Rénovation énergétique : le DPE, nouveau critère indispensable des acheteurs immobiliers

Comment l’isolation est-elle devenue la priorité dans une vente ?

Depuis 2006 le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est obligatoire pour pouvoir vendre un bien immobilier. L’année suivante, cette obligation s’étend aux constructions neuves et aux locations. Mais l’attention portée par les acquéreurs et les locataires à son sujet, est très récente.

Montrés du doigt par les nouvelles interdictions de mise en location sur le marché immobilier des passoires thermiques imposée par l’Ètat, les biens aux mauvais DPE n’ont plus du tout la côte. En effet, dans sa lutte contre le réchauffement climatique, le Gouvernement a initié la chasse aux logements mal isolés, et impose trois couperets pour motiver les propriétaires à engager des travaux pour améliorer leurs performances énergétiques. Les logements classés G n’auront plus l’autorisation de figurer sur le marché locatif à partir du 1er janvier 2025. S’ensuivent les biens au DPE classé E à partir de 2028 et enfin, ceux à la note E au 1er janvier 2034. Et les logements concernés sont présents en très grand nombre sur l’hexagone. Ils seraient 600 000 pour les classes énergétiques E, 1 200 000 pour les F et plus de 2 600 000 concernant les DPE notés en classe E.

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Mises au grand jour par les problématiques climatiques et largement relayées par les acteurs politiques ainsi que les médias, les passoires thermiques sont désormais dans toutes les bouches des acquéreurs. Et si la motivation environnementale ne suffisait pas à soulever les consciences, l’aspect économique, lui, ne tardera pas à bousculer la donne. Les difficultés d’approvisionnement énergétique annoncées, engendrant de lourdes augmentations des factures de gaz et d’électricité, affolent les futurs acquéreurs, bousculant les codes du marché immobilier. 

Désormais, le classement énergétique d’un bien à vendre est un des points essentiels pour les acheteurs. Selon une étude réalisée par Procivis et Harris Interactive, 94 % des acquéreurs d’une propriété principale considèrent que la rénovation énergétique est un facteur primordial dans leur intention d’achat, contre 86 % pour les investisseurs immobiliers. Toujours selon la même étude, l’isolation thermique gagne 3 points dans les sondages sur la prise de décision des acheteurs, passant ainsi de 68 % en 2021, à 72 % en 2022.

Le cas des copropriétés pour la rénovation énergétique

Si l’État encourage et accompagne fortement les propriétaires à se lancer dans des travaux de rénovation thermique en dédiant un budget pour les aides aux travaux énergétiques, l’application en copropriété semble freiner des deux fers. Concernant la plupart du temps l’isolation des façades extérieures, accompagnée de l’isolation du toit, l’amélioration du DPE dans les immeubles est difficilement applicable sur le terrain. Pour pouvoir lancer ce genre de procédure, l’accord majoritaire doit être donné en assemblée générale par les copropriétaires et c’est là que le bât blesse. Absences des protagonistes, désaccord entre les copropriétaires, mauvaise connaissance du sujet et difficultés financières, il est bien souvent difficile de faire entendre raison sur l’importance des travaux d’envergure dans l’amélioration de la performance thermique des logements en immeubles. 

Le conseil syndical joue-t-il un rôle dans l’amélioration du DPE ?

Non-obligatoire, mais fortement conseillé pour garder un lien étroit entre le syndic et les copropriétaires, le conseil syndical peut-être un allié de poids pour aider les copropriétés à passer le cap de la rénovation énergétique. De plus, le statut des propriétaires au sein de la copropriété peut engendrer des discordes entre tous. Les bailleurs n’ayant pas vraiment le choix que de réduire le DPE de leur bien pour pouvoir continuer à les louer, sont les plus motivés pour mettre la main au portefeuille, face à des propriétaires occupants plus récalcitrants.

À ce sujet, le conseil syndical prépare le terrain concernant la présentation de la proposition en AG. Il pourra assister le syndic dans la recherche des prestataires, dans la récolte de devis pour les travaux et dans le détail des tenants et des aboutissants des documents présentés devant les copropriétaires. À l’écoute, attentif, et pédagogue, son intervention permet de rassurer et d’éclairer les membres de la copropriété dans les actions et les enjeux à mener pour les travaux d’amélioration thermique de leur immeuble. Pour donner un coup de pouce aux copropriétés et accélérer les objectifs fixés par l’État dans la rénovation énergétique immobilière, Olivier Klein, ministre du logement, planche sur une réforme du vote en copropriété pour les travaux, visant à réduire la quotité obligatoire pour accepter les travaux en copropriété. Une mesure qui pourrait aider à fluidifier les échanges entre les copropriétaires permettant d’augmenter le nombre de rénovations de copropriété dans les années à venir.