Comment réussir son premier investissement locatif ?

Définissez un budget à allouer

Votre projet dépendra avant tout de la somme que vous pourrez lui consacrer chaque mois. C’est-à-dire de l’argent que vous pourrez dédier au remboursement de votre emprunt. Faites d’abord le point sur l’apport personnel à votre disposition afin de réduire les mensualités. Néanmoins, dans le cadre d’un investissement locatif, il est possible d’emprunter sans apport, puisque les loyers couvrent en tout ou partie les mensualités. Elles seront cependant plus conséquentes dans ce deuxième cas, il faut pouvoir y faire face. Pour vous aider, vous pouvez utiliser notre « Calculette capacité d’endettement » afin de déterminer le montant maximal que vous avez la possibilité de supporter chaque mois ou encore notre « Calculette capacité d’emprunt » pour avoir une idée de la somme totale que vous pourrez emprunter.

Attention, veillez à bien prendre en compte l’ensemble des frais annexes découlant de l’achat comme les frais de notaire et éventuellement d’agence. Et ceux liés à la location : les éventuels travaux, les frais de gestion, d’entretien, de réparation, d’assurance… Prenez aussi le temps de comparer les offres de crédit de différents établissements afin d’emprunter au meilleur taux. Pour vous faciliter la tâche, vous pouvez faire appel à un courtier qui s’occupera de trouver pour vous les meilleures conditions.

Pour un petit budget, il est préférable de se tourner vers l’investissement dans une chambre de bonne ou un studio. Plus celui-ci est important, plus vous avez le choix du bien dans lequel investir. Sachant que certaines catégories de logements offrent des avantages fiscaux supplémentaires, envisagez toutes les possibilités.

À qui souhaitez-vous louer ?

Dans l’élaboration de votre projet, vous devez également prendre en compte la cible à laquelle vous souhaitez vous adresser. Vous pouvez choisir de louer votre bien à des touristes, des étudiants, de jeunes actifs ou encore des retraités. De cette cible découle alors votre stratégie, c’est-à-dire le type de bien dans lequel investir et sa localisation. Par exemple, si vous ciblez les étudiants, vous vous dirigerez plutôt dans les villes où l’offre en termes d’études supérieures est importante et vers de plus petits logements. La demande locative étant forte dans cette catégorie de la population, le risque de vacance locative est relativement faible et la rentabilité certaine.

Prendre connaissance du marché local

L’emplacement du bien immobilier que vous convoitez doit être un critère de choix. Il déterminera le prix du loyer que vous pourrez fixer, votre capacité à trouver un locataire rapidement et donc la rentabilité locative de votre investissement. Mais aussi vos chances de bénéficier d’une plus-value lors d’une éventuelle revente. Vous devez pour le déterminer, réaliser une étude du marché locatif local, une étape cruciale dans la définition de votre projet.

Pour cela, il vous faut recueillir un maximum d’informations sur les différents quartiers de la ville que vous envisagez, afin d’identifier ceux avec le plus fort potentiel ainsi que les prix et les types de biens convoités par les locataires, pour éviter la vacance locative. La meilleure méthode est de consulter les annonces locatives proposant des logements avec les mêmes caractéristiques que celui ayant retenu votre attention. Considérez : l’ancienneté, la localisation, la superficie, le nombre de pièces, la présence d’un étage, d’un espace extérieur, etc. Pour plus de facilité, vous pouvez directement vous adresser à un professionnel. Les agents immobiliers ou encore les notaires ont une connaissance pointue du marché local et sauront vous conseiller.

1. Toulouse

Élue meilleure ville étudiante de France, Toulouse attire une part très importante d’étudiants puisqu’ils représentent 1 habitant sur 4. De nombreux cadres supérieurs choisissent aussi la ville pour ses multiples pôles d’expertise. Aéronautique, spatial, santé ou cosmétique font sa renommée et contribuent au développement de nombreux bassins d’emplois. C’est également son taux d’ensoleillement conséquent qui participe à sa forte croissance démographie. Il fait bon vivre à Toulouse et la demande locative y est soutenue. De plus, le prix de l’immobilier reste abordable dans la métropole, ce qui en fait un lieu offrant une bonne rentabilité.

2. Rennes

Les universités et écoles supérieures de la métropole rennaise sont nombreuses et prestigieuses. Par conséquent, le nombre d’étudiants est considérable, comme celui des jeunes actifs. En effet, Rennes regroupe de nombreux sièges sociaux d’entreprises et bassins d’emplois qui attirent une population jeune et dynamique. Son taux de chômage est l’un des plus bas de France. À deux heures de Paris en TGV, sa situation géographique se révèle être un avantage en termes de qualité de vie. Même si avec le projet Eurorennes qui consiste à construire un quartier des affaires autour de la gare, les prix ont augmenté, Rennes reste un secteur privilégié pour investir.

3. Lille

La ville bénéficie d’une situation géographique avantageuse à proximité de Paris, Londres et Bruxelles. Cela fait d’elle un véritable pôle économique, renforcé par le projet l’Euralille 3 000, un quartier des affaires à l’origine de 7 500 emplois. De nombreux sièges sociaux se sont implantés dans la métropole, à tel point qu’elle est celle qui en accueille le plus en France, après Paris. Elle est, par ailleurs, un pôle étudiant et de santé, ce qui est favorable à son dynamisme. À cela s’ajoutent les prix raisonnables de l’immobilier qui font de Lille, une métropole attractive pour l’investissement locatif.

Investir dans le neuf ou dans l’ancien, lequel favoriser ?

