Comment acheter un bien immobilier déjà loué ?

Décider d’acheter un bien immobilier déjà loué est une stratégie d’investissement qui peut être très intéressante et particulièrement rentable rapidement. Cependant, ce mode d’acquisition requiert une attention rigoureuse et des vérifications précises afin d’éviter les mauvaises surprises. Profil du locataire, durée du bail en cours, état du logement et obligations légales, découvrez les modalités à prendre en compte avant de se lancer dans l’acquisition d’un bien en cours de location.

Que faut-il vérifier avant d’acheter un bien déjà loué ?

Avant de se lancer dans un investissement locatif avec un bien déjà loué, il faut commencer par vérifier les garanties de l’occupant. S’assurer avec le vendeur que les quittances de loyer sont bien à jour ainsi que le paiement des loyers. Pour acheter un bien déjà loué et être sûr de la fiabilité du locataire actuel, il faut se renseigner sur son comportement, notamment auprès de la copropriété, avec le voisinage et l’agence immobilière qui gère le dossier locatif quand il y a lieu. Échanger directement avec le locataire du logement à vendre est également une bonne pratique, permettant de faire sa connaissance avant de prendre sa décision d’achat.

Peut-on consulter le contrat d’un bail avant d’acheter un bien immobilier en cours de location ?

Afin d’obtenir un maximum de garanties avant d’acheter un bien déjà loué, une des mesures à prendre impérativement est de vérifier la durée restante du bail, les clauses qu’il contient, dont notamment la présence obligatoire d’une clause résolutoire (pour les baux signés après le 29 juillet 2023). En effet, cette condition légale permet au propriétaire de résilier son bail si ce dernier ne respecte pas ses obligations de locataire. Il est également proscrit de demander une copie de l’état des lieux afin de vérifier l’état du logement au moment de la visite afin de constater un état de dégradation de la part du locataire ou au contraire la bonne tenue des sols, des murs, des équipements s’il s’agit d’un meublé. Ce document permettra d’anticiper les éventuels travaux à prévoir à la fin du bail en cours.

Un logement vendu loué est-il moins cher ?

L’un des grands avantages d’acheter un bien déjà loué, c’est son prix attractif. En effet, un bien occupé par un locataire est souvent vendu avec une décote, en partie parce que le bail en cours empêche le nouveau propriétaire de disposer du bien ou de choisir son propre loyer. En effet, si le logement est loué depuis plusieurs années, il se peut que le prix loué au m² soit inférieur aux tarifs pratiqués sur le marché immobilier au moment de la vente. Cela offre des opportunités de négociation pour réduire le coût du projet d’investissement locatif et augmenter le rendement.

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Quels documents vérifier au moment de l’achat ?

Le locataire a versé un dépôt de garantie à son entrée dans le logement et doit être restitué à l’acheteur d’un bien en location lors de la signature définitive. La caution devra être reversée au locataire au moment de son départ ou ponctionnée en partie ou en totalité si des dégradations sont relevées dans le logement.

Quand peut-on récupérer un bien acheté loué ?

Dans ce type d’achat immobilier, un des inconvénients est l’impossibilité de vivre dans le bien immédiatement en tant que sa propre résidence principale. La loi exige d’attendre la fin du bail (3 ans pour un bail classique) et de respecter les modalités législatives au droit de l’immobilier pour donner congé à un locataire. En effet, le bail en cours ne peut pas être modifié, de ce fait, en faisant l’acquisition d’un bien déjà loué, l’acheteur accepte les conditions contractuelles définies dans le contrat en cours (montant du loyer, durée du bail, modalités particulières, etc…).

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Faut-il passer par un professionnel pour acheter un logement en cours de location ?

Que ce soit pour la recherche d’un bien locatif à acheter ou pour vérifier de la conformité des documents, il est préférable de s’entourer de professionnels du secteur. De l’agent immobilier jusqu’au notaire, chacun d’eux sécurisera l’opération et saura rassurer l’acheteur pour réussir son projet dans les meilleures conditions. Une agence immobilière locale, comme c’est le cas pour SGL, sera un atout indispensable pour bénéficier d’un réseau d’experts sur le marché immobilier locatif, de l’achat jusqu’à la gestion du bien en location si souhaité. Le notaire quant à lui s’assurera de vérifier les documents comme l’absence d’impayés du locataire ou de litige avec la copropriété ainsi que la conformité du bail et de la caution et encadrera le relais de propriété.