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Comment vendre un logement déjà loué ?

Rédigé par Maxime KEROYANT le 01 mars 2021

Modifié par Elodie FUENTES le 09 octobre 2026

Le propriétaire-bailleur d’un logement en location peut décider de le mettre en vente à tout moment sans avoir besoin de l’accord de son locataire. Il peut choisir de le vendre occupé, rien ne change alors pour l’occupant du logement, ou libre à certaines conditions. En cas de vente, le locataire peut être prioritaire pour acheter le bien mais ce n’est pas toujours le cas.

Comment vendre sans donner congé au locataire ?

Il n’est pas nécessaire d’attendre la fin du bail pour vendre un appartement loué lorsqu’il est vendu occupé, c’est-à-dire que le propriétaire ne donne pas congé au locataire. La vente peut avoir lieu à tout moment et rien n’oblige le propriétaire à en informer son locataire, même si cela reste préférable pour l’organisation des visites. Le locataire est tenu de les accepter, dans la limite de deux heures par jour ouvrable (pas les jours fériés). Il n’est pas non plus prioritaire pour l’achat, sauf cas particuliers, notamment lors de la mise en vente d’un immeuble entier ou de la première vente d’un logement après la division d’un immeuble.

Les conditions du bail restent inchangées, le nouveau propriétaire-bailleur devra simplement transmettre ses coordonnées à l’occupant du logement qui continue à en disposer.

Le cas du droit de préemption du locataire

Lorsque le propriétaire souhaite vendre son bien libre de toute occupation, il doit donner congé pour vente à son locataire pour la date d’échéance du bail. En location vide, ce congé vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d’un droit de préemption : il est prioritaire pour acheter le logement au prix et aux conditions indiqués dans le congé.
Cette offre est valable durant les 2 premiers mois du préavis. Si le locataire l’accepte, il a 2 mois de délai pour signer l’acte de vente, ou de 4 mois souscrit un prêt immobilier. Sans réponse dans le délai imparti, le propriétaire peut vendre son bien à un tiers. S’il décide de le vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux, il doit toutefois en informer le locataire, qui dispose alors d’un mois pour accepter cette nouvelle offre.

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Les inconvénients de vendre un logement loué

Vendre un logement occupé par un locataire réduit le spectre des acquéreurs. Seuls les investisseurs immobiliers dans l’ancien seront potentiellement intéressés par l’opération. La vente d’un bien occupé écarte de ce fait les acquéreurs de résidence principale.

Le transfert du bail de location

Légalement, le propriétaire n’est pas dans l’obligation de prévenir son locataire de la vente de son logement. Une fois la vente conclue, le nouveau propriétaire doit communiquer ses coordonnées au locataire. Aucun nouveau bail n’est rédigé pour l’occasion : le contrat de location initial se poursuit aux mêmes conditions. Le transfert de bail après une vente s’effectue de propriétaire à propriétaire, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Concernant le dépôt de garantie, c’est au nouveau propriétaire de le remettre au locataire en fin de bail, même s’il ne l’a pas reçu de l’ancien propriétaire (un éventuel accord contraire entre vendeur et acquéreur n’engage qu’eux). Par ailleurs, si une personne s’était portée caution, son engagement se poursuit après la vente, sauf si l’acte de cautionnement prévoit le contraire.

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Quelle conséquence sur le prix de vente ?

La vente d’un logement occupé entraîne une décote sur le prix du bien qui dépend à la fois de la durée du bail et du montant du loyer, étant donné que le choix de cette démarche empêche le nouveau propriétaire d’en disposer librement.

Comment donner congé pour vendre ?

Si le propriétaire souhaite éviter la décote et vendre son bien libre, il peut donner congé à son locataire, ce qui met fin au bail. Il doit donc quitter le logement au plus tard à la date de fin de contrat de location. Néanmoins, lorsque la maison ou l’appartement est loué non-meublé, le locataire bénéficie d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il est prioritaire sur l’achat pendant les deux premiers mois du préavis. Ce n’est pas le cas pour une location meublée, bien que le propriétaire soit libre de lui proposer le bien ou non en priorité. Attention : lorsque le locataire a plus de 65 ans et des ressources modestes, le propriétaire ne peut pas lui donner congé sans lui proposer de le reloger, sauf exceptions (notamment si le propriétaire a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes).

Le délai du congé pour vente

Contrairement à la vente d’un bien occupé, qui peut être réalisée à tout moment, pour vendre son logement vide, le propriétaire doit donner congé à son locataire dans les délais suivants :

• en location vide : au moins 6 mois avant l’échéance du bail
• en location meublée : au moins 3 mois avant l’échéance du bail

En location vide, si le propriétaire a lui-même acheté le logement déjà loué et que le bail en cours se termine moins de 3 ans après cet achat, il ne peut donner congé pour vendre qu’à l’échéance du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail.

En revanche, si le délai d’échéance du bail est trop proche ou au contraire que le propriétaire doit patienter quelques temps pour atteindre les 3 mois ou 6 mois avant le terme et qu’il souhaite vendre dans l’immédiat, il ne lui reste plus qu’à vendre son bien occupé.

Quand vendre son bien loué ?

Afin de minimiser la décote, il est plus intéressant de vendre un bien loué au plus proche de la date d’échéance du bail. De plus, la vente d’un logement occupé par un locataire sérieux, au prix du marché locatif selon le secteur, intéressera fortement les investisseurs en quête d’un rendement locatif stable et fiable. Toutefois, vendre son bien loué avant la fin du bail, permet de bénéficier des revenus jusqu’au bout, sans avoir à subir de vacance locative avant de conclure la vente.