de vente immobilière, le notaire ou l’agent immobilier en charge du dossier peuvent engager une négociation auprès de l’acheteur, et demander un délai supplémentaire pour signer l’acte définitif de vente. Pour ce faire, un avenant au compromis de vente peut être rédigé par le notaire, permettant d’allonger la signature de vente définitive de quelques semaines ou quelques mois, selon la requête effectuée par l’une des deux parties.

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Attention :
Lorsque le délai de 18 mois d’un compromis de vente est atteint, seul le notaire peut rédiger un avenant pour le prolonger et faire signer l’acheteur et le vendeur.

Passer par une vente longue pour allonger les délais de signature entre le compromis de vente et l’acte authentique est un moyen de rendre la démarche officielle dès l’offre d’achat. Dans ce cas, la vente longue d’un bien immobilier peut courir sur au moins 6 mois. Cette clause doit être rédigée sur le compromis de vente après un accord oral, passé entre les deux parties, déterminant la date butoir de la signature de l’acte authentique.
Une condition suspensive peut être mise en place avec le vendeur d’un bien immobilier. Pour permettre la réalisation d’une vente sans avoir à vendre son bien avant, l’acquéreur peut faire inscrire une clause sur le compromis de vente, spécifiant qu’il ne pourra acheter le nouveau bien, qu’une fois sa propre vente réalisée. Cependant, les chances de voir aboutir cette stratégie de vente sont minimes, car les propriétaires vendeurs sont généralement pressés de vendre leur bien de leur côté.

Une condition suspensive peut être mise en place avec le vendeur d’un bien immobilier. Pour permettre la réalisation d’une vente sans avoir à vendre son bien avant, l’acquéreur peut faire inscrire une clause sur le compromis de vente, spécifiant qu’il ne pourra acheter le nouveau bien, qu’une fois sa propre vente réalisée. Cependant, les chances de voir aboutir cette stratégie de vente sont minimes, car les propriétaires vendeurs sont généralement pressés de vendre leur bien de leur côté.

Acheter avant de vendre : la solution du prêt relais

Le prêt-relais est un crédit de transition, permettant d’acheter un nouveau logement sans avoir vendu l’initial. Il permet de se positionner sur un nouvel achat immobilier, tout en prenant le temps de vendre le précédent. Sa durée de validité est en général de 1 ou 2 ans.

Quels sont les risques du prêt-relais ?

Le facteur principal de risque d’un prêt-relais réside dans l’attractivité du bien à vendre. Limité dans le temps, le prêt-relais permet d’éviter de cumuler deux crédits entre la vente et l’achat d’un nouveau bien immobilier, et exige uniquement le remboursement des intérêts et de l’assurance de prêt tous les mois. Toutefois, cet avantage est limité dans le temps. Si le bien n’est pas vendu à la fin du prêt-relais, la banque est en droit d’exiger le remboursement du crédit. Dans ce cas, l’établissement bancaire convertit le remboursement des intérêts du prêt-relais en crédit immobilier, dont les mensualités peuvent être très difficiles à assumer pour l’emprunteur. C’est pourquoi il est préconisé de faire appel à un prêt-relais pour un bien immobilier aux caractéristiques recherchées. Les risques du prêt-relais seront largement diminués lorsque le bien a de fortes chances de se vendre dans les 6 premiers mois après avoir été déposé sur le marché.

Qu’est-ce que le crédit global ?

Tout comme le prêt-relais classique, le crédit global permet de financier un bien immobilier entre deux ventes. À la différence de ce dernier, le prêt global permet de rembourser une partie du crédit par anticipation, une fois la vente effectuée. Contrairement au prêt-relais, il peut être remboursé sur 20 ans, et généralement utilisé pour des achats de biens plus coûteux que celui mis en vente.

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