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Est-il possible d’avoir une copropriété sans syndic ?

Rédigé par Maeva FLORICOURT le 17 décembre 2025

Une copropriété sans syndic, ça arrive plus souvent qu’on ne le pense : fin de mandat non renouvelé, syndic défaillant, impossibilité de se mettre d’accord en assemblée générale. Pourtant, juridiquement, la règle est simple : la copropriété doit avoir un syndic, qu’il soit professionnel, bénévole ou coopératif.

Une copropriété peut-elle exister sans syndic ?

En droit, la réponse est non. La loi du 10 juillet 1965 impose qu’un syndic soit désigné dans toute copropriété, dès lors qu’il existe au moins deux lots appartenant à des propriétaires différents. Cette obligation ne dépend ni du nombre de lots ni du budget de l’immeuble.

Le syndic, qu’il soit professionnel ou non, est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il exécute les décisions votées en assemblée générale, administre l’immeuble au quotidien, gère la comptabilité, les contrats et les charges et représente le syndicat en justice si nécessaire.

Même les petites copropriétés, qui bénéficient de règles allégées depuis la réforme de 2020, doivent désigner un syndic. Elles peuvent le faire sous une forme plus souple (syndic bénévole ou coopératif), mais ne peuvent pas fonctionner sans syndic du tout.

Autrement dit, une copropriété peut se retrouver de fait sans syndic pendant un certain temps, mais ce n’est jamais une situation conforme à la loi.

• Tout savoir sur le changement de syndic de copropriété.

Quels sont les cas où une copropriété peut se retrouver sans syndic ?

En pratique, plusieurs scénarios conduisent à une vacance de syndic. Le cas le plus fréquent est la fin de mandat non anticipée. Le mandat de syndic est limité dans le temps et ne se renouvelle jamais automatiquement. Si aucune assemblée générale n’est organisée à temps pour renouveler le syndic ou en désigner un nouveau, le mandat s’achève et la copropriété se retrouve sans représentant légal.

Autre situation classique : l’échec de la désignation en assemblée générale. Le syndic doit être élu à la majorité prévue par la loi. Si la résolution n’obtient pas la majorité (faible participation, désaccord entre copropriétaires, plusieurs candidatures en concurrence), aucun syndic n’est désigné, même si les copropriétaires souhaitaient continuer avec le même cabinet ou passer à un syndic bénévole.

La copropriété peut aussi se retrouver sans syndic à la suite d’un empêchement : démission, faillite ou cessation d’activité d’un syndic professionnel. Si personne ne prend l’initiative de convoquer une assemblée générale ou de saisir le tribunal, la situation s’enlise.

Enfin, certaines copropriétés glissent progressivement dans une forme de carence : plus d’assemblées, plus de comptes approuvés, plus de contrats renégociés. Parfois, un copropriétaire ou un ancien syndic continue à « gérer » de manière informelle. On parle alors de « syndic de fait », mais ce statut n’existe pas juridiquement : il ne remplace pas un syndic valablement nommé.

Quelles sont les conséquences en cas d’absence de syndic de copropriété ?

L’absence de syndic a des conséquences très concrètes sur la vie de l’immeuble. La première, c’est le blocage des décisions. Sans syndic régulièrement désigné, il n’y a plus de convocation d’assemblée générale dans les formes, plus de décisions opposables à tous les copropriétaires, plus de contrat signé au nom du syndicat des copropriétaires. Les travaux sur les parties communes deviennent très difficiles à engager, même lorsqu’ils sont urgents, faute d’interlocuteur légal pour signer les devis et les marchés.

Sur le plan financier, la situation se dégrade aussi : les appels de fonds ne sont plus faits correctement, la comptabilité n’est plus tenue conformément aux règles de la copropriété et certains prestataires peuvent cesser leurs interventions en l’absence de paiement ou de contrat clair. À terme, ce sont les copropriétaires qui se retrouvent en première ligne face aux dettes et aux éventuels litiges avec les fournisseurs.

Les ventes de lots sont également touchées. Pour signer chez le notaire, il faut un certain nombre d’informations et de documents qui proviennent du syndic, notamment l’état daté. En l’absence de syndic, la vente peut être retardée, plus compliquée à instruire, voire suspendue le temps de régulariser la situation de la copropriété.

Enfin, l’absence de syndic complique aussi le respect des obligations plus « invisibles » : immatriculation et mise à jour du registre national des copropriétés, souscription et suivi des assurances, mise en concurrence des contrats, programmation des travaux. Plus la situation dure, plus le risque d’entrer dans un cercle vicieux de dégradation du bâti et de dévalorisation des lots augmente.

Comment réagir si une copropriété se retrouve sans syndic ?

La bonne nouvelle, c’est que la loi prévoit des solutions pour sortir d’une copropriété sans syndic. L’essentiel est de ne pas laisser la situation s’installer. La première voie, la plus simple lorsqu’il reste un minimum d’entente entre copropriétaires, consiste à organiser une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic. Depuis les réformes récentes, un copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer cette AG exceptionnelle. Il doit préparer une convocation avec un ordre du jour clair portant sur la nomination du syndic, respecter les délais légaux d’envoi et joindre un ou plusieurs projets de contrat (professionnel, bénévole ou coopératif). Si la majorité requise est atteinte le jour de l’assemblée, la copropriété retrouve immédiatement un représentant légal.

Lorsque les copropriétaires n’arrivent pas à s’organiser seuls, ou lorsque les tensions sont trop fortes, il est possible de saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. La demande peut émaner d’un copropriétaire, mais aussi, dans certains cas, du maire de la commune ou d’un créancier de la copropriété. Le juge peut alors désigner un administrateur provisoire chargé, pour une période limitée, de remettre la copropriété en ordre de marche et de convoquer une assemblée pour la désignation d’un syndic.

Reste enfin le choix du mode de gestion pour l’avenir. Certaines copropriétés, notamment les plus petites, optent pour un syndic bénévole ou coopératif afin de réduire les coûts. D’autres préfèrent confier la gestion à un syndic professionnel, notamment lorsque l’immeuble est plus complexe, que les travaux à venir sont importants ou que les relations entre copropriétaires sont tendues.

Dans tous les cas, l’objectif est le même : sortir au plus vite de la situation irrégulière et redonner à la copropriété un cadre de gestion clair, avec un syndic identifié, des décisions régulièrement prises et des comptes suivis. Si votre immeuble traverse ce type de difficulté ou envisage un changement de syndic, un accompagnement par un professionnel peut sécuriser la transition et éviter que la situation ne se dégrade encore davantage.