Peut-on vendre un logement occupé ? - SGL

Peut-on vendre un logement occupé ?

Le propriétaire-bailleur d’un logement en location peut décider de le mettre en vente à tout moment sans avoir besoin de l’accord de son locataire. Il peut choisir de le vendre occupé, rien ne change alors pour l’occupant du logement, ou libre à certaines conditions. En cas de vente, le locataire peut être prioritaire pour acheter le bien mais ce n’est pas toujours le cas.

Vendre sans donner congé

Il n’est pas nécessaire d’attendre la fin du bail pour vendre un appartement loué lorsqu’il est vendu occupé, c’est-à-dire que le propriétaire ne donne pas congé au locataire. La vente peut avoir lieu à tout moment et rien n’oblige le propriétaire à en informer son locataire même si cela reste préférable pour l’organisation des visites, qu’il est tenu d’accepter à hauteur de deux heures par jour ouvrable. Il n’est pas non plus prioritaire pour l’achat, sauf cas exceptionnels.

Les conditions du bail restent inchangées, le nouveau propriétaire-bailleur devra simplement transmettre ses coordonnées à l’occupant du logement qui continue à en disposer. En ce qui concerne le dépôt de garantie versé par le locataire au propriétaire, ce dernier n’a pas d’obligation de le transmettre à son successeur qui devra tout de même le restituer en fin de bail. Par ailleurs, si une personne s’était portée caution, elle n’est plus tenue de répondre à ses engagements, sauf si le nouveau propriétaire le lui demande et qu’elle accepte.

La vente d’un logement occupé entraîne une décote sur le prix du bien qui dépend à la fois de la durée du bail et du montant du loyer, étant donné que le choix de cette démarche empêche le nouveau propriétaire d’en disposer librement.

Vendre sans donner congé peut cependant s’avérer impossible dans certains cas, par exemple si le locataire est insolvable et ne couvre plus ses engagements.

Donner congé pour vendre

Si le propriétaire souhaite éviter la décote et vendre son bien libre, il peut donner congé à son locataire, ce qui met fin au bail. Il doit donc quitter le logement au plus tard à la date de fin de contrat. Néanmoins, lorsque la maison ou l’appartement est loué non-meublé, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il est prioritaire sur l’achat pendant les deux premiers mois du préavis. Ce n’est pas le cas pour une location meublée, bien que le propriétaire soit libre de lui proposer le bien ou non en priorité.

Quand vendre son bien loué ?

Contrairement à la vente d’un bien occupé, qui peut être réalisée qu’importe la date d’échéance du bail, pour vendre son logement vide, le propriétaire doit donner congé à son locataire dans les délais suivants :

  • en location vide : au moins 6 mois avant l’échéance du bail
  • en location meublée : au moins 3 mois avant l’échéance du bail

En revanche, si le délai d’échéance du bail est trop proche ou au contraire que le propriétaire doit patienter quelques temps pour atteindre les 3 mois ou 6 mois avant le terme et qu’il souhaite vendre dans l’immédiat, il ne lui reste plus qu’à vendre son bien occupé.

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