Il existe à la fois des avantages et des inconvénients dans le neuf comme dans l’ancien. Pour ce dernier, vous bénéficiez d’un prix d’achat plus faible et du choix de l’emplacement. En effet, vous trouverez des biens anciens autant dans les centres-villes qu’en périphérie. Vous obtiendrez également le logement immédiatement et potentiellement plus de rentabilité. Néanmoins, il faut prévoir un budget plus important en termes de travaux et de frais de notaire, par rapport à un achat dans le neuf.

Les biens neufs, quant à eux, sont conformes aux normes et ne nécessitent pas d’intervention. Ils répondent aux nouvelles attentes des locataires, c’est pourquoi ils se louent plus rapidement. Cependant, si la construction du programme que vous choisissez n’est pas achevée, il vous faudra patienter quelques mois. Vous devrez alors débuter le paiement sans perception de loyers. Néanmoins, la somme d’impôt à payer sera plus faible que dans l’ancien, surtout si vous choisissez de recourir aux solutions de défiscalisation immobilière proposées par l’État comme la loi Pinel.

Les dispositifs gouvernementaux pour aider les investisseurs

En fonction du type de bien que vous envisagez et du type de location, vous pouvez être éligible à un ou plusieurs dispositifs créés par le Gouvernement afin d’encourager les investissements dans l’immobilier. Vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt sur le revenu et d’autres avantages fiscaux pour vous accompagner dans votre investissement. Parmi eux figurent :

• La loi Pinel pour l’investissement dans le neuf (ou l’ancien avec rénovation)
• Les statuts de loueur en meublé professionnel et non professionnel (LMP et LMNP) pour une location meublée
• La loi Denormandie pour l’investissement dans l’ancien destiné à la réhabilitation de certaines villes françaises
• La loi Censi-Bouvard accessible pour une résidence de services
• La loi Malraux pour les biens immobiliers anciens à caractère historique
• Etc.

Chacun requiert des conditions spécifiques pour pouvoir y prétendre. Choisissez celui qui correspond le mieux à votre projet et n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel pour obtenir des conseils.

Investir dans des places de parking, une alternative moins chère et rentable

Les prix parfois élevés de l’immobilier peuvent freiner les investisseurs au budget limité. Néanmoins, une alternative s’offre à eux : l’achat de places de parking. Avec un prix moyen en France d’environ 23 000 €, elles s’avèrent plus accessibles même s’il existe de grandes disparités entre les villes. Les prix les plus attractifs se trouvent souvent dans les villes moyennes où le rendement peut s’élever jusqu’à 10 %. La rentabilité varie aussi en fonction de l’emplacement de la place de parking au sein même de la ville. Selon sa dimension, son accessibilité, sa situation (en intérieur ou en extérieur, dans un parking surveillé ou pas) et l’offre et la demande de stationnement, le prix de location est plus ou moins important.

Veillez donc à identifier un emplacement de choix afin d’éviter au maximum la vacance locative et d’obtenir le meilleur rendement possible. Attention, même si les frais d’entretien et les charges sont faibles pour un investissement de ce genre, ils existent, notamment en copropriété. Les frais de notaire d’environ 20 % du prix de vente sont aussi à prendre en considération lors de l’acquisition.

Trouver des locataires et fixer les loyers

La fixation du loyer est généralement libre mis à part dans les zones tendues où des plafonds de loyer existent. Elle dépend en grande partie de la localisation du bien mais aussi de ses caractéristiques intérieures et extérieures et de son état général. Comparer les annonces immobilières présentant des logements ayant des similitudes avec le vôtre et implantés dans le même secteur géographique, est une des possibilités qui s’offrent à vous. Une mauvaise évaluation pourrait avoir des conséquences sur la rentabilité de votre investissement, il est donc nécessaire d’y consacrer du temps. Attention par ailleurs à bien respecter les plafonds de loyer en vigueur dans le cadre de certains dispositifs comme la loi Pinel.

Une fois le loyer fixé, il est primordial de trouver rapidement un locataire. Il faut s’assurer de sa solvabilité en consultant minutieusement les pièces justificatives fournies mais aussi de son sérieux afin d’éviter tout désagrément. La recherche de locataire doit être menée rigoureusement et prend du temps, c’est pourquoi elle peut être confiée à une agence.

Faire gérer son bien

La gestion locative d’un bien immobilier est chronophage et requiert des connaissances sur le sujet pour pouvoir gérer les démarches juridiques et administratives. Pour vous faciliter la tâche, confiez votre bien à une agence de gestion locative. L’agence SGL vous offre la garantie d’une évaluation juste de votre loyer et s’applique à trouver le locataire idéal. Elle s’occupe aussi de la signature du bail, de la perception des loyers, de la gestion des impayés ou encore des réparations et travaux urgents. Les gestionnaires vous offrent également des conseils de qualité grâce à leur connaissance pointue du marché immobilier local.

• En savoir plus sur la gestion locative

Se faire conseiller pour remplir sa déclaration aux impôts

Les revenus tirés de la location sont à déclarer chaque année aux impôts. Dans le cas où vous ne bénéficiez d’aucun dispositif de défiscalisation, les loyers sont à reporter en tant que revenus fonciers et soumis au régime d’imposition réel ou micro-foncier en fonction de leur montant. Il vous faut alors compléter les formulaires et les cases associés au régime d’imposition dont vous dépendez. Pour certains dispositifs gouvernementaux comme la loi Pinel, la démarche est la même, néanmoins, des documents supplémentaires sont à remplir. Pour d’autres (Censi-Bouvard, LMNP, LMP…), les loyers sont déclarés au titre de bénéfices industriels et commerciaux, la manière de procéder est alors différente.

Remplir sa déclaration d’impôt en tant qu’investisseur dans l’immobilier locatif peut vite devenir un véritable casse-tête. Pour être certain de ne commettre aucune erreur, vous pouvez faire appel à un professionnel. Il saura vous apporter les conseils nécessaires.